Сущность и основные виды залога недвижимости

·  пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости  от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный  кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного  ипотечным долгом. Первая ипотека  возникает как при покупке  объекта, который раньше никогда  не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств  и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает  при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства  по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека  — это кредит, предоставляемый  продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека  возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может  получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения  заемщика и кредитора приводит к  существованию различных условий  финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения  долга, уплаты процентов, порядок изменения  процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение  в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия  оправдывающих обязательств, возможности  продажи объекта до истечения  срока кредитования, определения  принципа субординации. Наличие или  отсутствие указанных условий, а  также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости  недвижимости.

·  Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

·  Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

·  Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

·  Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

·  Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться  оценщиком, который сравнивает их с  так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может  быть предоставлена инвестору, и  устанавливаемую процентную ставку.

Классическая теория оценки различает  понятия «цена» и «стоимость»  объекта недвижимости. Стоимость  отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый  объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной  доходностью недвижимости. Стоимость  зависит от величины дохода, приносимого  недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

·  физических параметров объекта;

·  рыночных ставок арендной платы;

·  спроса на данную недвижимость;

·  качества управления;

·  величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся  к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным  с финансированием, их величина, наличие  или отсутствие не оказывают влияния  на сумму чистого операционного  дохода.

Цена — это сумма денег, которую  уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить  более высокую цену за приобретаемый  объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь  положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому  покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия  финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется  не третьей стороной, а непосредственно  продавцом, может оценивать их как  благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая  надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических  мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. 

 

 

Заключение.

 
         В настоящее время ипотека получает широкое распространение. Во многом этому способствовало принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости.

Договорные отношения ипотеки  представляют собой весьма важное и  значимое в экономическом и социальном отношениях явление. Корённым образом  затрагивающие и деловые интересы, и личные судьбы. 
Значительная ценность объектов недвижимости, их огромная роль в сфере потребления пожизненных благ — неоспоримы.

Вместе с тем обеспечение  исполнения обязательств путём залога недвижимого имущества играет огромную положительную роль как в смысле повышения договорной дисциплины, так  и в смысле перераспределения  национальных богатств в пользу более  эффективных и ответственно действующих  собственников. 

Всё вышеизложенное в достаточной  мере обосновывает недопустимость как  безалаберности и неразберихи в  документальном оформлении ипотечных  отношений, так и пассивного попустительства  криминальным проявлениям.

Поэтому законодатель установил столь  сложную процедуру оформления ипотечных  сделок: договор об ипотеке, составленный в письменной форме, должен быть нотариально  удостоверен, а после этого ещё  и пройти государственную регистрацию.

Ипотечное кредитование также играет немаловажную роль. Дело в том, что  в настоящее время жильё является дорогостоящим товаром длительного  использования. Его приобретение, как  правило, не может производиться  за счёт текущих доходов потребителей или накоплений. Задача государства  как раз и состоит в том, чтобы создать целостную систему  ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Список использованной литературы.

 

 
1. Конституция Российской  Федерации. (Российские вести №252)

2. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества. // Российская юстиция. № 1. 2000 г. С. 15.  
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-239). 
4. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400. 
5. Федеральный Закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета, 30 июля 1997г. №33). 
6. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3). 
7. Извлечение из постановлений Президиума ВАС РФ по конкретным делам // Хозяйство и право № 1. 2000 г.  
8. О нотариальном удостоверении ипотеки. Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты "Российская юстиция", N 6, июнь 2000 г.