Алгоритм расчета метода дисконтирования денежного потока

Содержание:

Введение………………………………………………………………………….3

1. Понятие дисконтирования денежного потока…………………………..4
2. Метод дисконтирования денежных потоков…………………..………..6
3. Алгоритм расчета метода дисконтирования денежного потока……....7
1. Определение прогнозного периода………………………….……7
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года…….……………….7
3. Расчет стоимости реверсии………………………………….…….8
4. Определение ставки дисконтирования…………………………...8
4. Формула дисконтирования денежного потока……………..………....13

Заключение……………………………………………………………….....18

Список использованной литературы………………………………………19

 

Введение

Понятие "дисконтирование" относится к числу ключевых в  теории инвестиционного анализа.

Методика дисконтированного денежного  потока считается основной для оценки действующего предприятия.

Данная методика основана на предположении, что стоимость предприятия определяется будущим денежным потоком, который  можно извлечь (получить) из оцениваемого предприятия в течение срока  владения. Этот будущий денежный поток  приводится (дисконтируется) к эквивалентной  текущей (на дату оценки) стоимости  с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость  оцениваемого предприятия - это текущая  стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого предприятия.

Методы дисконтированного потока денежных средств для оценки привлечения  капитала завоевали всеобщее признание  и используются почти во всех крупнейших промышленных фирмах, а также имеют  распространение и среди небольших  фирм. Двадцать лет назад менее 10% из 500 крупнейших американских промышленных фирм использовали этот метод. Сегодня  трудно найти в этом списке фирму, которая не использовала бы один или  несколько методов, связанных с  дисконтированным потоком денежных средств.

 

 

1. Понятие дисконтирования денежного потока.

Понятие дисконтирование денежных потоков подразумевает процесс  приведения стоимости по операциям, совершенным в разное время, к  величине, актуальной для настоящего времени. Например, для продажи любого предприятия необходима его переоценка, то есть, определение стоимости с  учетом изменяющейся конъюнктуры рынка. Особенно часто применяется метод  дисконтированных денежных потоков  в осуществлении сделок с инвестициями. Ведь чтобы сделать экономически выгодное вложение, необходимо учесть любые перемены в стоимости актива.

Стоит заметить, что применение такой  методики требует развития определенного  уровня квалификации и достаточного объема знаний. Только специалист сможет тщательно изучить каждый показатель и точно подсчитать современную  стоимость того или иного проекта. Дисконтирование денежных потоков  обладает свойством временности, так  как новая стоимость быстро теряет свою актуальность, особенно на микро-уровне, когда влияние оказывает любое движение активов и средств.

Для получения более точной и  надежной информации специалист проводит расчеты двумя способами. Первый метод предполагает учет фактора  времени, а второй, соответственно, не принимает его во внимание. Дисконтирование  денежных потоков позволяет инвестору  принимать решение о вложении средств с учетом факторов риска  и действия инфляции. Можно провести сравнение прибыли, получаемой в  разные периоды времени. Для этого  следует получить разность поступлений  средств и всех затрат, продисконтированных  с применением одинаковой ставки процента. Таким образом, получаются чистые дисконтированные денежные потоки.

Точность и правильность результатов  проводимого анализа зависят  не только от предоставляемых данных, но и от верного подбора ставки дисконтирования. Для ее определения  применяется один из трех популярных методов: вычисление средневзвешенной стоимости средств, анализ активов, рассчитанных на долгосрочное использование, и кумулятивное построение. Последний метод пользуется наибольшим уважением у специалистов и применяется чаще всего. Это объясняется тем, что данный способ максимально точно учитывает степень рискованности операции.

Дисконтирование денежных потоков  считается самым надежным методом  определения рациональности капиталовложений. Его преимущества не подвергаются никаким  сомнениям. Но имеется и недостаток, который заключается в трудоемкости процесса. Для получения максимально  точного и правдивого результата потребуются значительные затраты  времени и огромное терпение со стороны  специалиста.

Кроме того, дисконтирование денежных потоков учитывает не только степень  риска, но и инфляционные ожидания. Учет изменения инфляции можно осуществить  одним из двух базовых методов. Согласно первому способу, инфляционная составляющая учитывается при расчете ставки дисконтирования, а при втором варианте осуществляется дефлирование каждого  потока во время учета. То есть, второй метод предполагает включение инфляционных изменений сразу.

Метод дисконтирования потоков  основан на составлении конкретной модели финансовой деятельности компании. Как правило, такая модель разрабатывается  на основе анализа отчета о прибылях и убытках и документов, отражающих движение наличности и средств на счетах предприятия. Для получения  свободного денежного потока необходимо поток капитала от операционной деятельности уменьшить на сумму инвестиций. Полученная величина средств считается доходом  организации, часть которого идет на расчеты с кредиторами и заемщиками, а часть распределяется между  всеми акционерами в виде дивидендных  выплат.

По результатам анализа, проведенного с использованием дисконтирования, специалист делает вывод о возможности  совершенствования производственного  процесса, о целесообразности вовлечения средств в другие проекты с  целью увеличения прибыли в дальнейшем.

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объе кт в сл учае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую  стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно  изменять ся, неравномерно поступать  и отличаться высоким уровнем  риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается  инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает  объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает  его привлекательность с позиций  того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится  с ценой, по которой объект может  быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

3. Алгоритм расчета метода дисконтирования денежного потока.
1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода  зависит от объема информации, достаточной  для долгосрочных прогнозов. Тщательно  выполненный прогноз позволяет  предсказать характер изменения  денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной  будет период длительностью 35 лет. Это  реальный срок, на который можно  сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

• тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
• изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
• прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1. потенциальный валовой доход;   
2. действительный валовой доход;
3. чистый операционный доход;
4. денежный поток до уплаты налогов;
5. денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток  до уплаты налогов минус платежи  по подоходному налогу владельца  недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют  доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.
3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость  объекта при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1. назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей  стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также  различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это  ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме  стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования  должны соответствовать друг другу  и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих  денежных потоков в номинальном  и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета  ставки дисконтирования применяются  следующие методы:

1. метод кумулятивного построения;
2. метод сравнения альтернативных инвестиций;
3. метод выделения;
4. метод мониторинга.

Метод кумулятивного  построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая  ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием  значений рисков, присущих данному  объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения  альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимо сти. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты: