Сущность и основные виды залога недвижимости

Содержание.

 

 Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие ипотеки (залога недвижимости)……………………………………4

2. Сущность и основные виды залога недвижимости………………………….5

 Заключение………………………………………………………………...…….14 
Список использованной литературы…………………………………………..16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Введение

 
 
       Залог недвижимого имущества — важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно  связаны с базовыми отношениями  собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества  необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Состояние экономики любой  страны требует развития производства, что упирается в источники  обеспечения надёжного и долгосрочного  финансирования. Если сравнить стоимость  движимого имущества (которое можно  заложить свободно) и недвижимого (с  которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают  масштабы такого вида кредитования, как  ипотека.

 

 

 

1. Понятие ипотеки (залога недвижимости).

 
          Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека, его сущность, характерные особенности и основные положения.

Ипотека – залог недвижимости. 
По ГК РФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. 
Такой залог, по мнению З. Цыбуленко, «является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательства всеми участниками гражданского оборота».

Во-первых, при залоге заранее  выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму  долга, что гарантирует погашение  его после реализации имущества  при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель  имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя за счет заложенного  имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое  имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя и он постарается  его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.).  
Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами, содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.

 

2. Сущность и основные виды залога недвижимости. 

 

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических  процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным  для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости как  единицы товара очень высокая  и требует от инвестора значительного  капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, —  это земельный участок, на котором  возводятся некоторые улучшения,  обеспечивающие ее доходность; процесс  использования приносящей доход  недвижимости может осуществляться  только на месте ее первоначального  создания, так как она не подлежит  транспортировке.

3. Право на недвижимость как  товар подлежит обязательной  регистрации в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество в порядке, установленном  федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно  крупные физические размеры, физическое  и экономическое старение недвижимости  происходит в течение длительного  времени.

5. В течение экономической жизни  недвижимости возможно проведение  мероприятий капитального характера,  влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может  быть стабильной, уменьшаться и  расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость  в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости  недвижимости обычно компенсирует  инфляционные процессы.

Целесообразность использования  заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для  кредитора.

Преимущества привлечения заемных  средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект  по сравнению с собственным  капиталом, которым он располагает  на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости  за счет вложения высвобождающихся  собственных средств при кредитовании  в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости  в рассрочку дает возможность  собственнику выплачивать кредитору  долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом  недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода  на собственный капитал за  счет выбора оптимальных условий  финансирования.

Рассматривая положительные стороны  использования инвестором заемных  средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма  превышает полученный заем, так  как инвестор должен уплатить  проценты.

2. Ипотечный кредит – это  заемный источник, требующий своевременного  и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных  в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации  недвижимости величины чистого  операционного дохода недвижимости  может привести к отрицательному  финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения  кредита дает кредитору право  обращения взыскания на заложенное  имущество. В этом случае недвижимость  продается, и из продажной цены  погашается задолженность. Остаток  вырученной от продажи недвижимости  суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины  погашенного кредита.

Кредитор принимает решение  о предоставлении заемных средств  на долгосрочной основе под залог  недвижимости на основе анализа следующих  факторов:

1. Кредитуемый объект в силу  физических, экономических и юридических  особенностей в течение всего  срока погашения задолженности  может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная  регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая  ипотеку, служит юридической гарантией  исполнения договорных обязательств  заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая  жизнь недвижимости является  основой возврата не только  суммы основного долга, но и  причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления  кредитного договора, возможность  включения в него особых условий  дают возможность кредитору учитывать  изменение рыночной доходности  кредитных ресурсов, финансовой  устойчивости заемщика, влиять на  процесс перепродажи кредитуемой  недвижимости в течение срока  погашения долга.

5. Оформление «закладной» по  предоставленным ипотечным кредитам  позволяет ипотечному банку пускать  закладные в обращение и пополнять  свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах  с развитой рыночной экономикой объекты  недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

·  предоставление денежных средств на длительное время,

·  кредитование сделки по приобретению недвижимости,

·  в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться  имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые  можно классифицировать по различным  признакам, таким, как:

·  назначение кредитуемого объекта;

·  характер участия в инвестиционном процессе;

·  порядок погашения долга и уплаты процентов;

·  стабильность процентной ставки по кредиту;

·  стабильность величины взноса в погашение обязательств;

·  участие кредитора в текущих доходах и приросте;

·  стоимость капитала инвестора;

·  способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные  кредиты делятся на кредиты с  постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита  и уплаты процентов в течение  анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение  долга и процентов равновеликими  суммами.

Во вторую группу включены ипотечные  кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение  процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора  в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом  — это кредит, предполагающий  погашение всего (или большей  части) долга в конце срока  кредитования одним или серией  платежей. К разновидностям данного  кредита относят:

·  кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж;

·  кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;

·  кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с равномерным погашением  полученного займа и уплатой  процентов на остаток долга.  К разновидностям кредита относят:

·  кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

·  кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают  выплату кредитору части дохода  инвестора, приобретающего приносящую  доход недвижимость. При этом  различают:

·  кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

·  кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной  ставкой. Эта форма кредитования  позволяет уменьшить банковский  риск и адекватно реагировать  на изменение рыночной доходности  в течение всего длительного  срока кредитования. Изменение ставки  может осуществляться следующим  образом:

·  индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;