Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

     Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. [4, с. 162]

     Позже новый вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

     Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

     Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной  формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

     Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также  других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

     И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

     Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему — составную часть  или существенный элемент в форме  непосредственных залоговых технологий.

     С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки.

       1.2 Классификация ипотечных кредитов

 
 

     Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

     1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

     2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

     - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

     - на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

     - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

     3. По виду кредитора.

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1). 

     Таблица 1.1 Ипотечные кредиторы

     Примечание- Источник: собственная разработка на основе [1, с. 183-184]

     4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

     - сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм — клиентов банка;

     - клиентам риелторских фирм;

     - лицам, проживающим в данном  регионе;

     - всем желающим.

     В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

     5. По способу предоставления кредита  (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

     6. По способу рефинансирования.

     Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

     Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

     Примечание- Источник: собственная разработка на основе [1, с. 238]

     7. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

     8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа).

     Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 
 

1.3 Этапы процесса предоставления ипотечного кредита 
 

     Рассмотрим  основные этапы процесса кредитования.

     При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат  ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

     Прежде  чем заключить кредитный договор  с клиентом, банк тщательно изучает  личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента на одном месте и постоянство места работы, поскольку переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит поиск должника.