Первичный и вторичный рынок недвижимости, их взаимосвязь и необходимость учета взаимовлияния

Экономический факультет

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

 

По дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Группа Бакалавриат

Курс  4        

Шифр:

 

Проверил:  ____________

 

12. Первичный и  вторичный рынок недвижимости, их  взаимосвязь и необходимость  учета взаимовлияния.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.  
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.  
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].  
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.  
Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.  
Таким образом, можно сделать следующие выводы.  
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.  
Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Вопрос сравнительных  преимуществ жилья на первичном  и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья  есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при  реализации вторичным. Аналогичная  ситуация — с жильем, которое  перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в  этих случаях разницы нет, все  оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые  стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью  застройщиков и т.д. Во-вторых, проще  подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем  предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая жилье в  новостройке, мы получаем современную  планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного»  прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в  старых домах часто не выдерживают  современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье  были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой  кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и  вовсе предусматривают возможность  самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно  разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе  строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в  полной мере наслаждаться жизнью: еще  не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно  вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком  является то, что, как правило, новостройки  дешевле вторичного жилья по стоимости  квадратного метра, зато на вторичном  рынке «есть возможность сразу  оценить социальный состав жильцов  подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно  растет. Квартира на нулевом цикле  стоит значительно меньше, чем  такая же квартира в уже построенном  доме. Однако при этом во многих домах  квартиры сдаются без отделки  — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Но, на вторичном рынке  не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в  руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Как говорят аналитики  и статистика, спрос на первичное  жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота  квартиры, свободные планировки, новые  коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать  сразу после покупки, поскольку  большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства  дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими  отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно  подойти к выбору девелопера и  обязательно поинтересоваться его  репутацией.

 

 

45. Признаки классификации  объектов недвижимости.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и  в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем  понятий – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл.1):

Состав объектов недвижимого  имущества

№п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятия в целом как имущественный  комплекс, включая:   земельные участки;   здания и сооружения;   инвентарь и оборудование;   сырье и продукцию;   требования и долги;   права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;   нематериальные активы;   информацию;   другие исключительные права.
2	Участки недр и фонды недр
3	Все, что прочно связано с землей, в том числе:   леса;   многолетние насаждения;   здания;   сооружения;   объекты незавершенного строительства
4	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:   воздушные и морские суда;   суда внутреннего плавания;   космические объекты.
5	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закон

 

 

 

 

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют  сущностные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности  объектов по однородным группам (табл. 2).

 

Основные признаки недвижимости

№ п/п		Признаки	Содержание (состояние)
1		Сущностные (родовые)    Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному  назначению
2		Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая  связь
3		Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная  формы
4		Состояние потребительской формы  в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока  эксплуатации
5		Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли  – бесконечное при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских  свойств		Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение		Защита государством интересов граждан  и др. собственников при пользовании  объектами
8	Видовые (частные)    Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.)		Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

55. Содержание  и условия доверительного управления

имуществом.

Существенные условия  договора доверительного управления. Как и в любом другом договоре, существенным условием договора доверительного управления имуществом считается его  предмет. Под ним понимаются юридические  и фактические действия доверительного управляющего, посредством которых  он в интересах выгодоприобретателя  управляет имуществом, переданным в  доверительное управление. В том  случае, если стороны при заключении договора не определили его предмета, то такой договор считается незаключенным.

 Само имущество, которым  управляет доверительный управляющий,  считается объектом доверительного  управления.

 Помимо предмета к  числу существенных условий договора  доверительного управления имуществом  законом отнесены следующие условия  (п. 1 ст. 1016 ГК): состав имущества,  которое передается в доверительное  управление; наименование юридического  лица или имя гражданина, в  интересах которых осуществляется  управление имуществом (учредителя  управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения  управляющему, если выплата вознаграждения  предусмотрена договором.

 Существенным условием  договора является и срок его  действия. Смысл соответствующей  нормы, препятствующей возможности  заключения этого договора без  указания срока, состоит в том,  чтобы доверительное управление  не использовалось с целью  отчуждения имущества в обход  тех запретов и ограничений,  которые установлены законом*(872). В соответствии с общим правилом  договор доверительного управления  имуществом может быть заключен  на срок, не превышающий пяти  лет (п. 2 ст. 1016 ГК). Вместе с тем  для отдельных видов имущества,  которое передается в доверительное  управление, законом могут быть  установлены и иные предельные  сроки (как более пяти лет,  так и менее пяти лет), на  которые может быть заключен  договор.

 Права и обязанности  учредителя доверительного управления. В литературе идут дискуссии  о круге обязанностей учредителя  доверительного управления перед  доверительным управляющим. К  числу бесспорных обязанностей  доверительного управляющего относятся:  обязанность по обеспечению выплаты  управляющему причитающегося ему  вознаграждения, а также обязанность  по возмещению тех расходов, которые  доверительный управляющий понес  при доверительном управлении  имуществом (ст. 1023 ГК). Однако такая  обязанность возникает только  в том случае, если это предусмотрено  в договоре (т.е., если договор  имеет возмездный характер). Кроме того, реализация такого права ограничена условием о том, что соответствующие выплаты могут быть произведены за счет доходов от использования имущества. Таким образом, если в результате доверительного управления имуществом доходы получены не были, то учредитель не несет обязанности по выплате управляющему вознаграждения и понесенных расходов.

83. Два подхода  затратного метода оценки недвижимости: по стоимости восстановления  и по стоимости замещения.

Традиционно для определения  оценочной стоимости объекта  недвижимости используют три подхода  к оценке: сравнительный метод, затратный метод, доходный метод.