Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

     Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

     На  основе вышеизложенного можно сделать  вывод о необходимости неотложного  государственного регулирования процессов  становления и развития цивилизованного  рынка недвижимости в нашей стране. Для этого требуется от государства  проведения целенаправленной государственной политики в сфере недвижимости в следующих основных направлениях:

     1. Развитие системы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, обеспечивающей защиту  прав граждан и юридических  лиц на права их собственности  на различные виды недвижимости.

     2. Проведение устойчивой политики  по развитию рынка земли, которая  должна сводиться к упорядочению  отношений собственности на землю  и развитию правовых механизмов  оборота прав на аренду и  куплю- продажу земельных участков, находящихся в различной собственности.

     3.Становление  устойчивой градостроительной государственной  политики, связанной с минимизацией  процедур прохождения инвестиционных  проектов и введением понятий  правового зонирования и градостроительного  регламента.

     4.Реорганизации  инвестиционной и налоговой политики, сводящейся к принятию специальных мер направленных на разработку четкой и ясной деятельности государства в сфере недвижимости.

     5.Проведение  устойчивой строго регламентированной  политики в области взаимодействия  рынка недвижимости и рынка ценных бумаг.

     6.Выработки  социально обеспеченной жилищной  политики и ранка недвижимости, которая с одной стороны должна  гарантировать получение жилья  определенным категориям граждан,  с другой стороны предусматривать  переход от распределения жилья  к принципам свободной купли-продажи жилья на свободном рынке.

     7.Эффективной  политики государственного управления  недвижимостью, сводящейся к созданию  рынка недвижимости и к четкому  распоряжению имеющейся в стране  недвижимой собственности. Для  этого требуется применение новых технологий управления собственностью, которые помогут снизить затраты бюджета на управления ее и ее содержание, дадут дополнительные ресурсы для развития производства.

     8.Развития  ипотечного кредитования, для этого  необходимо:

     -законодательно обеспечить условия развития ранка ипотечных кредитов;

     -стимулирования  начало деятельности Агентств  по ипотечному жилищному кредитованию, внедрение разнообразных схем  долгосрочного ипотечного кредитования;

     -разработки  пакета экономических мер государственной поддержки банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

     9. Проведения открытой информационной  политики, сводящейся к прозрачности  среды рынка и к созданию  системы мониторинга рынка, позволяющего  сопоставлять его состояние в  городах и регионах, обеспечивая прозрачность происходящих процессов.

     10.Организации  идеологического обеспечения развития  рынка недвижимости путем активизации информационно-разъяснительной и просветительской работы среди населения по вопросам распоряжения правами собственника.

     При этом исследования рынка, позволяет перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или группе объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений.

     Важными отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

     -индивидуальность  ценообразования на отдельные виды недвижимости;

     -высокий  уровень транзакционных издержек;

     -важная  роль взаимодействия первичного  и вторичного рынков;

     -высокая  зависимость цен, доходности и  рисков от состояния регионально  экономики;

     -многообразие  рисков;

     -низкая  ликвидность товара на рынке;

     -слабость  ценовых механизмов саморегулирования  рынка.

     В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений. К основным таким факторам можно отнести:

     -труднодоступность  достоверной информации;

     -ограниченное  число аналогичных сделок (а иногда  и их полное отсутствие), что  затрудняет накопление и использования  опыта проведения различных операций  с объектами недвижимости;

     -многообразие  факторов, определяющих тенденции  развития рынка.

     С учетом указанных обстоятельств  анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

     Именно  в таком качестве эти задачи важны для формирования государственной политики на рынке недвижимости. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

     После сегментации рынка недвижимости переходят к следующему этапу исследования рынка – позиционированию, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости.

     Позиционирование  объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению  и «высвечиванию» его места в  рамках сегмента.

     В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

     Позиционируя  недвижимостью, предприниматель должен определить нишу на рынке, к которой  он относится (принадлежность к определенному  сегменту рынка) и одновременно ее конкурентоспособное  отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

     Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

     Очевидно, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю от реализации недвижимости. 
 
 
 

 

      2.3. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости

     Содержание  понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости⁶.

     Напомним  эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.

     Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов  для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

     В результате применения названного подхода  актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий  государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

     (1) участники рыночного обмена - покупатели  и продавцы,

     (2) собственно товары рыночного  обмена,

     (3) пространство и правила взаимодействий  покупателей и продавцов, 

     (4)рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

     Рассмотрим  названные области воздействий (1)-(4) более подробно.

     Так, что касается участников рыночного  обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

     легально  появились и были бы в достаточном  количестве,

     были  бы кредитоспособны,

     не  были монополистами,

     не  имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

     Товары  рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

     недвижимость  как товар легально появилась  на рынке и была бы в достаточном количестве;

     был законодательно поддержан гражданский  оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с  нею,

     были  бы сформулированы в законодательных  документах и детализированы в нормативных  документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

     Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

     нормативно-правовая база функционирования рынка, включая  упомянутое выше законодательное обеспечение  для появления и легальной  деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

     достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

     ограничения (если таковые предусматриваются) в  части цен (например, требование, чтобы  земельные участки не продавались  по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы  за землепользование),

     ясные правила доступа к названной  информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.