История развития риэлторской деятельности в России

     Закон "О риэлторской деятельности в  Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного (первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичного (на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу) рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.  

     В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской  деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом. 

     Остановимся на данных понятиях более подробно:

1) риэлторская  деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный  риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное  в качестве индивидуального предпринимателя,  осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные  участники рынка недвижимости - юридические  лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок  недвижимости - совокупность объектов  недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) потребители  риэлторских услуг - физические  и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг. 

     Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические  лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты). 

     Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее  на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность. 

     Риэлтор - физическое лицо, непосредственно  работающее с клиентами риэлторской  фирмы или индивидуального предпринимателя  и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.  

     Брокер  по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее  риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все  операции, которые совершает агент  по недвижимости;

2) объяснение  заказчику юридических особенностей  заключаемых договоров;

3) ведение  переговоров и подписание договоров  по листингу, продаже, покупке,  аренде, обмену или лизингу объектов  недвижимости;

4) получение  аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление  рекламы своей деятельности;

6) хранение  и несение ответственности за  сохранность документов, подтверждающих  права собственности владельца  недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.  

     Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий  с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального  предпринимателя договора по осуществлению  гражданских сделок с недвижимым имуществом. 

     Дилер по недвижимости - предприниматель  на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с  целью продажи или получения  прибыли от ее использования.

     К числу отдельных видов риэлторской  деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:  

1) деятельность  риэлтора в качестве агента  или поверенного;

2) деятельность  риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность  риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность  риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность  риэлтора по организации торговли  недвижимым имуществом;

6) деятельность  риэлтора по созданию отдельных  объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность  риэлтора по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

8) деятельность  риэлтора по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Лицензирование риэлторской деятельности

     Механизм  государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.  

     Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о  лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства  РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407. 

     Обязательным  условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.  

     Лицензия - разрешение на право осуществления  строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании  обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию.

     В 2002 году в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

     Вместо  четкого определения понятия  и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. 

     Риэлторская организация принимает на себя обязательства  подобрать подходящий клиенту вариант  сделки, помочь с ее оформлением  и государственной регистрацией.

     Риэлторская деятельность постоянно сопряжена  с риском значительных имущественных  потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии. 

     Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

     Квалификация  специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты. 

     К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

     Наличие квалификационного аттестата для  специалистов, которые непосредственно  заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Риэлторская деятельность – деятельность юридических  лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными  лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

     Первые  риэлторские фирмы, легально действующие  на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.

     В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с  недвижимостью:

- купля-продажа - переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене; 
- обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях; 
- дарение - добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу; 
- наследование - переход собственности наследнику после смерти собственника; 
- приватизация недвижимости - передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении; 
- аренда - передача собственности (жилья, офиса, склада и т.п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

     Закон "О риэлторской деятельности в  Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного  рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости. 

     Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

     Механизм  государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.  

     Обязательным  условием выдачи лицензии было наличие  у риэлторской организации или  его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

     Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

      
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованных источников

1. Федеральный Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

2. Федеральный  Закон РФ от 14 мая 1998 г. N 2441-II "О риэлторской деятельности в Российской Федерации".

3. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407

"Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности".

4. Асаул, А. Н. «Экономика недвижимости»: учебник – Спб.: Питер, 2006 г.

5. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008 г.

6. Маховикова, Г.А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие для вузов – М.: Кнорус, 2007 г.

7. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие для вузов – М.: Эксмо, 2007 г.