Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости

1. Амортизационные отчисления  на полное восстановление арендованного  имущества (кроме земли);

2. Средства на капитальный  ремонт объекта в зависимости  от доли участия собственника  в его проведении;

3. Налог на имущество;

4. Часть прибыли, которая  может быть получена при общественно  необходимом использовании арендованного  объекта (арендный процент ).

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются  положения специального параграфа 4 той же главы.

По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником  или законом сдавать имущество  в аренду.

Передача нежилого помещения  в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому  лицу, при этом здание должно относиться к государственной собственности  субъекта РФ или муниципальной собственности.

Согласно статье 607 «Объект  аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и  другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если глубоко  вдуматься в сущность объекта  аренды, то можно заметить, что самое  важное его свойство следующее: к  нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи, которые не изменяют и не утрачивают своих натуральных свойств в  процессе их использования. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно заметить, что договор аренды допускает, помимо передачи во временное пользование, передачу имущества во временное  владение. Однако арендатору не переходит  право собственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотрена  третья составляющая собственности - распоряжение имуществом. Тем не менее предмет  договора аренды имеет самое настоящее  материальное выражение - это имущество, которым пользуется арендатор.

Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате чего он осуществляет деятельность и извлекает из этого  прибыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут  иметь материальную форму. Например, если по договору аренды арендатор  пользуется станком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой носит явно выраженную материальную форму. Более  того, можно утверждать, что арендатор  не смог бы вести деятельность и  создавать материальную форму как  результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.

Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально  определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При  нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Поскольку здание всегда находится  на земле и при использовании  его арендатором неизбежно возникнет  вопрос о мере пользования арендатором  землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет  арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное  наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельный  участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной  вещью, а право на земельный участок  выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Установленная законом форма  договора аренды - простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления  одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы  влечет недействительность договора.

В отношении договоров  аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась  регистрация договоров аренды нежилых  помещений независимо от срока, на который  заключены такие договоры.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу  о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что  в отсутствие в ГК РФ специальных  норм о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений  к таким договорам должны применяться  правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации  должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные  на срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых  помещений и имущества у физических лиц».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД

В данной курсовой работе я  рассмотрела наиболее значимые вопросы  в области аренды, рассмотрела  принципы, формы и виды аренды,

Одной из важных предпосылок  повышения эффективности аренды, усовершенствования управления ею и  обоснованного прогнозирования  поступления арендной платы является анализ рынка объектов аренды,который я рассмотрела на примере аренды нежилых помещений в челябинске.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью  включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию  правоустанавливающих и других  документов на объекты недвижимости;

- управление объектами  недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают  как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого  вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности  использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

CПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Горемыкин В.А. «Экономика  недвижимости», Учебник - 2-е издание,  перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый  центр «Маркетинг», 2002г.

2. П.Г.Грабовой «Экономика  и управление недвижимостью», учебник  для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск  Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

3. И.С.Степанов «Экономика  строительства», учебник - 3-е изд., доп.и перераб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - М: 2006

5. Гражданский Кодекс РФ