Обґрунтування оцінки вартості землі

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті  будовами, виробничими і допоміжними  спорудами; ділянки, необхідні для  їх утримання; санітарно-захисні зони об’єктів, технічні та інші зони, які  належать підприємству.

Залежно від цілей  оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин , що потребує встановлення нормативної вартості землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки[8].

У першому випадку йдеться  про так звану масову оцінку, основна  ціль якої — встановлення нормативної  ціни землі.

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальновживаної у світовій практиці методології та методів  визначення ринкової вартості землі.

У зв’язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався  і об’єктивно неможливо забезпечити  конкурентоспроможність продажу, типовість  фінансування та інші ринкові умови, ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки, не можуть у повному обсязі відповідати  загальновживаній концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають  «умовно ринковими», «ринковою вартістю з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру», а також «оціночною вартістю», тобто  встановлення тієї можливої ціни, за якої на дату оцінки досягається угода  відносно зміни власника ділянки, умов власності або умов використання власності за підписання цивільно-правових угод[2].

Без огляду на певну обмеженість (спрощеність) сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок (проти  можливих ринкових еквівалентів) практичне  використання їх є прогресивним кроком у реалізації загальновживаної концепції  ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, властиві нормативно-грошовій і експертній оцінці[7].

Основні характеристики нормативно-грошової оцінки[7]:

• земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній;
• ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки;
• орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва;
• оперує потенційним (нормативним) орендним доходом;
• не враховує кон'юнктури ринку та економічної ситуації в країні;
• вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною;
• має тільки нормативний характер;
• не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування.

Характеристика експертної оцінки[7]:

• земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, | тобто разом з об'єктами нерухомості;
• ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки так і на ній самій;
• орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки;
• оперує реальним орендним доходом;
• ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки;
• вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки;
• має ринковий характер;
• стимулює оптимізацію показників ,ефективності ведення бізнесу і землекористування.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об'єктів  нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей. Вони поділяються  на[2]:

- принцип корисності –  показує залежність вартості  об'єкта оцінки віл його здатності  задовольняти вимоги власників;

- принцип заміщення –  базується на можливості альтернативного  вибору покупцями об'єктів нерухомості  чи земельних ділянок (приблизно  однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об'єктів-аналогів;

- принцип очікування –  означає, що вартість об'єкта  безпосередньо залежить від суми  виручки, яку очікує отримати  теперішній власник майна від  останньої угоди перепродажу;

- принцип елімінованості  – визначає необхідність врахування  вкладу кожного з усього спектра  факторів, які впливають на вартість  об'єкта оцінки;

- принцип збалансованості  – визначає необхідність пошуку  оптимального складу всіх компонентів  виробничо-господарських систем  для кожного типу землекористування,  що зумовлює максимальну вартість  нерухомості;

- принцип розподілу –  означає, що фізичні елементи  нерухомості чи права на користування  земельними ділянками можна розподіляти  та поєднувати в різних комбінаціях,  які уможливлюють досягнення  найвищої їх вартості;

- ринковий принцип –  визначає залежність вартості  об'єкта оцінки від рівня ринкових  цін на нього;

- принцип оточення - полягає  в необхідності узгодження архітектурної  однорідності та відповідного  характеру землекористування, що  уможливлює досягнення максимальної  вартості;

- принцип найліпшого та  найефективнішого використання  – означає, що для оцінки  вартості об'єктів нерухомості  чи земельних ділянок з можливих  варіантів їх господарського  використання вибирають той, що  дає змогу максимально реалізувати  функціональні можливості об'єктів.

Не зважаючи на позитивні  зрушення у сфері земельно-оціночної  діяльності, які відбулися за останні  роки, запровадження загальносвітових ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок призводить до певних труднощів методичного характеру.

 

 

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок

Брак ринку промислової  нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок  підприємств. Разом з тим з  урахуванням досвіду, інформаційних  можливостей, цілей оцінки, характеру  і функціонального профілю ділянок  можна виокремити як методологічно  самостійні такі базові підходи.

Експертна грошова оцінка земельної  ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [4,6]:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про  об'єкт оцінки.

Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів:

Методичний підхід, що базується  на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень[2].

Чистий операційний  дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки  дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між  її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

                                                                                                  (3.1)

де  – вартість земельної ділянки;

Д – чистий операційний або рентний дохід;

k_кап – коефіцієнт капіталізації.[3]

Непряма капіталізація ґрунтується  на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від  використання земельної ділянки  протягом певного періоду з наступним  її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів  від її використання та продажу за формулою:

 

                                                                            (3.2)

де Д_i – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.[3]

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між  чистим операційним доходом та ціною  продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми  віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням  змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для  землі може бути визначений також  як різниця між загальною ставкою  капіталізації для поліпшеної земельної  ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується  на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок  є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю. [2]

При цьому вартість земельної ділянки  встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних  ділянок, що ураховують відмінності  в умовах угод та характеристиках, які  впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного  порівняння або статистичного аналізу  ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

 

                                      ,                         (3.3)

 

де  – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

 – фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки  визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. [1]

За основу визначення вартості земельних  ділянок шляхом зіставлення цін  продажу подібних земельних ділянок  беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать[8]:

• правовий режим земельної ділянки;
• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);
• місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).