Основные виды и принципы системы оценки недвижимости

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов  использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит  от альтернативных вариантов его  использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости  недвижимости, так как позволяет  определить вариант, приносящий максимально  возможный доход от земельного участка  независимо от того, застроен участок  или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как  использование недвижимости, которое:

 

а) является законодательно разрешенным;

 

б) физически осуществимо;

 

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

 

г) обеспечивает наивысшую  стоимость или доходность недвижимости.

 

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой  основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль .

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости.

Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

 Массовая оценка недвижимости  – это оценка большого числа  объектов недвижимости на конкретную  дату с использованием стандартных  методик и статистического анализа.  При этом унифицируется процедура  оценки большого числа объектов.

 При массовой оценке  на заключительном этапе проверяется  используемая для расчетов модель  и контролируется качество получаемых  результатов. 

 При этом результаты, полученные с помощью модели  массовой оценки, сравниваются с  реальными ценами продаж и  оцениваются отклонения уровня  оценки по каждой группе аналогичных  объектов.

 Индивидуальная оценка  недвижимости – это оценка  конкретного объекта на определенную  дату. Она необходима для защиты  результатов оценки в судах,  для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

  Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

 Массовая оценка –  приближенная, а индивидуальная  – точная, полученная в результате  тщательного анализа реальных  данных об аналогах объекта  оценки. Далее в учебном пособии  будут рассматриваться механизмы  индивидуальной оценки недвижимости.

  Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

  На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

 – объект оценки  описывают на основе соответствующих  юридических документов, подтверждающих  права на недвижимость;

 – проводится установление  имущественных прав, связанных с  объектом;

 – устанавливается  дата проведения оценки – календарная  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки;

 – указываются цели  оценки объекта; 

 – устанавливается  вид стоимости, который необходимо  определить в соответствии с  поставленной целью; 

 – формулируются ограничивающие  условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или  обстоятельства, которые влияют  на оценку стоимости имущества. 

  На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

  Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может  проводиться оценщиком только при  соблюдении требования к независимости  оценщика, предусмотренного законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При  заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях  к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

 На этапе «Сбор и  проверка данных» оценщик осуществляет  сбор и обработку следующей  информации и документации:

 – правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных  лиц; 

 – данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к объекту оценки;

 – информации о  технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки;

 – информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой  информации, связанной с объектом  оценки.

  Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

  Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

 На следующем этапе  процесса оценки проводится анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного  земельного участка.

 С учетом проведенного  анализа определяется его стоимость. 

  Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

  Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

  Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

 Затем с учетом всех  значимых параметров на базе  экспертного мнения оценщика  устанавливается итоговая величина  стоимости объекта.

 Эта величина должна  быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в  договоре об оценке не предусмотрено  иное.

 Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

  На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

  Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

 – установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

 – анализ рынка,  к которому относится объект  оценки;

 – выбор метода  или методов оценки в рамках  каждого из подходов к оценке  и осуществление необходимых  расчетов;

 – обобщение результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;

 – составление и  передача заказчику отчета об  оценке.