Инфраструктура и механизм рынка недвижимости

1. Инфраструктура  и механизм рынка недвижимости.

                                                       Содержание

Введение………………………………………………………………………

1 Определение  рынка недвижимости …………………………………..

2 Инфраструктура  рынка недвижимости………………………………..

 3 Механизм функционирования рынка недвижимости………………….

Заключение………………………………………………………………………

Список используемой литературы………………………………………….

Введение

 

     Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической  структуре. Фактически без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такие учреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи, инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого "материального дополнения", как здания и сооружения.

     Рынок недвижимости является отдельным, самостоятельным  сегментом национального рынка, в частности, рынка ресурсов и рынка продуктов.

     Отдельно  необходимо отметить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве одной из составных частей рынка капиталов, поскольку операции на нем обычно направлены на получение дохода от капиталовложения или на приобретение капитальных ценностей.

     Недвижимость - это крупнейший аккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Любой актив, социальные и экономические  свойства которого не зафиксированы  в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимо функционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активов из одних рук в другие.

     Рынок недвижимости можно представить  как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Сделки с объектами недвижимости — это, как правило, не просто сделки по поводу приобретения предмета потребления, а движение капитала, иными словами, стоимости, приносящей доход.

     В качестве субъектов рынка недвижимости выступают государство (правительство), предприятия и организации различных форм собственности и население. Особая роль при этом отводится органам государственного надзора — земельного, архитектурного, административного, экологического и т.д., а также налоговой системе как структурам, контролирующим правила функционирования рынка, устанавливаемые государством.

     Продавцами  недвижимости выступают собственники имущества: государственные структуры (фонды имущества; органы, уполномоченные местной властью и т.д.), предприятия и организации всех форм собственности, в том числе застройщики, подрядные и строительные организации, физические лица. Покупателями — юридические лица различных форм собственности и население. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Определение рынка  недвижимости

     В России понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации от 30 ноября 1994 г через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. 

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости.

       К недвижимым объектам относят  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому  НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить  как «недвижимое имущество, права  собственности на которое зарегистрированы».

     В связи с развитием рыночных отношений  в нашей стране все большее  значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке  недвижимости. Термин «рынок недвижимости»  не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

     Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

     Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

     Рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц  к другим. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Инфраструктура рынка недвижимости. 

     Инфраструктуру  рынка недвижимости можно определить как посредническую деятельность по созданию условий для развития рынка  недвижимости, а также сами созданные  этой деятельностью условия.

       В соответствии с приведенным определением структура рынка включает:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка

     Инфраструктуру  рынка недвижимости составляют риэлтерские  организации, независимые риэлтеры и их объединения; организации-оценщики, независимые оценщики и их объединения; управляющие и эксплуатирующие компании; юридические фирмы; финансово-кредитные институты, рекламные и информационные агентства, консалтинговые компании. В число участников, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости, также можно, на наш взгляд, включить аукционные организации, тендерные комитеты, комитеты (комиссии) по приватизации, конкурсные комиссии и т.п.

     Инфраструктуру  рынка недвижимости обеспечивает взаимодействие между публичной властью, частными и юридическими лицами - участниками процессов, происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальными участниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форме нормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативных документов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичной власти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способов регулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок и действий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властью правовые рамки.

     В силу ориентации на обеспечение взаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельность осуществляют две  группы агентов:

     1) представители публичной власти - государственные и муниципальные  органы, организации;

     2) профессиональные организации, объединенные  или не объединенные в соответствующие  ассоциации, которые наделены правом  осуществлять соответствующую деятельность.

     Можно говорить, что инфраструктурное обеспечение  рынка недвижимости - это институциональное  посредничество. Схематично оно может  быть представлено следующим образом.

     Схема организации инфраструктурного  обеспечения рынка недвижимости

 

     Инфраструктурное  обеспечение рынка недвижимости - это регулирование его развития с использованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивных  способов управления. На рынке недвижимости действует множество частных  субъектов, экономические мотивации  и деятельность которых не могут  и не должны зависеть напрямую от директивных  указаний публичной власти. Экономически эффективной деятельность частных  хозяйствующих субъектов может  быть только при наличии свободы  выбора. Однако в условиях цивилизованного  рынка недвижимости эта свобода  не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определенными рамками. Установление этих "рамок экономической  свободы" составляет суть косвенного, непрямого регулирования рынка  недвижимости в форме его инфраструктурного  обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этапе развития или  в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей  степени органы местного самоуправления могут и должны использовать формы  прямого управления для достижения высшей цели - обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

      
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и  управления федерального и регионального  уровней, профильные подразделения  исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

      
а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.