Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

Вариант № 26

Теоретический вопрос.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку"1, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

        одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

        стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

        объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

        цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению       сделки с чьей-либо стороны не было;

        платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Задача № 1

Определите общую стоимость оцениваемого затратным подходом объекта, находящегося на участке площадью 10 соток, если стоимость одной сотки в данном районе составляет 2500 у.д.е., полная стоимость воспроизводства объекта составляет 87000 у.д.е., а общий износ объекта оценивается в 25%.

Решение

Используем для оценки стоимости земельного участка метод сравнительной единицы :

СЗ = Sз * См2

СЗ = 10сот * 2500 у.д.е./сот2 = 25000 у.д.е.

Стоимость земельного участка составляет 25 000 у.д.е.

ВС=87000 у.д.е.

Рассчитываем суммарный накопительный износ

И= ВС*И(%) / 100%

И= 87000у.д.е.*25% / 100% = 21750 у.д.е.

Т.е. износ объекта составляет 217500 у.д.е.

Определим текущую стоимость объекта недвижимости :

С0 = ВС0-И

С0 = 87000 у.д.е.-21750 у.д.е.=65250 у.д.е. , т.е.

Текущая стоимость объекта недвижимости составляет 65250 у.д.е.

Определим стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком :

РС0 = СЗ + С0

РС0 = 25000 у.д.е. + 65250 у.д.е. = 90250 у.д.е.

Ответ : Стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 90 250 у.д.е.

Задача № 2

Определите общую ставку капитализации для вложения денежных средств в объект недвижимости, если известна следующая информация. Заемные средства составляют 45% в общей сумме вложения, ставка капитализации для собственных средств составляет 17% годовых, а ипотечная постоянная составляет 21 % годовых.

Кобщ = Кзс * Узс + Ксс ( 1-Узс )

Кзс = 21/100 = 0,21

Узс = 45/100 = 0,45

Ксс = 17/100 = 0,17

Кобщ = 0,21+0,45+0,17 ( 1-0,45 ) = 0,0945+0,0935 = 0,188

Ответ :  Общая ставка капитализации для вложения денежных средств в объект недвижимости составит 0,188

4