Особенности развития системы ипотечных услуг в современной экономике

Особенности развития системы ипотечных услуг в современной экономике.

Очевидно, что приоритетными в России в настоящее время остаются задачи формирования конкурентоспособной экономики, т.е. поддержание устойчивого экономического роста, повышение инвестиционной активности, роста благосостояния граждан, нормализации финансового и банковского секторов и ряд других. При этом современный этап развития российской экономики характеризуется увеличением конкуренции, повышением сложности рыночных отношений и интеграции российских предприятий в мировую финансово-экономическую систему.

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности региональных и муниципальных органов власти.

Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечных услуг представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Особенность, сложившегося в России подхода к проблеме формирования системы ипотечных услуг, заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего, как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.

Основными участниками купли-продажи ипотечных услуг выступают четыре стороны: продавцы недвижимости, заемщики, банки и государство, которое определяет перспективу развития с пониманием того, что решение жилищной проблемы является одной из основополагающих функций государства. При этом следует отметить о необходимости сбалансированности рынка ипотечных услуг, в таком его состоянии, когда имеют место следующие характеристики, причем, одновременно в комплексе:

• предложение объектов недвижимости и ипотечных услуг по общему объему увеличивается;

• предложение ипотечных услуг превышает спрос на некоторую нормальную стабильную величину, обеспечивая достаточный потребительский выбор;

• достаточная платежеспособность потребителей, позволяющая полностью удовлетворять свои основные жилищные потребности;

• отсутствие дефицита и затоваривания на всех сегментах рынка ипотечных услуг.

Большим тормозом в развитии ипотечного кредитования в России послужил мировой финансовый кризис, усугубивший и без того имеющиеся проблемы на рынке ипотечного кредитования. Для российских банков основной проблемой стала дороговизна финансовых ресурсов. Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту стоимости заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования. Что касается российского рынка ипотеки, то данный кризис вызвал существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок. Большинство российских банков пересмотрели свои процентные ставки в сторону введения зависимости от величины первого взноса, увеличили размер первоначального взноса и снизили максимальные суммы кредитов. Российские банкиры приостановили программы по кредитованию на покупку квартир в строящихся домах и программы рефинансирования.

В конце 2008 – начале 2009 года многие банки в России приостановили или искусственно замедлили процесс выдачи ипотечных кредитов, что связано с неопределенностью развития кризиса в США и Европе, а соответственно и неопределенностью рефинансирования ипотечных кредитов российских банков за рубежом. В связи с ипотечным кризисом в США и Европе изменились условия предоставления заемных средств российским банкам, это обычно получается намного дороже, чем раньше. Это значительно снизило процент выдачи ипотечных кредитов в России и привело к повышению кредитной ставки, ужесточению условий для заемщиков, в связи с этим банковская система РФ подверглась объединению на базе крупных банков.

Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе – кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумаг среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского, то есть кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на  
2–3 %). Соответственно, российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.

Частично проблему решает российский Центробанк, который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако, ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.

В итоге российские банки, с одной стороны, потеряли источник «длинных» и «дешевых» денег в виде западных финансовых структур, а с другой – должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом.

В настоящее время в России можно выделить три основные стратегии привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на «государственные» источники (целевые средства бюджета или фондов).

В настоящее время, наиболее эффективными развития ипотечного кредитования оказались «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других рисков в России – предоставление «государственных» средств АИЖК и банкам оказалось не эффективным, т.к. предоставленные средства не доходят до конечного потребителя.

В таблице 1 приведены финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования в кризисных условиях России.

 

Таблица 1. Потенциальные ресурсы и способы их привлечения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, в качестве цели преследуют увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности и использованных механизмов кредитования.

Для сохранения, развития системы ипотечных услуг и строительного комплекса регионов, возможно применение моделей ипотечного кредитования с субсидированием в основе, которых лежит финансирование строительства за счет предоставления субвенций из федеральных или региональных бюджетов на строительство жилых домов в соответствии с муниципальными ипотечными программами.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемых модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории.

Процедура ипотечного жилищного кредитования для населения может комбинироваться:

• с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;

• с продажей старого жилья для приобретения нового;

• с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;

• с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

Кризис на финансовом рынке, проблемы с ликвидностью частично оказали влияние и на российский финансовый сектор. По результатам 2007 года на объемы ипотечного кредитования не было оказано существенного влияния, чего не удалось избежать в 2008 году.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года, тогда объемы ипотечного кредитования впервые за период с 2005 года снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г. Тенденцией рынка – являлось явное торможение. Ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В 3 квартале 2008 года было выдано 198,2 млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 5 % больше чем во 2 квартале 2008 года (188,4 млрд. руб.). В 2007 году прирост за аналогичный период составил 33 %. Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25 %, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 года он был на уровне 67 %.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября – ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Объем выдачи новых ипотечных кредитов в 4 квартале 2008 года поддерживается за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4–5 банков, которые в свою очередь под влиянием кризиса снизили объемы выдачи долгосрочных кредитов.

Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам 4 квартала 2008 года составил 71–100 млрд. руб. Итогом года стал объем выданных ипотечных кредитов в размере 630 млрд. руб. (для сравнения 556 млрд. руб. в 2007 году).

Помимо вновь выдаваемых ипотечных кредитов в общем объеме кредитования учтена так называемая «конвертация» валютных кредитов в рублевые. В этом случае банк–кредитор проводит КПК – выдачу кредита на погашение ранее взятого кредита с изменением условий кредитования (с целью недопущения роста просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, а также в связи с ослаблением курса рубля по отношению к доллару).

С начала 2008 года из 256 крупнейших банков РФ практически все пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив ставки, изменив программы или отказавшись от них. Рост стоимости заимствований на внутреннем рынке, а также проблемы с фондированием ипотеки повлияли на увеличение ставок по различным видам ипотечных кредитов.

Средневзвешенная «Ставка Предложения», рассчитываемая по 25 ведущим банкам РФ и АИЖК с учетом особенностей различных программ, на 17.12.2008 составляла 18,15 %. Фиксированная ставка в долларах составила 14,13 %. Динамика изменения средневзвешенных «Ставок Предложения» с 6 февраля 2008 года была различной: рост фиксированной ставки в рублях – 44 %, фиксированной в долларах – 25 %.

Помимо повышения ставок тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Так, требования к первоначальному взносу повысились – «среднее максимальное» значение кредит/ залог (К/З) на первичном рынке и под залог имеющегося жилья – 63 %, на вторичном – 73 %.[1]

Еще более существенно повысились требования банков к форме подтверждения дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной потери работы становится все более значимым. При этом влияние этого фактора на ставку снижается, поскольку большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме официальной.

Снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Помимо этого, повышение ставок до 25 % и «высокие ожидания» населения относительно возможного снижения цен на жилье приводят к снижению количества сделок на рынке, а это, в свою очередь, к снижению цен на жилье.

В 2008 году рост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно удваивался, то показатели по выдаче ипотечных кредитов в 2008 году сохраняются на уровне 2007 года.

Если говорить о доли объема (в денежном выражении) выданных ипотечных кредитов совокупно всеми банками, работающими в России, к размеру ВВП страны, то в настоящее время этот показатель не превышает 2 %. При этом аналогичный показатель в США – более 70 %, в странах Западной Европы – от 30 % до 110 %.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов в условиях кризиса важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Кроме того, инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, также ипотечную ставку рефинансирования.

Коммерческие банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5–2 % дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.