Особенности формирования рынка земли

Таким образом, подводя итог, можно сказать, что становление рынка земли в Республике Беларусь является на сегодняшний день проблемой комплексной и не решаемой в один день. В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным "условиям". Не мене важной задачей, которую предстоит решить в области земельных отношений в связи с формированием рынка, — создание институциональных и экономических условий для реализации прав собственности на землю, становление развитой рыночной инфраструктуры, что даст возможность увеличить доходы от использования земли, повысить ее концентрацию у перспективных владельцев и собственников, способных организовывать эффективное землепользование и производство.

 

 

2.2 Проблемы и перспективы формирования рынка земли в Республике Беларусь

 

Довольно  длительное время на территории Беларуси не существовало собственности на землю. Законодательство СССР, равно как и БССР включало только одну форму собственности на землю – государственную. Поэтому о рынке земли, как и о его правовом регулировании, говорить было еще рано.

В 1990 г. в БССР был принят первый Кодекс о земле, отражающий положения Основ законодательства о земле. Начала проводиться земельная реформа. Своеобразным переворотом в 1993г. стал Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю». Фактически этот Закон содействовал развитию рынка земли в Республике Беларусь. Начали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков.

Таким образом, было положено начало созданию нормативно — правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.

В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности, запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

В Конституции  особо отмечено: «Недра, воды, леса составляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства» [1, с. 139-140].

За последние  годы объем земельного фонда сельскохозяйственного назначения существенно уменьшился в связи с загрязнением земель радионуклидами в результате аварии на Чернобыльской АЭС и передачей их в состав особо охраняемых территорий [8, с. 121].

В Республике Беларусь временное пользование земельными участками может быть краткосрочным до трех лет и долгосрочным – от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

В республике разрешена и частная собственность на землю юридических лиц, а также собственность иностранных государств на земельные участки. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь [1,с. 140]. Например, в Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физические лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [9, с. 43-45].

В последние  годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные  земельные участки, что свидетельствуют  о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного градостроительного регулирования, как различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

По состоянию  на 1 января  2010 г., общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20760 тыс. га, в том числе 8945 тыс. га сельскохозяйственных организаций (43,1%), 8422 тыс. га земли лесных организаций (40,6%), 665 тыс. га земли запаса и общего пользования (3,2%) и др. Также большая часть территории находится под болотами и водными объектами – 1364 тыс. га (6,6%) [10, с. 51-53].

В настоящее  время земельная реформа в  стране проводится недостаточными темпами. Опыт последних лет проведения земельной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь.

Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

•определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей;

• формирование рынка земли (недвижимости);

• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

В целом, для реального изменения сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.Рассматривая трансформацию отношений собственности (в том числе собственности на землю) в ходе формирования рыночной экономики, следует констатировать, что этот процесс может осуществляться в форме приватизации и разгосударствления.

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны.

В заключение отметим, что при реформировании земельных  отношений следует использовать все положительные моменты зарубежных моделей права собственности на землю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-правовой базы земельной собственности в современных условиях перехода к рыночным формам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федерации. Нам нужна частная собственность на землю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствующая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедливость. Это может быть обеспечено при условии приватизации земли на основе социализации земельной ренты в интересах гражданского общества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Земля в экономическом  смысле слова — это все природные  факторы, которые могут быть использованы в процессе создания экономических  благ или оказания услуг. Она неподвижна, ограничена в своих размерах и  имеет неограниченный срок службы. Каждый участок земли в условиях рыночных отношений используется способом, приносящим максимальный доход его владельцу. Земля ранжируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. При этом выделяют лучшие, средние и худшие земельные участки.

Предложение земли фиксировано  и в краткосрочном периоде  не увеличивается даже при существенном росте цен на землю. Спрос на землю  зависит от предельной производительности земли и цены продукции, выращиваемой на ней. Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

Земельный рынок  в Республике Беларусь находится  в стадии формирования. Основной проблемой сегодня является установление адекватной рыночной стоимости земли. Создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения. Наибольшая рыночная активность наблюдается на сегменте городских и пригородных земельных участков. В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Конституция Республики Беларусь.

2. Кодекс Республики Беларусь о земле.

3. Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю».

4. Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2007 г.

5. Официальный сайт Правительства РБ http://main.gov.by/

6. Головачев А.С., Головачева И.В., Лутохина Э.А., Микроэкономика: Курс лекций / А.С. Гловочев. – Минск: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2007.

7. Головачев А.С., Головачева И.В., Лутохина Э.А. Экономическая теория (Общие основы): курс лекций. / А.С. Гловочев – Минск: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2008.

8. Ерохин С.В., Рынок земли, проблемы и пути формирования. /С.В. Ерохин. – Минск: Экономика и управление, 2007.

9.Капчан Е.А., Вопросы формирования и предоставления земельных участков. /Е.А. Качан. – Минск: Юрист, 2007  №12.

10.Капчан Е.А., Рынок земли в Республике Беларусь: землепользование и Земельные отношения: тонкости и новые возможности. / Е.А. Качан. – Минск: – Юрист, 2009 № 5.

11. Кирейша Е.И., Земельные отношения в Беларуси: прошлое, настоящее, будущее. / Белорусский экономический журнал, 2006 № 4.

12. Лемешевский И. М., Микроэкономика. Социально-экономический аспект. Учебное пособие для студентов экономических специальностей вузов / И. М. Лемешевский. – Минск: ФУАинформ, 2006.

13. Лемешевский И.М., Экономическая теория. Основы. Вводный курс: учебно-методическое пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / И. М. Лемешевский. – Минск: ФУАинформ, 2007.

14. Национальная экономическая газета –  Рынок земли – http://www.neg.by/news/5383.html. – Дата доступа: 15.12.2012.

15. Статистический ежегодник Республики Беларусь / Национальный статистический комитет Республики Беларусь, Министерство статистики и анализа. –  Минск: Экономика и управление, 2009.

16. Станкевич Н.Г. Экономика: учебное пособие / Станкевич Н.Г., А.С.Тихонович. – Минск: МиСант, 2007.