Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Южно-Уральский Государственный  университет»

Архитектурный факультет

Кафедра дизайна

 

 

 

 

 

 

курсовая работа

«Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости.»

по дисциплине:  «Управление недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

 

 

                               

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ______________________________________________3

I.ПОНЯТИЕ И ПРИНЦИПЫ АРЕНДЫ_______________________4

II.ВИДЫ И ФОРМЫ АРЕНДЫ______________________________7

III.АРЕНДНАЯ ПЛАТА:СОСТАВ И ФУНКЦИИ_______________8  

IV.АНАЛИЗ  РЫНКА АРЕНДЫ В ЧЕЛЯБИНСКЕ______________12

ВЫВОД__________________________________________________14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ___________________________________15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое  имущество», с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в  аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне  на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме  рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной  цене, и кроме того, избегает крупных  расходов, которые были бы связаны  с приобретением имущества, что  позволяет сэкономить деньги для  других финансовых нужд.

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого  человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность. Не случайно во многих странах  аренда давно уже получила широкое  распространение и считается  более предпочтительным способом организации  производства даже по сравнению с  ведением его на основе частной собственности

Возможность и необходимость  широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике  изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации  предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение  отношений собственности.

В данной курсовой работе я  постораюсь выяснить в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области  аренды нежилых помещений.

 

 

 

 

I.Понятие и принципы аренды.

Традиционное определение  аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату.

В зарубежной и отечественной  практике под управлением недвижимостью  понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах  собственника и наделяется полномочиями:

-         собирать арендную плату;

-         выплачивать налоги;

-         сдавать часть помещений в  аренду;

-         вести учет и отчитываться  перед собственником.

Таким образом, сдача в  аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской  деятельности, с другой стороны, это  эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых  зданий, сооружений, нежилых или  жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды.

 

Арендной форме  производственной деятельности присущи  следующие основные принципы и особенности  организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого  имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда  при сохранении или трансформации  первоначальной формы собственности  в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном  выражении, благодаря чему совершается  кругооборот их между арендодателем  и предпринимателем и на деле реализуются  отношения собственности работниками  предприятий;

· платность за землю и  другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для  установления системы налогов и  адекватного отражения общественных интересов

· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств  производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений  между арендатором и арендодателем  как равноправными заинтересованными  партнерами;

· самоуправление, полная хозяйственная  самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность  арендатора за эффективное использование  переданных ему объектов недвижимости;

· замена системы гарантированной  заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим  не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной  части распределяемой выручки в  доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и  экономии ресурсов .

Нормативная база по аренде как сфере своеобразных договорных отношений между арендодателем  и арендатором достаточно разработана. Однако аренда как вид предпринимательской  деятельности в нормативном отношении  урегулирована недостаточно. Прежде всего не разрешен основополагающий вопрос для управляющих компаний об отнесении аренды к основному  или побочному (дополнительному) виду деятельности.

К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно  квалифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, т. е. вне реализационную. Между тем в управляющих компаниях  арендные платежи превышают сумму  доходов от всех других видов деятельности.

Для правильного списания расходов и начисления налогов необходимо точно отнести управляющую компанию к соответствующей категории  учета и определить основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности. Тем более что многие организации  в современных условиях независимо от организационно-правовой формы становятся многопрофильными.

Второстепенный вид деятельности — это любая другая деятельность, часть которой в соответствии с выбранным критерием отбора меньше части основного вида деятельности. Каждый хозяйствующий субъект может  иметь несколько второстепенных видов деятельности.

Вспомогательный вид деятельности — это деятельность, цель которой  — способствовать выполнению основного  вида деятельности хозяйствующего субъекта.

Таким образом, если управляющая  организация наибольшие доходы получает от сдачи в аренду объектов недвижимости, то исходя из критерия «уровень доходности»  этот вид деятельности признается основным с соответствующими изменениями  как в бухгалтерском учете, так  и в налогообложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II.Виды и формы аренды

Организационно-правовые формы  аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени  аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма  и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

· земельных участков и  других обособленных природных объектов;

· предприятий и других имущественных комплексов;

· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в  аренду недвижимое имущество, изъятое  из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) - атомные  электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения  и для сдачи в аренду природных  объектов. Так, пользование участками  недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного  законодательства РФ (ст.28)).

 

 

 

 

 

 

III.Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и  противоречия между собственником  недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или  уменьшение величины арендной платы  ущемляет интересы предпринимателя  либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к  негативным последствиям: к необоснованно  большим доходам одних или  банкротству предпринимателей. Высокая  арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата - это форма  экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной  стоимости в процессе использования  арендованного имущества. Она выполняет  функции возмещения стоимости объекта  недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения  доходов и выступает одной  из экономических форм реализации права  собственности .

Арендная плата по своей  сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный  участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим  приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

· состав платежей;

· размер платежей;

· способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций  имеет важное теоретическое и  практическое значение.

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств  с соответствующим приростом  или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом  торга. На момент арендной сделки она  заранее известна по величине и поэтому  в составе арендной платы может  быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования  имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата  выполняла кроме возмещения еще  и стимулирующую функцию, она  должна включать сверх суммы амортизационных  отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном  размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в  развитие производства, в том числе  и арендного, является активной операцией  в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что  арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при  общественно нормальной организации  использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических  элемента: