Правовое регулирование оценочной деятельности в России: проблемы и перспективы

–  наличие определенных знаний;

–  постоянное совершенствование знаний (что предполагает в том числе формирование баз рыночных данных);

–  опыт работы;

–  независимость и объективность;

–  определенные личностные качества (например, пунктуальность в соблюдении сроков выполнения договора);

–  активное участие в работе общественных организаций оценщиков.

Оценщик должен иметь высокий  уровень общего образования и  обширные знания во многих областях (строительство, экономика, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т.д.) [6. C.182].

Существуют различные  требования к базовому образованию  оценщиков. Например, в США для  установления Институтом оценки профессиональной пригодности необходимо наличие  образования на уровне университетского колледжа. В некоторых государствах требование наличия высшего образования  отсутствует, во главу угла ставится опыт работы оценщика.

Для эффективного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать  базы рыночных данных по совершаемым  сделкам с недвижимостью и  тенденциям изменения цен.  Оценщик –  это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от информированности и умения прогнозировать изменения стоимости недвижимости.

Работу оценщика невозможно свести к механическим расчетам по известным методикам. Когда речь идет об исчислении величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик полагается на собственное мнение, основанное на личном опыте. В развитых странах  общепризнано, что профессионалом оценщик  становится после трех-пяти лет практической деятельности.

Оценка бизнеса и недвижимости должна быть независимой, и поэтому  оценщик может находиться в договорных отношениях только с одной из сторон сделки с оцениваемым объектом. В  соответствии со стандартами оценки специалист в отчете удостоверяет, что не имеет и не будет иметь  в будущем интереса в оцениваемом  имуществе. Гонорар оценщика не должен зависеть от стоимости этого имущества. В случае оказания давления на оценщика в плане занижения или завышения  стоимости имущества специалисту  необходимо ясно дать понять заказчику  о недопустимости подобных действий и по возможности отказаться от выполнения услуги.

Имея базовое образование, оценщик должен регулярно посещать курсы и семинары, проводимые общественными  организациями оценщиков и государственными органами, чтобы хорошо знать текущую  практику оценки. Рыночные условия  оценки постоянно изменяются, поэтому  оценщику нужно отслеживать их и  совершенствовать свои знания.

На начальном этапе  становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику необходимо знание теории и практики строительства  и сметного дела, а также правил бухгалтерского учета. По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть методом сравнительного анализа  продаж.

Стабилизация экономики  тесно связана с инвестициями и предполагает широкое применение в практике оценки доходного метода и глубоких знаний в областях ипотечно-инвестиционного анализа, капитализации дохода, дисконтирования и др.

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации 27 ноября 1996 г. № 11 утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к данному документу сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.

Образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России пока мало учебных заведений, из которых  выходят настоящие профессионалы  оценочного дела. Сегодня лучшие кадры  в этой области готовят Институт профессиональной оценки при Финансовой академии, Международная академия оценки и консалтинга, Санкт-Петербургский  государственный университет экономики  и финансов, Высшая экономическая  школа МИПК СПбГУЭФ, Институт недвижимости и некоторые другие вузы.

 

 

 

 

2. Проблемы  и перспективы правового регулирования  оценочной деятельности

2.1 Государственное  регулирование ответственности  оценочной деятельности

 

Спорным представляется позиция  законодателя об отмене лицензирования оценочной деятельности с одновременным  ужесточением ответственности оценщика – он несет полную имущественную ответственность (ст.24.6 ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Контроль в этой сфере  представляется необходимым. Обеспечивается он теперь саморегулируемыми организациями  оценщиков – Российское общество оценщиков (РОО), Российская коллегия оценщиков (РКО), Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО). Они решают вопросы контроля за качеством осуществляемой оценочной деятельности и проводят мероприятия по повышению эффективности работы независимых оценщиков. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков. Новый механизм следует признать менее эффективным способом, чем прежний.

Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков  за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком  ошибки или упущения при осуществлении  своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. Ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может  исчисляться крупными суммами [2. C.24].

Компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков призван  гарантировать выплаты по обязательствам саморегулируемой организации оценщиков, а также по обязательствам ее членов. Законодатель оговаривается, что размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда по требованию или требованиям заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать шестисот тысяч рублей. Таким образом, ответственность носит ограничительный характер, в виде указания на предельную сумму.

Вызывает непонимание  цель создания компенсационного фонда  как предназначенного и достаточного для покрытия любых убытков, в  частности при возникновении  убытков по результатам оценки акций  промышленных предприятий – субъектов естественных монополий. В этих случаях убытки могут исчисляться миллиардами рублей.

Идея полного возмещения убытков за счет оценщиков неуместна, следует, определить иную цель – компенсации в связи с некачественной оценкой ущерба, причиненного клиенту. Образование компенсационного фонда, расширение функций саморегулируемых организаций, а равно и закрепление ответственности за результат оценочной деятельности является фактором, направленным на стимулирование качественного развития рассматриваемых общественных отношений и вытеснение с рынка оценочных услуг недобросовестных оценщиков.

2.2 Стандартизация  оценочной деятельности

 

Стандартизация оценочной  деятельности направлена на достижение необходимой степени упорядоченности  в области оценочной деятельности посредством установления общих  положений для использования  субъектами оценочной деятельности при решении существующих или  возможных задач. Единая система  стандартов оценки (ЕССО) создается  в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления в Российской Федерации на базе законодательства Российской Федерации и других нормативных правовых документов. Основная цель нормативных документов ЕССО – защита интересов государства и прав потребителей при взаимодействии с оценщиками, осуществляющими оценочную деятельность. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом основные нормативные документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценки призваны обеспечивать взаимопонимание всех субъектов  оценочной деятельности, унификацию требований к формам и составу  предоставляемых документов, формирование правил и процедур для обеспечения  качества услуг по оценке, которые  будут соответствовать также  и международным стандартам и  требованиям, а также формирование требований, единство применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость  результатов оценки, разработку системы  терминов и определений основных понятий, применяемых в оценочной  деятельности.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

Данные Стандарты оценки устанавливают виды стоимости объектов оценки, отличные от рыночной (ликвидационная стоимость, специальная стоимость, утилизационная стоимость, инвестиционная стоимость и др.) (п.4 гл. II), также подходы к определению стоимости (затратный, доходный, сравнительный) (п.5 гл. II). Кроме этого, Стандарты оценки дают понятия метода оценки, даты оценки, цены.

Регламентирован сам процесс  проведения оценки, который, согласно п.13 гл. III Стандартов оценки, должен включать в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта  оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых  расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

В своей работе оценщик  руководствуется всей необходимой  информацией для наиболее объективного расчета стоимости объекта оценки. Для этого оценщик осуществляет сбор, обработку и анализ правоустанавливающих документов, сведений и обременений  объекта оценки, данных бухгалтерского учета и отчетности, технических  и эксплутационных, количественных, качественных характеристик, а также  иной информации об объекте оценки. Помимо этого оценщик определяет и анализирует рынок, его историю, конъюнктуру и тенденции объекта  оценки [6. C.211].

Итоговая величина стоимости  объекта оценки выражается в рублях. Согласно п.20 гл. III Стандартов оценки «Требования к проведению оценки» «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Заключение

 

Как всякая профессиональная деятельность, осуществляемая длительное время, оценочная деятельность наряду с использованием общих экономических  и юридических понятий и терминов выработала свой собственный тезаурус, отображающий ее особенности. Такие понятия, как «объект оценки», «цена», «стоимость», «подход к оценке» и другие широко используются специалистами. Вместе с тем терминология оценочной деятельности четко не закреплена на нормативном правовом уровне, имеют место неточности, неполнота формулировок, их несоответствие и даже противоречие определений в различных документах.

Отсутствие в оценочной  деятельности конкретных методологических определений таких понятий, как: «деятельность», «оценка», «услуга», «публичная услуга», «заказчик», «продукт оценки», «стоимость», «цена», «ценность», «цель», «собственность», «имущество», «капитал (капитализация)», «активы», негативно сказывается на системе организации оценки на всех этапах ее проведения.

В практике сложились и  позитивные ситуации в отношении  оценочной деятельности. Действует  отработанный механизм, обеспечивающий защиту имущественных интересов  и оценщиков, и их клиентов страхование  профессиональной и гражданской  ответственности. Важным элементом  этого механизма является договор  обязательного страхования ответственности  оценщика при осуществлении оценочной  деятельности.

Сегодня оценочная деятельность в России переживает период бурного  развития и трансформации – переход к саморегулированию оценочной деятельности, закрепленный в Федеральном законе от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ключевым моментом, окончательно оформившим саморегулирование оценочной деятельности, стало создание Национального совета по оценочной деятельности, но пока еще рано делать выводы об эффективности работы системы саморегулирования, однако на некоторые моменты все же следует обратить внимание.

Реформа организации оценочной  деятельности в России проведена  с учетом прогрессивного зарубежного  опыта. Принимая во внимание отсутствие в России на протяжении длительного  периода времени системы оценочной  деятельности как самостоятельного социально-экономического института, этот факт можно назвать положительным. Однако реформа российской системы  оценочной деятельности была проведена  без достаточной предварительной  подготовки. Так, во всех развитых странах  саморегулирование базируется на системе  профессиональных стандартов. Примерами  таких стандартов являются стандарты  RICS, TEGOVA, IVS, представляющие собой сборник правил для оценщика практически по всем аспектам оценочной деятельности, включая в том числе организационные и методологические. Это позволяет системе саморегулирования работать эффективно, поскольку исключает необходимость регулирования отдельными органами ряда аспектов, определяет единообразие в работе оценщиков и служит общепринятым эталоном деятельности оценщиков. В России же переход к саморегулированию не сопровождался принятием стандартов оценки, приближенных по уровню к европейским. Отсутствие базы саморегулирования оценочной деятельности, которой является развитая система профессиональных стандартов, с одной стороны, и обязательность применения утвержденных российских стандартов – с другой могут стать причинами возникновения организационно-методологических проблем в оценочной деятельности.