Риски портфеля недвижимости

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Челябинский государственный университет

Институт  экономики отраслей, бизнеса и  администрирования

Кафедра экономики отраслей и рынка 
 

Презентация

по предмету: Управление портфелем недвижимости.

на тему: Риски портфеля недвижимости. 

Выполнила: Бобылева СН

группа 27ФВ - 301

Проверила:    к.э.н., Бирюкова ЕА. 

Челябинск 2010

набор объектов недвижимости, сформированный для получения  доходов на разных этапах существования  портфеля в условиях деятельности рынка. 

Портфель  недвижимости  

Главная цель формирования портфеля  

получение оптимального дохода в условиях существующего  рынка недвижимости.

это 

Управление  портфелем недвижимости  

совокупные  процессы формирования, развития решений  управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником  стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов. 

Портфель  недвижимости включает рынок жилья на котором числятся: 

застройщики 

пользователи 

инвесторы

Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного  ему портфеля, который состоит  из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы  управления 

 Также ставит задачи перед управляющим фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Состав  портфеля считается наилучшим с  учетом отвлечения инвестиционных рисков и зависит от: 

1. объектов,
2. их типа,
3. размеров,
4. географического расположения,
5. возраста.

 

Главная цель формирования портфеля - получение  оптимального дохода в условиях существующего  рынка недвижимости.

Положительные и отрицательные особенности  вложения инвестиций в недвижимость 

Положительные 

• Низкий  уровень риска обеспечивается правом аренды имущества
• Стабильный ежемесячный операционный доход
• Недвижимость -- это фиксированные активы с устойчивым доходом
• Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость
• Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции
• Цены на недвижимость растут при колебании курса валют
• Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финан-совые активы

 
 

Отрицательные 

• Низкая  ликвидность активов
• Необходимость вложения больших объемов инвестиций
• Велик риск получения дохода от опциона
• Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона
• Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала
• Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе
• Неэластичность предложения в краткосрочном периоде
• Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях)

Различают следующие  риски инвестирования в недвижимость: 

•  Риск несбалансированной ликвидности. Потери, которые могут  возникнуть в ситуации, когда инвестор вынужден привлекать для обеспечения  ликвидности объектов дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно.

•  Рыночный риск. Возможные потери от колебания  рыночной стоимости объектов, из которых  сформированы активы инвестора.

•  Валютный риск. Потери инвестора как результат  колебания курсов валют.

•  Риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды).Возможное уменьшение чистой прибыли в результате внезапного изменения законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов.

•  Риск неплатежеспособности. Потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора.

•  Риск процентной ставки. Потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль  и капитал.

•    Операционный риск. Потери, связанные с ошибками и другими нарушениями при  проведении операций.

Любой инвестор в своей деятельности постоянно  сталкивается с различными рисками,  
т.е. угрозами финансовых потерь под воздействием внутренних и внешних факторов. 
В общем случае существенные факторы рисков при инвестировании в недвижимость могут быть разделены на внутренние и внешние. 

Внутренние  факторы рисков возникают 

в результате деятельности инвестора  К таким 

факторам  можно отнести, в  частности: 

•неэффективную  структуру активов, пассивов, собственного капитала инвестора;

•неэффективные  выработанные стратегию и политику, в том числе неверные оценки размеров и степени рисков, ошибочные решения, неверное определение условий и  сроков инвестирования, отсутствие должного контроля за расходами и потерями и т.п.;

•недостаточный  профессионализм инвестора;

•неудовлетворительное обеспечение информационной, финансовой и иной безопасности  инвестора;

•возможность  сбоя в компьютерных сисстемах, потерь документов, несвоевременного и неверного проведения бухгалтерских проводок (особенно для институциональных инвесторов);

•отсутствие полной гарантии от злоупотреблений  и мошенничества со стороны сотрудников  инвестора (особенно для институциональных  инвесторов). 

Внешние факторы рисков- это  неблагоприятные  явления, происходящие во внешней среде. К ним можно  отнести: 

•политические;

•социальные;

•правовые;

•общеэкономические  и финансовые;

•конкурентные (давление со стороны других участников финансовых рынков);

•информационные;

•стихийные  бедствия, а также грабежи, аварии, пожары и т. п.

Уровень (степень) рисков определяется тремя  понятиями: 

•Полный риск- предполагает потери, равные или  сравнимые с вложениями.

Такие риски понесли  бы инвесторы башен-близнецов  в Нью-Йорке при  условии 

отсутствия  страховки. 

•Умеренный  риск - соответствует  потере небольшой (примерно до 30%) части

суммы, затраченной инвестором на «вход в проект»/приобретение здания. 

•Низкий риск- позволяет инвестору  получать высокую  или приемлемую прибыль 

практически без потерь.

     В частности, риски  могут возникнуть по следующим причинам: 

- недостаточно  представительный анализ ситуации  на рынке по аналогичным сделкам  и проектам; 

необъективное отношение к данным 

- неверное  истолкование имеющихся данных 

необоснованное  перенесение прошлого опыта на будущие  периоды без учета изменяющейся среды

     Процесс управления рисками. 

     Общая схема управления рисками:  

     * выявление рисков, возможных при  проведении той или иной сделки  или операции с недвижимостью; 

     * качественный и количественный  анализ рисков (определение причин  рисков и факторов увеличения  вероятности их наступления, зон  риска, т.е. этапов сделки, на  которых риск возникает; определение  возможных размеров потерь, вызываемых  тем или иным риском); 

     * определение возможностей снижения  риска и затрат, необходимых для  его предотвращения; 

     * разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

      

     * контроль над проведением необходимых  мероприятий; внесение содержательных  изменений в механизм их реализации.

Достоинства портфеля недвижимости: 

1. возможность физически чувствовать  капитал;

 

2. возможность получения  дохода от роста  стоимости недвижимости  и сдачи в аренду

Недостатки  портфеля недвижимости: 
 
 
 

1. низкий уровень  ликвидности, т.е.  что бы совершить  сделку по покупке-продаже  недвижимости с  передачей/получением  денежных средств  Вам придётся ждать  возможно не один  месяц с момента  планирования операции;

2. риск приобретения  недоброкачественной  недвижимости (в ней  могут быть прописаны  лица ранее не  установленные, лица  имеющие претензии  к недвижимости  и др.);

3. высокий начальный  капитал; 

4. отсутствие возможности  увеличения капитализации  данной недвижимости, только приобретение  новой на значительную  сумму; 

5. недвижимость не  может увеличивать  свою стоимость  значительными темпами; 

6. недвижимость может  падать в цене  на значительные  величины - мировая  статистика;

7. значительные косвенные  издержки как фактические,  так и потенциальные  (комиссии за договора, налоги, страховка,  устаревание, а  следовательно и  уменьшение стоимости).

Почему  индексы недвижимости не отвечают реальной ситуации? 

Дело  в том, что индексы  в Москве рассчитываются по ценам предложения. То есть квартира может  не находить покупателя в течение нескольких лет, ее владельцы  при этом будут  постоянно повышать стоимость, а индекс будет показывать, что недвижимость в Москве растет высокими темпами.  

Поэтому бессмысленно сравнивать средние цены в  Москве и, допустим, в Париже. В Париже «средние» - это цены реальных сделок по информации нотариусов. А в Москве - это  стоимость, по которой  продавцы желали бы продать квартиру.

 

Слайд 1

Слайд 1

Слайд 1

1 кв. м.

2008 г.

2009 г.

пер. пол. 2010 г.  

Слайд 1

Слайд 1

Слайд 1

2008 г.