Правовое регулирование оценочной деятельности в России: проблемы и перспективы

 

Министерство  сельского хозяйства Российской  Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение                                     высшего профессионального образования

«Иркутская  государственная сельскохозяйственная академия»

Экономический факультет

Кафедра «Экономика»

 

                                                                                        

 

 

Реферат

по дисциплине: «Оценка бизнеса»

Правового регулирования  оценочной деятельности в России: проблемы и перспективы

 

 

 

 

 

                                                       Выполнил: магистрант 2-ого курса

                                                                           специальность 080100.68

                                                                           Муравьева О. В.

                                                       Проверил: д. э. н., профессор

                                             Зверев А. Ф.

                                                                      

 

 

 

Иркутск 2013

Содержание

 

Введение

 

1.    Понятие и особенности оценочной деятельности……………………...4

1.1 Развитие института оценки………………………………………………..5

1.2 Особенности деятельности оценщика………………………………….10

 

2. Проблемы и перспективы правового регулирования оценочной деятельности……………………………………………………………………14

2.1 Государственное регулирование ответственности оценочной деятельности……………………………………………………………………14

2.2 Стандартизация оценочной деятельности……………………………...15

 

Заключение……………………………………………………………………..18

 

Список использованной литературы………………………………………...20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В современных условиях эффективное  управление имуществом невозможно без  применения специальных методов  анализа и расчета стоимости  объекта, участвующего в определенной сделке. Приватизация, оформление арендных отношений, залог, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки подразумевают проведение денежной оценки объекта. При этом эффективность  управления объектом зависит от того, насколько адекватно и достоверно определена его стоимость. Именно поэтому  оценка как профессиональная деятельность становится все более востребованной.

Оценка представляет собой  одно из важнейших направлений рыночной инфраструктуры. Основой развития явилась  потребность в разрешении имущественных  споров, поскольку в них требовалось  выяснение объективной стоимости  того или иного имущественного блага [2. C.23].

В настоящее время остро  стоит вопрос профессионального  определения стоимости, например, предприятий, правильного исчисления налогооблагаемой базы, кредитных организаций и  др. Введение налога на недвижимость по рыночной стоимости приведет к тому, что деятельность оценщиков коснется каждого собственника жилья.

Цель реферата – провести анализ правового регулирования оценочной деятельность.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. Изучить основные понятия и особенности оценочной деятельности;

2. Проанализировать государственное регулирование ответственности оценочной деятельности.

1. Понятие и  особенности оценочной деятельности

1.1 Развитие института оценки

 

Оценочная деятельность продолжает развиваться. Развитие идет по двум направлениям. Во-первых, расширяется поле обязательной оценки. Так, например, были приняты поправки в Закон «Об оценочной деятельности», расширяющие новое, очень важное поле деятельности оценщиков – кадастровую оценку. Во-вторых, оценочная деятельность «растет вширь» и начинает затрагивать не только обязательную оценку, но и консалтинг. Такой путь развития отрасли кажется не менее перспективным.

Решение задач по совершенствованию  корпоративного управления, развитию финансового рынка, защите прав собственника, эмитента и кредиторов невозможно без  качественных услуг оценщика.

Например, интеграция России в международное пространство предполагает более широкое привлечение оценщиков, знакомых с принципами оценки активов, предусмотренными международными стандартами  финансовой отчетности. С учетом положений  принятого Закона «О консолидированной финансовой отчетности» на рынке консалтинга появляются новые поводы для сотрудничества оценщиков и аудиторов.

Кроме того, экономический  кризис, ударивший по платежеспособности спроса, откорректировал портфели коллекторов. В структуре активов, перепродаваемых  банками в пользу коллекторских  агентств, стало появляться все больше «сложного» обеспечения – земельных участков, нереализованных инвестиционных проектов, бизнес-центров, коттеджных поселков и жилых комплексов. А это хороший повод для их сотрудничества с оценщиками [6. C.136].

Многое меняется в сметном  нормировании и ценообразовании  в строительстве – сфере деятельности, не чуждой оценщикам. Высокие задачи, стоящие перед российской оценкой, требуют кардинального повышения ответственности оценщиков за свою работу и роста уровня их профессионализма.

Официально профессия  «оценщик (эксперт по оценке)» введена Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)»», где были указаны должностные обязанности и перечень документов, которые должен знать специалист в области оценочной деятельности. В частности, в обязанности оценщику вменялось: установление рыночной или иной стоимости объектов гражданских прав, установление деловых контактов с заказчиками, заключение и оформление договоров на оценку, составление отчета об оценке, формирование информационной базы, необходимой для оценочной деятельности. Этим же постановлением утверждены квалификационные характеристики к вышеуказанной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее одного года. 24 декабря 1998 г. Министерство труда и социального развития РФ постановлением № 52 установило квалификационную характеристику «Оценщик интеллектуальной собственности». В этом постановлении прописаны основные должностные обязанности оценщика, а также ужесточены квалификационные требования к этой должности: для того чтобы получить квалификацию оценщика интеллектуальной собственности I категории, необходим стаж работы в области оценки интеллектуальной собственности 5 лет.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений несовершенный федеральный  механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки. Поэтому ряд  администраций субъектов РФ на период до принятия соответствующих нормативных  правовых актов РФ приняли свои нормативные акты с целью регулирования оценочной деятельности в отдельно взятом субъекте РФ.

Наметить основные направления  в законотворческом процессе по вопросам оценочной деятельности наиболее точно  удалось московским законодателям. В 1997 г. в столице уже была создана  система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено  лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работали программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно  действовал консультативный орган  – Московский совет по оценке.

29 июля 1998 г. был принят  Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который определяет оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [1].

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных  в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых  необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время  федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

Исключением является оценка имущества при составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора  о стоимости их имущества. Включение  этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из конфликтных ситуаций.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков системы  оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

Оценкой имущества с целью  его приватизации или продажи  до марта 2004 г. занималось Министерство имущественных отношений РФ, используя  собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Минимущество России было упразднено и образовано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ, которому были переданы правоприменительные функции, а также функции по оказанию государственных услуг и услуг по управлению имуществом упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. В Москве такую деятельность осуществляет Комитет Правительства Москвы по управлению имуществом (Москомимущество). Прежде эти организации часто упрекали в субъективности в связи с занижением стоимости приватизируемого имущества. Теперь же, когда речь идет о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, они заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже [7. C.5].

С целью записи в бюджетные  доходы возможно большего числа поступлений  разработаны определенные комбинации с государственным имуществом – от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем, чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство.

Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием  Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.

В настоящее время оценкой  стоимости имущества с целью  установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые  органы. Оцениваются стоимость находящихся  в собственности граждан жилых  домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов  и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается  имущество предприятий.

Отсутствие независимой  оценки зачастую наносит ущерб и  государству, и предприятиям, и гражданам.

1.2 Особенности  деятельности оценщика

 

Как профессия оценка недвижимости появилась в различных государствах в 1930-е гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в России было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития в 1993 г. В процессе обучения Институт использовал учебные материалы, разработанные Американским обществом  оценщиков. С опорой на эти программы  получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, в частности Институтом независимых  оценщиков.

Недостатком первых шагов  по становлению и развитию оценочной  деятельности в России можно считать  ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в  силу специфики российского бизнеса  требуют серьезной адаптации.

Наибольшая потребность  в оценщиках недвижимости возникла в связи с переоценками основных фондов в 1995-1997 гг., в ходе которых  разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости предприятия. В последнее время интерес к проблемам оценки собственности со стороны и органов власти, и самих предпринимателей неуклонно возрастает.

В различных государствах становление профессии оценщика имело отличия. В каждой стране выработаны свои критерии данной специальности, однако есть и общие требования, без соответствия которым оценщик не сможет действовать  на рынке оценки недвижимости. К  ним относятся: