Контрольная работа по "Бухгалтерскому учету"

Содержание

Теоретическая часть

1.Договор долевого  участия: понятие, правовое обоснование,  содержание

Договор долевого участия в строительстве регулирует отношения между гражданами (участниками долевого строительства), вкладывающими свои денежные средства для долевого участия в строительстве многоквартирных домов, и лицом, привлекающим данные денежные средства (застройщик).

Застройщик  является ключевой, неоднозначной и  сложной фигурой в договоре долевого участия. Сложность и неоднозначность заключаются в том, что с внесением изменений в закон круг лиц, которые могут быть признаны застройщиком, сузился.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии  в строительстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В первоначальной редакции Закона застройщиком мог быть признан на равных правах с юридическим лицом и индивидуальный предприниматель. Данное изменение было внесено с целью защиты интересов участников долевого участия в строительстве, обеспечив тем самым больший уровень профессионализма и финансовой устойчивости застройщика.

Таким образом, застройщиком может быть субъект права, зарегистрированный в качестве юридического лица и обладающий значительным капиталом, в связи с тем что стоимость земельного участка, приобретаемого на праве собственности либо в аренду, значительно высока даже в условиях финансового кризиса.

Понятийная  проблема практически любого законодательного акта в российском праве заключается  в том, что под одним и тем  же термином содержатся различные по содержанию определения, в результате чего возникают коллизии отраслей и  норм права. Для более однозначного толкования понятия «застройщик» рассмотрим его через призму Закона о долевом участии в строительстве.

Гражданский кодекс под предпринимательской деятельностью  понимает самостоятельную, осуществляемую на свой страх и риск деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Застройщик является юридическим лицом, целью которого является извлечение прибыли, и осуществление такими лицами строительства объектов недвижимости с привлечением денежных средств дольщиков рассматривается как предпринимательская деятельность. Но если привлечение денежных средств работников осуществляется предприятием, на котором они работают, и в размере, покрывающем только затраты на строительство, то с этой точки зрения данная деятельность не будет считаться предпринимательской. Данная ситуация, так же как и та, при которой некоммерческие организации будут заниматься привлечением денежных средств и не будут рассматриваться в качестве субъектов договоров долевого участия в строительстве, подпадающих по юрисдикцию закона о долевом участии в строительстве, так как их деятельность не носит систематический характер, во-первых, во-вторых, она, скорее всего, будет направлена на достижение целей создания некоммерческой организации и поэтому будет регламентироваться нормами гражданского законодательства, а не нормами Закона о долевом строительстве.

При этом привлечение  денежных средств на строительство многоквартирного дома коммерческим юридическим лицом будет признаваться предпринимательской деятельностью, невзирая на количество объектов, на которые привлекаются денежные средства (даже единичный случай будет считаться), и размер получаемой прибыли (а также убыток).

Застройщик  должен обладать теми признаками, которые  к нему предъявляются государством, вне зависимости от того, для какой  категории заинтересованных лиц  возводится здание, даже в том случае, когда к определенным отношениям государством и предъявляются повышенные требования, нет смысла вводить новый термин для обозначения, так как один и тот же застройщик может заниматься различными категориями строительства или привлечения денежных средств на различные категории строительства.

Закон о внесении изменений в закон о долевом  участии в строительство устранил имевшее место неравенство застройщика  и участника долевого строительства  в вопросе расторжения договора в одностороннем порядке. Так, застройщику  не только предоставлено право одностороннего отказа от договора, но и разработан механизм осуществления такого отказа и возврата денежных средств. Основанием отказа от договора служит нарушение сроков участником оплаты при внесении периодических платежей или единовременного взноса на срок свыше трех месяцев либо более трех раз в течение 12 месяцев.

При этом уведомление  о расторжении договора застройщик должен отправить участнику с  уведомлением заказным письмом с  описью вложения и в течение десяти дней с момента расторжения договора вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а по истечении данного срока зачислить на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Нарушение сроков влечет за собой уплату штрафных санкций в двойном размере, при этом осуществление указанных расчетов не допускает зачета требований по уплате неустойки участником долевого строительства.

Закон долевого участия в строительстве устанавливает  право застройщика по привлечению  денежных средств для строительства  после опубликования в надлежащем порядке проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Застройщик обязан также вносить в проектную декларацию изменения, связанные с ее содержанием, иначе заключенный договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Обязанности застройщика  можно разделить на четыре основные группы: 
1) предварительные обязанности до момента начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;

2) обязанности  по информированию участников  долевого строительства; 
3) обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче;

4) обязанности  в связи с ненадлежащим исполнением  обязательства. 
Каждая из этих групп содержит в себе целый ряд задач, которые мы рассмотрим ниже:

1.1) застройщик обязан надлежащим образом осуществить отвод земельного участка, на котором предполагается осуществление строительства (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом участии и ст. ст. 30 — 30.2 Земельного кодекса РФ); 
1.2) обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный застройщиком для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства; 
1.3) получить в установленном порядке разрешение на строительство, заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством, подготовить технико-экономическое обоснование проекта строительства. При этом в течение десяти дней с момента получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения и один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пп. 2, 8 — 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности; 
2.1) опубликовать проектную документацию в средствах массовой информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до момента заключения первого договора долевого участия в строительстве, или обеспечить ее предоставление любому заинтересованному лицу (ч. 2 ст. 19 Закона о долевом участии), или предоставить ее по первому требованию для ознакомления любому заинтересованному лицу. Законодатель дал возможность застройщику самому выбирать способ ознакомления потенциальных участников с проектной документацией после внесения изменений в закон;

2.2) внести в  проектную декларацию изменения,  касающиеся сведений о застройщике  и проекте строительства, а  также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, а также ежеквартально вносить в нее сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности; 
2.3) выбрать способ обеспечения исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве. Данную обязанность застройщика автор рассмотрит в отдельном параграфе, так как считает это не только обязанностью застройщика, но и главной мерой безопасности участника долевого участия в строительстве от недобросовестного застройщика; 
2.4) уведомить участника долевого строительства о прекращении поручительства до истечения срока его действия не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства и заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства; 
2.5) предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства; 
3.1) построить объект долевого участия своими силами и/или с привлечением третьих лиц — иными словами, обеспечить строительство объекта; 
3.2) в течение строительства объекта долевого участия и в случае привлечения третьих лиц контролировать ход выполнения строительных работ; 
3.3) направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до наступления срока сдачи объекта, если его строительство не будет осуществлено в этот период;

3.4) получить  разрешение на ввод объекта долевого участия в эксплуатацию; 
3.5) направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта долевого строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства не позднее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия;

3.6) передать  объект долевого строительства  в установленный договором срок  и надлежащего качества, установленного договором, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 
4.1) возвратить участнику долевого участия в строительстве денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить законную неустойку в течение десяти дней в одних случаях и двадцати рабочих дней в других случаях со дня расторжения договора; 
4.2) зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока для обращения участника долевого участия в строительстве за причитающимися ему денежными средствами в связи с расторжением договора; 
4.3) сообщить участнику долевого строительства о зачислении средств в депозит нотариуса;

4.4) зарегистрировать  право собственности на объект  незавершенного строительства при  возникновении оснований для  обращения взыскивания на предмет  залога.

Гарантийный срок объекта долевого строительства  устанавливается договором и  не может составлять менее пяти лет. Данный срок исчисляется с момента передачи объекта долевого строительства, если не предусмотрено иное договором.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством  объекта долевого строительства  при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности являются ничтожными. 
В свою очередь, у участника долевого строительства перед застройщиком также есть свои обязанности, но гораздо меньше:

1. оплатить цену договора в срок и в порядке, установленные договором (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом участии);

2) принять построенный  объект долевого участия от  застройщика при наличии разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 8 Закона о долевом участии).

Однако с  первым пунктом обязанностей при  некоторых обстоятельствах возникают  сложности, например в случае смерти участника долевого строительства  и переходе права к его наследникам. С одной стороны, срок для принятия наследства составляет шесть месяцев и даже может быть продлен (ст. ст. 1154, 1155 ГК РФ), с другой стороны, просрочка внесения платежа по договору более чем на три месяца (п. п. 4, 5 ст. 5 Закона) позволяет застройщику обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Может возникнуть ситуация, в которой заявленное требование о расторжении договора не может быть выполнено, так как ответчик-субъект умер, а правопреемников пока нет, поскольку наследники еще не вступили в наследство либо между ними идет спор, который может затянуться.

В ст. 11 Закона содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которой уступка  участником прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого участия в строительстве в порядке, установленном ГК РФ.

Особенность данного  вида договора уступки требования заключается  в том, что по цессии уступаются имущественные  права по первоначальному договору, предметом которого также могут быть имущественные права, которые могут свободно отчуждаться, являясь имуществом организации. А любое отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе. Если говорить о возмездном отчуждении, то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав. 
При оплате цены договора, при переходе прав кредитора к другому лицу согласие должника не требуется, но если цена не оплачена или оплачена не полностью, то в этом случае необходимо получить согласие застройщика, так как в данном случае уступка права требования должна производиться одновременно с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие застройщика.

Если должник  не был письменно уведомлен о  состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.