Договор купли-продажи предприятия

В то же время покупатель в силу п.3 ст.565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом  судебного разбирательства⁷.

Учитывая специфику договора продажи  предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки.

Например, право покупателя требовать  в судебном порядке изменения  или расторжения договора продажи предприятия ограничено только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п.5 ст.565 ГК)

Кроме того, те положения ГК об изменении  или расторжении договора, а также  о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

4.2 Особые случаи продажи предприятия

 

Существенными особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями ГК, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом. В соответствии со ст.217 ГК при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно п.3 ст.65 ГК основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественный  комплекс является объектом продажи  при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (17 июля 1991 г). Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программой приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст.26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").

Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа  предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (ст.83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В отличие от договора продажи предприятия (§ 8 гл.30 ГК), при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, т.е. предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия  на открытых торгах в официальном  издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому  оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся.

В этом случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласия собрания (комитета) кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор  в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов (на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения конкурса) в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому  ГК, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

 

Заключение

 

Разновидностью договора продажи  недвижимости является договор продажи предприятия. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Наряду с особенностями, присущими  форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: а) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключение независимого аудитора; г) перечень всех долгов предприятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия.

По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами  передаточного акта, а право собственности  на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации  этого права. Регистрация права производится после передачи предприятия.

По общему правилу при продаже  предприятия к покупателю переходят  права на фирменное именование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его  товаров, работ или услуг, а также  принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

 

Список источников и  литературы

 

1. Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. // СПС Гарант.
2. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"
3. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.
5. Брагинский М.И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
6. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2005.
7. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С.153.
8. Зенина Е.М. Договор дарения. М., 2006.
9. Калачева Г.А. Операции с недвижимостью. М., 2002.
10. Козырь О.М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004.
11. Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2004.
12. Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 2006.
13. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью - правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2001.
14. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или Как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 2007.

¹ Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. М., 2004.С. 153.

² Там же. С. 151.

³ Козырь О. М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004. С. 280-281.

⁴ Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №27. Ст. 927.

⁵СЗРФ. 1994. №6. Ст. 592.

⁶ Брагинский М. И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

⁷ Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 83