Первичный и вторичный рынок недвижимости, их взаимосвязь и необходимость учета взаимовлияния

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов.

1. Определение стоимости  недвижимости затратным подходом  начинается с оценки земельного  участка, которая является не  только частью этого подхода,  но и самостоятельным этапом  процесса оценки. Затем определяют  стоимость нового строительства  оцениваемых улучшений, рассчитывают  накопленный износ. На заключительном  этапе затратного подхода для  получения итоговой стоимости  объекта суммируются стоимость  земельного участка и затраты  на новое строительство имеющихся  на нем зданий и сооружений  за вычетом накопленного строениями износа.

2. Расчет затрат на  новое строительство оцениваемых  улучшений включает определение  стоимости воспроизводства или  стоимости замещения. Наиболее  точно представление об объекте  оценки дает стоимость воспроизводства,  однако для старых зданий такой  расчет практически невозможен  вследствие отсутствия или сложности  поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Стоимость воспроизводства  или стоимость замещения объекта  оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.

1. Метод сравнительной  стоимости единицы - оценка имущества  на основе использования единичных  скорректированных укрупненных  показателей затрат на создание  аналогов. Заключается в перемножении  затрат на единицу сравнения, в частности, 1 кв. м. или 1 место недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.

2. Метод разбивки по  компонентам - оценка имущества  на основе величины стоимости  создания его основных элементов.  В методе используются данные  о стоимости различных элементов  (составных частей) здания - поэлементные  затраты. Расчет поэлементных  затрат включает в себя разбивку  здания на составные части,  установление величины средних  затрат на эти части, включая  расходы на их установку в  строящемся здании.

3. Метод стоимости укрупненных  элементов обеспечивает лучшее  сравнение элементов оцениваемого  объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения  позволяет получить величину  большей точности, чем с использованием  метода сравнительной стоимости единицы.

4. Метод количественного  анализа - оценка объекта на  основе полной сметы затрат  на его воспроизводство. Стоимость  строительства определяется суммированием  всех затрат на возведение  или установку составных частей  строения. При этом необходимо  учитывать и косвенные и прямые  затраты. Применение метода требует  составления перечня всех материалов  и оборудования, подсчета трудовых  затрат, необходимых для установки  каждого элемента, учета косвенных,  накладных расходов и прибыли  застройщика.

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета  будущей стоимости строительства  при строительном проектировании:

- не учитывается срок  строительства (в проекте он  составляет, как правило, несколько месяцев);

- вместо цен различных  базисных периодов на строительные  материалы, трудозатраты и эксплуатацию  строительной техники учитываются цены на дату оценки;

- при расчетах основываются  на современных требованиях к  объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;

После расчета затрат на возможное новое строительство  объекта приступают к определению накопленного износа.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием  различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния  имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости: физический, функциональный и внешний. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Методы определения величины накопленного износа:

1. Метод разбиения: заключается  в определении отдельно трех  видов износа с разделением  физического и функционального  на устранимые и неустранимые  типы. Для определения каждого  компонента износа используются  инженерные и визуальные методы.

Определение устранимого  физического износа / основано на учете  всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и  мелкий технический ремонт, который  следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли  или минимизации убытков.

Неустранимый физический износ определяет степень физического  старения здания. Признаком неустранимого  физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые - элементы  со сроком службы меньше срока  экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта  оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра  и переводится в денежное выражение  путем умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого  элемента с учетом косвенных затрат на строительство.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого  дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость  за счет появления современных более  совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между  величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления  продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Внешний износ  в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих  проследить изменение стоимости  объекта под влиянием внешних факторов.

Основные методы оценки внешнего износа:

- сравнение продаж подобных  объектов при наличии и без внешних воздействий;

- капитализация потери  дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан  на определении накопленного износа в результате непосредственного  осмотра строений. При определении  износа этим методом используется ряд  основных понятий: срок экономической  жизни, хронологический возраст; эффективный возраст.

Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Метод срока жизни основан  на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается  в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих  сопоставимых продажах. Отбираются недавно  проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный  износ каждого из них в порядке, При оценке накопленного износа методом  сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное  количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени  вследствие каких-либо причин стоимость  недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются  не только затраты на возможное новое  строительство, но и накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования Оценка на основе затратного подхода является целесообразной в следующих случаях:

- анализ наилучшего и  наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический  анализ нового строительства  и улучшений, позволяющий обосновать  целесообразность конкретного строительства  или реконструкции;

 

- оценка общественно-государственных  и специальных объектов, так как  они не предназначены для получения  дохода и низка вероятность  найти данные об аналогичных продажах;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения;

Основные недостатки затратного подхода:

- затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости;

- попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

- несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта Н. затратам на новое  строительство точно такого же, так как в процессе оценки  из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

- проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых строений;

- отдельная оценка земельного участка от строений;

- проблематичность оценки земельных участков в России;

- сложность определения  величины накопленного износа старых зданий.

Итак, исходя из особенностей и специфики используемых методик  оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна  и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для  целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических  лиц, для объектов специального назначения, в целях страхования и при  оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически  отсутствуют.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

127. Какие факторы влияют на изменение стоимости объекта недвижимости с течением времени.

Выделяют следующие факторы: 
— зависимости; 
— соответствия; 
— спроса и предложения; 
— конкуренции; 
— изменения. 
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. 
Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. 
В свою очередь, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта не-движимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. 
К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости. 
В этой связи необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на: 
— стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж; 
— величину денежного потока, используя доходный подход; 
— уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход. 
Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания. 
Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижимости, например дачи, в частности, ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором — живописное местоположение объекта — и его стоимостью в денежном выражении. 
Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры (« пятиэтажки ») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. 
Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. 
Исходя из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. 
Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. 
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. 
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется. 
Поэтому необходимо прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества. 
Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю. 
Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин. 
Принцип конкуренции. Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. 
В условиях конкуренции прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства. При этом конкуренция, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. 
Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. 
В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке. 
Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный. 
Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. 
Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом. 
Различают следующие основные циклы жизни. 
1. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.). 
2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.). 
3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.). 
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.). 
С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости. 
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

Задача 4. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 16 тыс. д. е. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 д. е. Требуется рассчитать, через сколько месяцев они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%.

Решение: 200*12= 2400 отложили в  год

2400+12%=2688 с процентами- 224 в  мес.

16000/224= 72 месяца

Задача 25. Агрофирма  «Жегалов» сдает в аренду складское  хозяйство на пятилетний срок листопрокатному заводу. Арендная плата по условиям договора составляет 100 тыс. д. е. в месяц. Требуется рассчитать текущую стоимость такой аренды, если желаемая агрофирмой ставка окупаемости составляет 12% в год

 

Список литературы:

1.  Указ Президента  от 14 июня 1995 г. №146-ФЗ «О государственной  поддержке малого предпринимательства в РФ»

2.  Адеев С.В., Замедлина  Е. А. Основы бизнеса. – М.: ЮРАЙТ, 2005 -327 с.

3.  Арустамов Э. А.  Основы Бизнеса. - М.: Дашко и К, 2008 – 229 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 498с.

5. Об оценочной деятельности: Федеральный закон от 17 июля 1998 г. № 135-ФЗ.