Арендные отношения

 

Введение

 

 

     Целью любой экономической деятельности является достижение максимальной эффективности, т.е. получение наибольшей прибыли при имеющихся ограниченных ресурсах. Экономика, основанная на частной собственности, имеет больший потенциал по сравнению с любой другой. Этот потенциал выражается в разнообразии способов использования собственности. Одним из таких способов является аренда.

Арендные  отношения известны с древности, в первую очередь в сельском хозяйстве. Но в современном мире аренда имеет совершенно иной экономический смысл, чем раньше. Если прежде она служила средством эксплуатации и закабаления арендаторов, вела экономику по экстенсивному пути развития, то ныне аренда наоборот повышает степень экономической свободы, дает шанс малому бизнесу на  успех, интенсифицирует развитие экономики.

Современная аренда представляет собой форму  организации производства, основанной на передаче в срочное и возмездное пользование основных фондов и оборотных средств на началах добровольности и равноправия сторон в целях выпуска продукции (работ, услуг) и получения дохода. 
    Целью написания работы является изучение и оценка арендных отношений.

При написании работы ставились следующие задачи:

• рассмотреть историю и проанализировать тенденции развития арендных отношений;
• сформулировать понятие аренды, основные термины и определения, связанные с этим понятием;
• охарактеризовать основные виды аренды, дать им краткую характеристику;
• проанализировать сегодняшнее состояние аренды в России.

 

 

 

Глава 1. Экономическая сущность и содержание арендных отношений

 

В соответствии с общими чертами, свойственными предпринимательской деятельности, и особенностями, свойственными государству как субъекту экономической деятельности, можно выделить ряд форм государственного предпринимательства. Основой предпринимательской деятельности является собственность. По законодательству Российской Федерации, государственной собственностью признается имущество, принадлежащее на правах собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на правах собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации). Предпринимательство выступает способом развития собственности в ее исторически определенной форме – форме капитала.

По мнению ряда авторов, достаточно эффективной формой предпринимательства является аренда. Аренда является более эффективной формой использования государственного имущества, чем участие представителей государства в управлении, поскольку предполагает имущественную ответственность арендатора.

Важно отметить, что сдача имущества представляет собой один из способов получения предпринимательского дохода. Собственник не управляет имуществом непосредственно, но это означает только обособление от собственности управления, а не предпринимательства. Из всего «пучка прав» собственности только пользование закрепляется за арендатором. Арендодатель сохраняет права владения, распоряжения и получения дохода, хотя доходом он, конечно, должен поделиться с пользователем (арендатором).

Вообще, история арендных отношений насчитывает более четырёх тысяч лет. Но до сих пор понятие «аренда» не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. И на это есть несколько причин.

Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся четкому определению, постоянно развивающееся, которое по мере развития экономической науки включает в себя все более широкий круг видов деятельности и процессов, методов и форм их осуществления.

Во-вторых, содержание термина «аренда» слишком обширно, чтобы вписать его целиком в одну или несколько фраз.

И, наконец, третья причина состоит в том, что «аренда» является многозначным понятием. С одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между собственниками (арендодателями) и пользователями (арендаторами) имущества; с другой – это и договорные отношения, предполагающие передачу определённого круга прав собственности на возмездной основе.[5]

Характерно, что Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит определенного понятия «аренда».

Из всех многочисленных рассмотренных понятий аренды, понятием, в наиболее полном объеме отражающим ее сущность, является следующее:

Аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и использование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды в свою очередь являются любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Так объектами аренды считаются: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Причем, запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений.[2]

Арендные отношения имеют двух субъектов, это:

Арендодатель (наймодатель) – лицо (в нашем случае государство), предоставляющее в аренду имущество, находящееся в его собственности за арендную плату на определённый срок. Арендодателем также может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор (наниматель) – лицо, получающее имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (различные организации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая, и будет являться доходом государства от предоставления его собственности в аренду. Такая плата называется арендной.

Арендная плата – плата арендодателю за передачу его собственности на срок во владение другому лицу. Эта сторона аренды составляет главный смысл, и мотив для арендодателя в самом акте договора о передаче его собственности в наём. Порядок, условия сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.[3]

Также рассматривая аренду как направление использования государственной собственности нельзя не упомянуть о следующих понятиях:

Арендное предприятие – предприятие, трудовой коллектив которого взял все составляющие его средства производства в аренду.

Арендный подряд – форма организации и оплаты труда работников подразделений предприятия, взявших у администрации последнего подряд на выполнение определённой работы в условиях аренды необходимого имущества.

Аренда – это специфическая форма использования собственности. По сравнению с остальными отношениями собственности (куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений) в настоящий момент среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды.

Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе собственности. Обусловленное экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к концентрации его в руках собственников (государства) до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование физическим или юридическим лицам на возмездных условиях. При этом собственник передаёт вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.[9]

Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.

Гражданский кодекс РФ определяет следующие виды аренды:

  1)Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2) Договор аренды транспортных средств. По договору аренды  транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

3) Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).

4) Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

5) Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.[1]

Различают краткосрочную аренду (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная аренда - основные средства предоставляются на срок не более 5 лет, затем объект возвращается арендодателю, срок аренды не может превышать срока полной амортизации имущества.

Арендодатель продолжает учитывать переданный в текущую аренду объект основных средств на собственном балансе, выплачивает налог на имущество, начисляет амортизацию, поскольку именно ему принадлежит право собственности на объект. Так как сданное в аренду имущество изымается из процесса производства, то арендодатель относит амортизационные отчисления не на затраты, а на финансовые результаты (внереализационные расходы) в уменьшение доходов от аренды.

Долгосрочная аренда - это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа.[2]

 

Глава 2. Мировой опыт развития арендных отношений

 

В литературных источниках приведены примеры, что самые ранние документы об аренде датируются 2000 годом до нашей эры и принадлежат древнему государству Шумер. В аренду сдавались сельскохозяйственные животные и орудия труда.

Положения об арендных отношениях содержатся в законах Хаммурапи, принятых в 1775 – 1750 г.г. до н.э. в нескольких статьях данного судебника подробно рассматриваются все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества.

Другие древние цивилизации, включая греков, римлян, египтян считали аренду привлекательным, доступным, иногда единственно возможным способом приобретения оборудования, земли и домашнего скота.

Древние финикийцы, прослывшие отличными моряками практиковали аренду судов как на долгосрочной, так и краткосрочной основе.

В XI веке в Венеции также существовали сделки, связанные с арендными отношениями: венецианцы сдавали в аренду торговцам и владельцам судов очень дорогие по тем временам якоря. По окончании плавания они возвращались владельцам, которые вновь сдавали их в аренду.[10]

Таким образом, в период процветания торговли, судоходства и ремесленничества в аренду сдавались: суда якоря ремесленный инвентарь, а также военная техника.

Однако время от времени происходили события, порождавшие уникальные формы и предметы аренды. Так, в 1248 году была зарегистрирована арендная сделка, при которой рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом крестовом походе. Затем он выплачивал за них арендную плату, которая в конечном итоге превысила первоначальную стоимость этих доспехов.

В 1284 году в Великобритании был принят закон Уэльса – один из первых нормативных документов, регулирующих арендные отношения.

В 1572 году в Великобритании вынуждены были принять новый законодательный акт, т.к. к тому времени участились сделки с целью сокрытия истинного положения вещей: кто владелец, кто собственник (это использовалось как способ скрытой передачи собственности, чтоб ввести в заблуждение кредиторов).