Обґрунтування оцінки вартості землі

За наявності великої кількості  продажів подібних земельних ділянок  на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що базується  на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

 

                                                     В_З = До - Вп,                                         (3.4)

 

де До – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп – витрати на земельні поліпшення. [1]

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які  нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних  грошових потоків.

Даний метод доцільно використовувати  для визначення ціни одиниці площі  землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими  будинками, дачами, котеджами. Саме така масова оцінка землі набула поширення в Швеції [5].

Для поліпшеної земельної  ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень  у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і  модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку  мають бути відомі:

• вартість будівель і споруд;
• чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;
• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом  виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості  та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

                                          

,                                    (3.5)

 

де В_буд – поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд – чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

 – коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.[1]

Коефіцієнт капіталізації  для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію  грошової одиниці:

 

                                             

= k_пов + k_З,                                            (3.6)

 

де k_пов – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_З – коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому  випадку здійснюється тільки за ставкою  доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

                                          ЧОД_З = ЧОД – ЧОД_буд,                                      (3.7)

де ЧОД_З - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

                                                     В_З =

.                                             (3.8)

Техніка залишку для землі  може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного  використання. [1]

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки.  Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [5]:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.                   

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

                                      

= k_буд×д_буд + k_З×д_З ,                                    (3.9)

де  –  середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд, д_З – частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно в загальній вартості;

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

                                              

,                                              (3.10)

де  – вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

                                              В_З =

× д_З .                                             (3.11)

Коли необхідно визначити  вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні  ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування виділяють наступні етапи[1]:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Складається графік освоєння та передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

 Щоб отримати найкращий результат оцінювання вартості землі, необхідно провести її за всіма можливими методичними підходами, після чого порівняти отримані результати та сформувати остаточну вартість земельної ділянки.

 

Висновок

Отже, ціна землі базується на величині доходу,  який вона дає своєму власнику і є капіталізованою земельною  рентою. Основою для визначення ціни землі є її оцінка її вартості , до методів якої відносять нормативне та експертне оцінювання. Нормативне здійснюють для груп земельних ділянок, розміщених на певній території та подібних між собою за якісним складом ґрунтів. Метою визначення ціни є встановлення величини земельного податку,  державного мита під час міняння, спадкування, дарування земельних ділянок, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, включення вартості землі під час розрахунку норми прибутку в аграрній сфері,  розроблення показників та механізмів раціонального землекористування. В основу її визначення покладено рентний дохід.

Експертна грошова оцінка проводиться окремо для кожної земельної ділянки під час здійснення купівлі-продажу, оренди, обміну чи іпотеки землі за трьома методичними підходами – капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення.

Для отримання найкращого результату оцінювання землі здійснюють за різними методичними підходами, після чого, на основі порівняльного аналізу отриманих значень, встановлюють остаточну ціну землі.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список використаної літератури:

1. Краснокутська Н.С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник.  – Харків, 2004
2. Федонін О. С., Рєпіна І. М., Олексюк О. І. Потенціал підприємства/ Електронний ресурс: http://javalibre.com.ua/java-book/book/2911032.
3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Уч. пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева. – М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000.
4. Про експертну грошову оцінку земельних ділянок. Постанова Кабінету Міністрів України № 1531 від 11 жовтня 2002 року.
5. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и стат., 1999.
6. Закон України «Про оцінку земель» № 1378-IV від 11 грудня 2003 року.
7. Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд. /Електронний ресурс : http://www.refine.org.ua/pageid-5425-13.html
8. Аспір. О. Я. Савчин – Львівська КА : Вартість землі та методичні підходи до її оцінювання / Електронний ресурс :  http://www.nbuv.gov.ua/portal/chem_biol/nvnltu/20_2/235_Sawczyn_20_2.pdf.