Принципы оценки недвижимости основанные на представлении пользователя

     Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может  обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

     Полезность  измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего  нормального срока службы имущества. Однако, некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они "консервируются" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

     Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены  в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики, либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами РОО. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка; и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

     Типичным  результатом политической или экономической  нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в контексте всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

     «Принцип  замещения» говорит о том, что  стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

     Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей  стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

     Принцип ожидания основан на том, что на стоимость  недвижимости влияют ожидаемые будущие  преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

     Ожидание  будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

     Итак, данный принцип основан на привлекательности  будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

     Полезность  объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

 

     

     Задание 2.5 Какое из ниже перечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»?

     А) собственная стоимость;

     Б) стоимость для конкретного пользователя;

     В) ликвидационная стоимость;

     Г) рыночная стоимость.

     Ответ: Г) рыночная стоимость.

     Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования).Формулировка рыночной стоимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятностная денежная сумма, по которой объект оценки может быть. передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособности рынка с учетом сбалансированности спроса и предложения.

 

Задание 3.5 Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4500 у.е. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 10% годовых.

Решение.

     Дано:                                        Решение:

     

R = 4500 у.е.                        Авансовая приведённая сумма аренды:

j = 10% = 0,10                        

m = 12                                 

n = 1 год                             

________________       (у.е.)

 - ?

Ответ: равноценный платёж, взимаемый за год вперёд, равен 51386,85 у.е.

 

Задание 4.5 Чистый операционный доход 70 000 у.е, коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определить стоимость земельного участка и стоимость улучшений.

Решение

Определим коэффициент  капитализации объекта 

Коб = Кз*З + Кул (1 - З),

где Коб - коэффициент капитализации объекта;

Кз - коэффициент капитализации земли;

Кул - коэффициент капитализации улучшений;

З - доля стоимости земли в стоимости объекта.

Коб = 0,17*0,25 + 0,2*(1-0,25) = 0,193

Определим стоимость  объекта 

Стоб = ЧОДоб/Коб

Стоб = 70000/0,193 = 362694,3 у.е.

Определим стоимость  земли:

Стз = Стоб*0,25 = 90673,6 у.е.

Определим стоимость  улучшений:

Стул = Стоб - Стз = 272020,7 у.е.

Ответ: стоимость  земельного участка 90673,6 у.е, а стоимость улучшений 272020,7 у.е.

 

Задание 5.5 Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона.

Решение.

 

Упорядочивание  ряда:

460000 –  500000 – 520000.

Среднее значение: 493333,33.

Медианное значение (значение на середине ряда) – 500000.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся) – 500000.

Корректировка на балкон – 500000.

Ответ: 500000.

 

Список  используемой литературы

1. Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - Спб.: Питер, 2008. - 240 с.

2. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2007. - 416 с.

3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.

4. Гриненко С.В.  Экономика недвижимости. Конспект  лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. - 350 с.

5. Иваницкая  И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2007. - 184 с.

6. Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой,  М.А. Федотовой. – М.: Финансы  и статистика, 2007.

7. СТО РОО 20-01-96 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ. Основные положения.

8. Татарова А.В.  Оценка недвижимости и управление  собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

9. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.

10. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. - Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.