Арендные отношения

С развитием производства (индустриализации) в XIX в. передача в аренду производственных фондов арендные отношения усложнились. Появились посредники, которые стали заниматься закупом имущества, предназначаемого для использования в производстве (бизнесе) и передачей его во временное владение и пользование другим лицам (предпринимателям). Начиная с XX в. широкое распространение в странах запада и в Америке получил такой вид имущественного найма как финансовый лизинг.

На территории бывшего СССР широкое распространение имел прокат. В 70-80 годы в системе агроснабжения государство расширило свою деятельность по прокату приборов и других технических средств. Этим занимались территориальные органы Госснаба СССР. Соответственно были разработаны типовые документы для регулирования данного вида деятельности.

В качестве объекта проката выступали приборы и аппаратура общего применения, используемые в различных отраслях народного хозяйства для научных исследований, контроля качества продукции, отработки технологических процессов, наладки новых производств и для других целей. Открывались и специализированные пункты проката, например, для предприятий, выполняющих строительные работы в прокат передавались строительные машины, оборудование и средства малой механизации.[10]

Глава 3. Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние в России

Арендные отношения, особенно земельные, имеют в России значительную историю. До 1917г. аренда широко использовалась крестьянами для получения помещичьих, казенных и других свободных земель. Объем такой аренды составлял примерно 50 млн. десятин. Надельная аренда, т.е. аренда крестьянами друг у друга надельной земли, была менее распространенной. По некоторым подсчетам, 76,5- 76,6% земли арендовалось за деньги, 3,4-7,5% —за отработки и 2,5-2,9% — смешанно. В конце XIX в. основным арендатором среди крестьян выступало зажиточное крестьянство, а арендодателями были главным образом бедняки. 

В царской России аренда недвижимости выступала основной формой имущественно-земельных отношений. Так, сады, огороды, склады, застройки и др. в Москве сдавались в аренду на срок до 24 лет. Это приносило существенный доход в казну, и он устойчиво возрастал. В 1914г. Москва была разделена на 17 зон, и для каждой устанавливалась цена квадратной сажени (максимальная и минимальная). Так, в Тверской зоне цена 1 квадратной сажени колебалась от 60 до 600 рублей, а в Серпуховской - от 5 до 30 руб. В 1913г. земельные платежи достигали до 12% доходной части бюджета Москвы. В целом, в отличие от сегодняшнего дня, с 1900 по 1914г. в Москве за счет сборов с недвижимости формировался бездефицитный бюджет.

Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917г. отменил частную собственность на землю. В декабре 1917г. ВЦИК отменил частную собственность на недвижимость в городах. В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. с августа 1918г. отменялось право частной собственности на все строения, которые, вместе с находящимися под ними участками земли, имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Всё недвижимое имущество, изъятое из частной собственности, переходило в распоряжение местных органов власти. В последующем, это имущество передавалось в распоряжение центральных государственных ведомств и местных органов власти. В результате национализации и муниципализации собственности формировались единые государственные земельные, жилищные и иные фонды недвижимого имущества.

Упразднение частной собственности и запрет на рыночные операции с земельной недвижимостью обусловили исключение из гражданского законодательства самих понятий движимого и недвижимого имущества. Земля, леса, недра и воды были выведены из оборота. Декрет «О земле» не только отменил частную собственность, но и сдачу земли в аренду. Так продолжалось вплоть до 1922г. И только в законе о трудовом землепользовании (май 1922г.), в связи с переходом к НЭПу, аренда вновь была разрешена. Более 75% предприятий частной собственности работали на аренде. В 1922г. по ходу работы аграрной секции XI съезда партии В.И. Ленин подготовил предложения для включения в проект резолюции «О работе в деревне». В ней говорилось: «По вопросу об условиях применения наемного труда в сельском хозяйстве и аренды земли парт- съезд рекомендует всем работникам данной области не стеснять излишними формальностями ни того, ни другого явления и ограничиться изучением того, какими именно практическими мерами было бы целесообразно ограничивать крайности и вредные преувеличения в указанных отношениях». В 1925г. было принято Положение, согласно которого допускалась аренда земель на срок от 6 до 12 лет. Во времена НЭПа широко использовалась аренда городской недвижимости. Причем разрешалась субаренда, соаренда (наем помещения несколькими арендаторами) и переуступка арендных прав (цессия). Вели- чина арендной платы не ограничивалась и определялась в зависимости от рода деятельности, местоположения, размера арендуемой площади, благоустройства и другими факторами. Для получения права аренды практиковались торги, а при отсутствии конкурса аренду разрешали торговые комиссии.

Но аренды плохо совмещались с целями строительства нового общества, и в мае 1928 г. аренда предприятий была запрещена. В феврале 1930г. в постановлении ЦИК и СНК СССР «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» была запрещена аренда земли и наемный труд. В примерном уставе сельхозартели (февраль 1935г.) указывалось, что земля за артелью закрепляется в бессрочное пользование и не подлежит ни купле- продаже, ни сдаче в аренду.

И только с введением хозрасчета и самофинансирования на рубеже 90-х годов Россия вернулась к арендным отношениям. В апреле 1989г. принимается указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Однако и при этом сохранились ограничительные моменты. Так, переход на аренду разрешался только вышестоящей организацией. С принятием «Основ законодательства СССР об аренде» (1989г.) было разрешено трудовому коллективу самостоятельно принимать решения о переходе на аренду, и предусматривался выкуп арендованного имущества, что по существу меняло экономическое содержание арендных отношений. Появилась возможность передачи госсобственности в собственность трудового коллектива. Возникала собственность трудового коллектива, появился вариант эволюционного превращения госсобственности через аренду в коллективную собственность. Но такой процесс не устраивал «шоковых» реформаторов. И видимо не случайно Закон о приватизации запрещал аренду с выкупом. В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», рекомендовалось осуществлять приватизацию имущества арендных предприятий (в порядке выкупа, или преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа, или продажи на аукционе). 
Вместо шоковой приватизации следовало бы использовать опыт арендных отношений, накопленный в период НЭПа и современный период. И весь путь приватизации в условиях России целесообразно было бы пройти эволюционным путем — через развитие аренды к многообразию форм собственности и хозяйствования. [6]

Аренда средств производства, нежилых помещений, земли и другие доступна трудовому коллективу, физическим и юридическим лицам. Такая форма наиболее перспективна в условиях, когда большая часть средств производства находится в государственной или муниципальной собственности, а либерализация цен делает почти невозможными приобретение, например, техники, горючего, запчастей. Развитие аренды позволяет перейти к формированию многообразных форм собственности. Например, полученный опыт реформирования аграрной сферы в начале девяностых годов позволяет сделать вывод о том, что аренда могла стать наиболее эффективной переходной формой от тотального обобществления к формированию многообразия форм хозяйствования. 
В дореформенный период в сфере АПК различают две формы арендных отношений, связанных с уровнем самостоятельности: аренда и арендный подряд. В условиях аренды арендатор самостоятельно решал организационные вопросы, распоряжался произведенной продукцией, выплачивал арендную плату. Теоретически, в организационно-экономическом плане арендный коллектив представлял обособленных сельскохозяйственных производителей, имеющих права юридического лица, берущих в аренду землю и другие средства производства и выплачивающих за них арендную плату; самостоятельно выбирающих структуру производства; реализующих произведенную продукцию по своему усмотрению на основе договорных или закупочных цен; самостоятельно формирующих и распределяющих свои доходы.

В условиях арендного подряда арендодатель осуществляет функции материального обеспечения и сбыта продукции, оставаясь собственником почти всей произведенной продукции. Арендный подряд, как форма производственных отношений, проявляется в передаче на длительное время по договору основных средств производства за определенную плату. Работая в условиях полной хозяйственной самостоятельности и самофинансирования, арендатор мог бы стать реальным хозяином средств производства, заинтересованным в увеличении производства продукции за счет более интенсивного использования трудовых и производственных ресурсов, если бы правовые и экономические основы арендных отношений были закреплены в соответствующих документах. 
Изучение экономического механизма сложившихся взаимоотношений в арендных коллективах различных регионов страны показало, что они практически не имели необходимой самостоятельности в организации производства и, особенно, в распределении производственного продукта. Материалы проведенной учеными ВНИЭСХ паспортизации показывают, что в начале реформирования только 2,7% первичных коллективов (числящихся арендными и подрядными, кооперативами и крестьянскими хозяйствами) самостоятельно формировали производственную программу: 82,1% коллективов реализовывали произведенную продукцию своему предприятию, и только 2,5% - на рынке.

Еще скромнее показатели, характеризующие сложившуюся самостоятельность новых форм хозяйствования в области взаиморасчетов с банком, бюджетом и формирования самостоятельных фондов. Так, менее 1% коллективов самостоятельно осуществляли взаиморасчеты с банком и бюджетом; только 7,2% подразделений формировали из своих доходов фонды развития. Таково реальное положение дел, таков реальный экономический механизм формирования арендных и подрядных коллективов, не позволивший этой прогрессивной форме занять достойное место в реформировании собственности. 
С запуском процесса приватизации, произошла резкая смена форм собственности с возникновением в массовом масштабе частной собственности, приведшей к поляризации общества и падению уровня жизни значительной части населения. От аренды остались ее традиционные классические формы: аренда нежилых помещений, земли, техники (лизинг). Но потенциал аренды до конца еще не использован, и судя по тому, как успешно развивается лизинг в России, какие возможности отрываются перед муниципалитетами по пополнению доходной части бюджета за счет аренды нежилых помещений и земли — будущее у аренды обнадеживающее.

В условиях рыночной трансформации собственности формируются специфические институты воспроизводства, касающиеся прав владения, пользования, управления и другие, развиваемые в свете институциональной теории. В систему прав владения включены и арендные отношения. При взаимоотношениях по поводу пакета акций между арендодателями (в лице государства) и арендатором, речь идет о доверительном управлении (трасте). По форме эти отношения близки к арендным, поскольку передача акций сопровождается договором, четко фиксирующим денежные отношения.[7]

Пройдя ряд последовательных превращений от административных до рыночных форм хозяйствования, аренда на сегодняшнем этапе становится важнейшим фактором повышения эффективности использования государственной собственности. 

Арендой государственной (федеральной) собственности занимается Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Субъекты РФ и муниципалитеты занимаются арендой, принадлежащей им собственности, которая нашла широкое применение во многих городах. [4]

Подводя итоги эволюции развития арендных отношений следует отметить, что именно после завершения массовой приватизации арендные отношения отошли на второй план. Но после того, когда выяснилось, что главная цель, отраженная в государственной программе приватизации — создание эффективного собственника и социально ориентированной рыночной экономики, не была достигнута — у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным инструментом нормализации процесса воспроизводства государственной и муниципальной собственности. На данном этапе арендная плата формируется на рыночных принципах и, при соответствующих правовых и налоговых условиях, аренда может обеспечить более эффективное использование имущества.

Заключение

Новый этап рыночных преобразований выдвигает повышенные требования к экономическому поведению непосредственных участников рынка - предприятиям. Использование аренды во всех многообразии ее форм и методов позволяет предприятиям подключиться к ценнейшему опыту, накопленному десятилетия практикой западных фирм. Развитие арендных отношений в экономике способно оживить экономическую конъюнктуру, дать инвестиционный толчок начинающемуся росту, расширить платежеспособный спрос, создать заинтересованность у хозяйствующих субъектов в подъеме деловой активности.

Понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Аренда отличается от других отношений собственности прежде всего тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т.е. арендатору передается только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы

Существует множество видов аренды. В настоящее время наиболее часто используемым и перспективным видом аренды является лизинг.