Розвиток іпотечного кредитування в умовах трансформаційних економічних процесів

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

Розвиток іпотечного кредитування в умовах трансформаційних економічних процесів

 

У багатьох розвинутих країнах світу іпотечне кре-дитування відіграє важливу роль у функціонуванні механізму ринкової еконо-міки, тому є актуальним для країн з трансформаційною економікою, до складу яких і входить Україна. Процес становлення іпотечних фінансових відносин в даних країнах має суперечливий, неоднозначний характер і відрізняється як швидкістю перебігу цих процесів, так і їх результативністю. Країни Централь-но-Східної Європи та Балтії характеризуються вищим рівнем розвитку іпотеч-ного ринку порівняно з країнами СНД, в яких обсяги іпотечного кредитування досі залишаються невизначеними. Як свідчить приклад розвинених країн, поряд із розв'язанням проблем забезпечення житлом іпотека сприяє утворенню в дер-жаві якісно нових фінансово-кредитних відносин, тому українській економіці сьогодні не обійтися без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки.

Основними фінансовими інститутами, які аку-мулюють значні грошові ресурси, є банки, тому вони виступають основними учасниками ринку іпотечного кредитування. Враховуючи наявні зміщення у кредитній політиці банків у бік кредитування споживчих витрат населення, необхідно задіяти макрорегулятори (податкові, бюджетні, монетарні) з тим, щоб забезпечити позитивний імпульс для змін на користь кредитування інвес-тицій. Один із ключових пріоритетів у цьому напрямі - іпотека. Розвиток сис-теми іпотечного кредитування дає змогу не лише забезпечити потребу населен-ня в житлі, а й дати імпульс будівельній та суміжним із нею галузям, банків-ській системі, фондовому ринку. Сьогодні висока ціна на житло не сприяє від-пливу коштів населення зі споживчого ринку, хоча саме іпотечний сегмент кре-дитування необхідно розвивати і стимулювати найбільше. У країні - значний дефіцит житла, а нинішнім темпам введення в експлуатацію житлових будинків (7816 тис. кв. метрів загальної площі у 2005 році, 7566 тис.кв.м.у 2004 році) ще дуже далеко до історичного максимуму (21 257 тис.кв.м. у 1987 році), [1]. Хоча цей сегмент банківського кредитування останнім часом активно розвивається, на сьогодні, заданими Української національної іпотечної асоціації, радикаль-них змін у структурі іпотечних кредитів не сталося: частка кредитів під купівлю житла становить майже 63% [2], тобто інструментарій ринку залишається до-сить обмеженим.

До числа факторів, які перешкоджають розвитку іпотечного кредитування, слід віднести: інфляційні ризики, нерозвинутість механізмів залучення коштів населення, непрозорість взаємовідносин учасників ринку, незначна роль Дер-жавної іпотечної установи на ринку іпотечних кредитів.

За даними УНІА (Української національної іпотечної асоціації) [3], ста-ном на 1 жовтня 2007 року загальні обсяги заборгованості за іпотечними креди-тами, що надані фізичним особам, склали 46,8 млрд. грн. Загалом у поточному році очікуваного значного пожвавлення на ринку житлової нерухомості не від-булося, а це означає поглиблення процесів переорієнтації попиту на іпотечні кредити, і відповідно, зміни у структурі іпотечних портфелів банків. Невиріше-ною проблемою надалі залишається високий рівень валютизації іпотечного ринку: на валютні кредити припадає 88,4% іпотечної заборгованості.

У структурі заборгованості за іпотечними кредитами на кредити на купів-лю житла під його заставу припадає 51,8%, частка кредитів на споживчі цілі під заставу житла становить 37,4%, та на приватне будівництво - 7%. За підсумка-ми роботи банків у III кварталі 2007 року незаперечним лідером іпотечних пе-регонів залишається Укрсиббанк, якому навіть вдалося зміцнити свої позиції - ринкова частка банку зросла з 17,12% до 18,71%.  2-ге місце належить Авалю з часткою 15,35%, відповідно, 3-тє займає Укрсоцбанк - 14,21%. Традиційно 4-те і 5-те місця в іпотечному рейтингу банків займають Приватбанк і ОТП Банк з ринковими частками 8,72% і 7,43% відповідно.

Станом на 1 жовтня 2007 року медіанна процентна ставка за іпотечними кредитами в національній валюті склала 14,05%, в доларах США - 12,45%, в євро - 11,40%. Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за іпотеч-ними кредитами в багатьох країнах знизилися від рівня 14-18 % річних. На-приклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8 % річних. В Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити вида-ються під 5%, у Великобританії, США, Німеччині - під 6%, в Іспанії, Швей-царії та Фінляндії - під 3,5%.

Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2-3 рази менша, ніж у розвинених країнах cвітy. До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудованого за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле деся-тиліття з 22 до 1,5% [4]. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення. Крім соціальної політики, слід враховувати й важливе інвести-ційне значення мультиплікаційного ефекту житлового будівництва. У багатьох розвинених країнах це справді провідна галузь, що є одним із визначних стиму-лів економічної динаміки. За підрахунками спеціалістів, кожна гривня, вкладе-на в будівництво житла, дає 2,5-3 грн. приросту ВВП, а додаткове робоче місце в житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників в інших галузях економіки [5].

У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу нерухомо-сті [6], що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування дос-татньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підґрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої пере-оцінки нерухомості. Кадастрова (нормативна) оцінка слугує підставою для визначення податку на нерухомість і об'єктивною мірою суми іпотечного кре-дитування. У разі несплати кредиту іпотечний банк має можливість примусово-го продажу заставної нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через розміщення на фондовому ринку влас-них цінних паперів - іпотечних облігацій, що є дуже надійними.

Розвинені країни використовують дві схеми іпотечного кредитування - дворівневу та однорівневу. Перша спирається на вторинний ринок заставних, тобто іпотечний кредит видається банком позичальнику під зобов'язання про-тягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Дане зобов'язання забезпечене заставою житла, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов'язання із за-безпечення. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього щомісячні вип-лати, за винятком прибутку банку, в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, вста-новлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповід-них фінансових інструментів. Однорівнева ж схема грунтується на ощадно-по-зичковому принципі функціонування: вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири (наприк-лад, 50% від її вартості), а потім одержати іпотечний кредит на купівлю (будів-ництво) заздалегідь обраного житла.

Висновки. Таким чином, з огляду світового досвіду іпотечного кредиту-вання житлової сфери, можна дійти висновку, що в Україні можливе застосу-вання тих моделей іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі еле-менти дво- та однорівневої системи заощаджень, дореволюційних позиково-за-ощаджувальних кас і радянських житлово-будівельних кооперативів. Причому за різних економічних обставин можливі переваги одного напряму перед ін-шим. Зрозуміло, що за нестабільної економічної ситуації банки не зацікавлені у довгостроковому кредитуванні. Позиковий капітал у реальних економічних умовах України характеризується швидким обігом, досить високим і надійним прибутком. І хоча іпотечний кредит має величезний потенціал економічного розвитку, питання широкого розвитку даного виду кредитування в країні зарано підіймати. В реалізації напрямку стратегічного розвитку іпотеки на найближчу перспективу головне місце повинна займати активна участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин під час іпотечних операцій, а також лібе-ральне законодавство в даній сфері, наявність розвиненого ринку цінних папе-рів, висока платоспроможність населення і, звичайно, стабільність економіки.

 

Література:

1. Геєць  В. Сенс у тому, щоб капітал, розвиваючись, виконував свою соціальну функцію// Дзеркало тижня. - 2006. - №11, с. 1-7.

2. Український  діловий журнал «Експерт»/ Новини// www.expert.ua/news/11/0/62.

3. За  матеріалами засідання «круглого  столу» на тему «Кредитування  під заставу: реалії та перспективи розвитку в Україні»// http://www.unia.com.ua/.

4. Бойко  Н. Ипотека-ключ к возрождению  экономики Украины// Недвижимость  Киева.-2002.-№2(174).

5. Економіка  нерухомості: Підручник. А.М. Асаул, І.А. Брижань, В.Я. Чевганова.-К.: Лібра, 2004.-304с.

6. Іванілов  О.С., Тітенкова М.В. Іпотечне кредитування  у країнах Західної Європи, США  та України// Фінанси України. - 2006. - №3(124).