Ипотечное кредитование в России

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение  кредита во времени, уменьшая, таким  образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность  изымается банком и продается, чтобы  полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные  кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный  кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие  ипотечные кредиты заемщикам  на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие  собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и  юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации  – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а  также участвующие в организации  и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании – лицензированные  страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства –  лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных  кредиторов и выпускающие на их основании  ценные бумаги;

Инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные  инвесторы – пенсионные фонда, страховые  компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка  банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.⁴

Правовые основы ипотечного кредитования

 Одним из наиболее  действенных способов, побуждающих  заемщика выполнить обязательства  по кредитному договору, является  залог.Под залогом в гражданском  праве понимается право кредитора  (залогодержателя) получать возмещение  из стоимости заложенного имущества  приоритетно переддругими кредиторами  (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено  договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения, включая, в частности,проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя  на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским  кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским  процессуальным кодексом РСФСР в  части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом  «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства  признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в  залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может  заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это  лицо, которое принимает имущество  в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель  вправе пользоваться переданным ему  предметом залога, если это предусмотрено  договором. На него по договору может  быть возложена обязанность извлекать  из предмета залога доходы в целях  погашения основного обязательства  или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в  обороте.

Ипотекой признается залог  предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им.

Залогодателем предприятия  могут быть только собственники этого  предприятия или носители права  хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано  представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия  залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки может  содержать ограничения права  залогодателя распоряжаться произведенной  продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания  на находящееся в ипотеке предприятие  оно продается с аукциона как  единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно  должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации  залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается  государственная пошлина.⁵

 Ипотечное  кредитование жилья, необходимость  и актуальность.

Появление ипотечного кредитования обусловлено рядом проблем, решение  которых зависит от усилий государства.

Прежде всего, речь идет о  том, чтобы урегулировать вопросы  обращения взыскания на предмет  залога (то есть на приобретенную с  помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без  нее страховщики и банкиры  не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный  банк мог бы организовать получение  от банков отчетов о выданных ипотечных  кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется. К  проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести: - ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы  ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным  жилье. В настоящее время на рынке  недвижимости спрос значительно  превышает предложение, цены на жилье  растут быстрее, следовательно, доступность  жилья снижается. Создается напряженная  ситуация, и снижение ставок по ипотечным  кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей.  Соответственно, возрастут и без того высокие  цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность  в жилье составляет на сегодняшний  день 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может  быть удовлетворена на вторичном  рынке жилья — примерно 0,2 млрд. кв. м. Таким образом, потребность  в новом строительстве жилья  составляет около 1,3 млрд. кв. м.⁶

- низкая платежеспособность  населения. В настоящее время  ипотечным кредитом могут воспользоваться  около 5-6% российских семей.

- невозможность подтверждения  своих доходов приводит к ограниченному  кругу заемщиков, способных без  лишних проблем взять ипотечный  кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить  ипотечный кредит не имеет  официального подтверждения своих  доходов. В качестве такового  некоторые банки по-прежнему требуют  справку из налоговой инспекции  по форме 2 НДФЛ. Такую справку  могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских  компаниях или в иностранных  организациях, где все доходы  абсолютно «белые». Однако в  целях охвата потенциальных заемщиков  кредитующие организации применяют  альтернативные способы анализа  платежеспособности: принимают справки  о доходах с места работы, проводят  ознакомительные беседы с руководством  компании, в которой работает  заемщик, рассматривают расходы  на текущую аренду жилья и  пр. Некоторые банки применяют  повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными  доходами. В данном случае многие  банки советуют открывать текущие  счета в крупных и надежных  банках с тем, чтобы регулярно  заносить на них свои денежные  поступления. Выписка со счета  за год, заверенная банком - держателем  счета, в которой показаны ежемесячные  поступления заемщика, будет отличным  доказательством его платежеспособности.

- высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов  - отсутствие дешевых и долгосрочных  источников финансирования, а также  инфляция.

- выселение в случае  неплатежа. Отсутствие возможности  выселить заемщика из квартиры  в случае неплатежей -дополнительный  риск кредитора, который делает  бесполезным договор залога приобретаемой  квартиры и фактически меняет  суть ипотечного кредитования. Из-за  существующего законодательства  затруднена процедура выселения  гражданина из квартиры в случае  его неплатежеспособности, т.к. в  соответствии с ГПК невозможно  обратить взыскание на единственное  пригодное для жизни жилое  помещение, даже если оно приобретено  с помощью ипотеки. В соответствии  с Жилищным кодексом такая  процедура возможна, если при  этом гражданину будет предоставлено  альтернативное жилье из фонда  временного поселения. Но таких  фондов, как правило, нет. Из-за  этого банки опасаются давать  кредиты по ускоренной процедуре.  А для проверки надежности  требуется огромное количество  документов, оформить которые самостоятельно  часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты  вызывают дети. Если взрослого  выселить из квартиры, находящейся  в залоге, все-таки можно, то  ребенка из единственного жилья  нельзя выписать ни при каких  условиях.

- отсутствие ипотечного  страхования. Наличие ипотечного  страхования позволит снизить  первоначальный взнос. Ипотечное  страхование - это страхование  коммерческих и финансовых рисков  ипотечных банков, которое рассматривается  как инструмент снижения размера  первоначального взноса по ипотечным  кредитам. Снижение авансового платежа  позволит взять кредит людям  со стабильными и достаточными  для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных  накоплений (обычно - 15-30% от стоимости  квартиры). Однако банки и страховые  компании не могут договориться  о принципах организации системы  ипотечного страхования. Банки  пока не готовы выступать в  качестве страхователей и страховать  свои риски, связанные с возможным  невозвратом выданных ими ипотечных  кредитов. Все расходы на сегодняшний  день перекладываются на заемщиков,  которые страхуют свою ответственность  за невозврат полученного ипотечного  кредита сразу по трем видам  страхования. 

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной  базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения  и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в  несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного  спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает  долю населения, способного взять жилье  в кредит.

Чтобы сделать ипотеку  более доступной для населения  в ноябре 2005 года подготовлена поправка в закон об ипотеке, касающаяся изменения  условий и оплаты страхования  ответственности заемщика при оформлении кредита на приобретение жилья. В  результате, считают авторы законопроекта, оформить ипотечный кредит станет проще  и дешевле.

Программы ипотечного кредитования в России.

Программа ипотечного кредитования - общее понятие для различных ипотечных программ, которые включают в себя специальные ипотечные программы:

- программы ипотечного  жилищного кредитования, как собственные  программы ипотечного  кредитования  банков, так и федеральная программа  ипотечного жилищного кредитования или государственная ипотека;

- программы ипотечного  кредитования коммерческой недвижимости;

Программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками сильно различаются  между собой. Процентная ставка по кредиту  зависит от периода кредитования (срока, на который выдается кредит), валюты кредита, размера кредита, официального подтверждения доходов заемщика и многих других факторов. Например, программы кредитования новостроек (ипотека новостройки, кредит новостройки) предусматривают дифференциацию процентной ставки по кредиту в зависимости  от степени готовности жилья и  регистрации его в органах  юстиции. На этапе строительства  процент выше, а после государственной  регистрации права собственности - процент по кредиту снижается.Поэтому для подбора наиболее приемлемой программы ипотечного кредитования лучше пользоваться услугами ипотечного брокера.