Гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества

Получается, что недвижимыми объектами будут признаваться такие линейно-кабельные сооружения, которые обозначены в нормативных актах, кабель не относится к объектам.

Теперь рассмотрим правовой статус объектов, альтернативных природным. Для нужд строительства в качестве таких аналогов используются искусственно созданные территории – земляные насыпи и намывные территории.

В общем представлении намыв территории представляет «процесс нанесения гидромеханическим способом грунта на участки дна водного объекта, в результате которого создается искусственный участок суши»64.

Сегодня нет однозначной позиции что понимать под намывной территорией. С одной стороны, намывная территория - часть земной поверхности, с другой  - это искусственный объект. Получается, что намывная территория может рассматриваться либо как земельный участок, либо как сооружение.

Если рассматривать намывную территорию как сооружение, следует учитывать, что такое сооружение будет иметь собственное назначение, отличное от общего назначения земельного участка, определяемого категорией земель, разрешенным использованием (п.8 ст. 1 ЗК РФ). Такой объект будет выполнять самостоятельную функцию, например, защита территории от наводнения. Соответственно, намывная территория будет являться самостоятельным объектом недвижимым объектом.

Создание намывной территории также предполагает придание земельному участку неотделимых улучшений в результате мероприятий по благоустройству. Такое улучшение не будет являться объектом недвижимости, так как не имеет самостоятельного по отношению к земельному участку назначения и функций, поэтому намывная территория и земельный участок будут составлять единое целое.

Думается, чтобы избежать подобной неоднозначности, необходимо закрепить имущественно - правовой статус намывных территорий на законодательном уровне.

О.К. Тикк предлагает такой выход из ситуации: «Намывные территории, не имеющие специального функционального назначения, должны быть однозначно квалифицированы как неотделимые улучшения земельного участка, составляющие с ним единую вещь. Если в процессе создания искусственной территории образуется объект, имеющий самостоятельное функциональное назначение по отношению к земельному участку, на котором он возведен, такая территория должна признаваться гидротехническим сооружением»65.

Рассматривая другую искусственную территорию, земляную насыпь, следует заключить следующее.

Земляная насыпь не может быть признана объектом недвижимости, т.к. не отвечает критерию ст.130 ГК РФ: составляющий ее грунт может быть перемещен в любое другое место без ущерба для своего назначения.

 К тому же, не обладает  характеристиками, позволяющими индивидуализировать  такое имущество, так как грунт, из которого земляная насыпь состоит, не имеет индивидуальных признаков.

Как составную часть земельного участка следует рассматривать гидротехнические сооружения (канавы, дамбы и др.) – такую позицию указал Президиум ВАС РФ: «экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела, установлено, что гидротехнические сооружения, состоящие согласно техническим паспортам из открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками), представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ  должны следовать судьбе этого земельного участка»66.

Весьма неоднозначна судебная практика в отношении такого объекта, как забор.

Сторонники отнесения забора к недвижимому имуществу указывают, «что согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, заборы отнесены к сооружениям»67.

Встречаются случаи, когда суды прямо указывают, что забор есть объект недвижимости.

Так, ВАС РФ по одному из дел указал: в процессе рассмотрения дела судами установлено, что за истцом не было зарегистрировано право собственности на кирпичный забор, являющийся объектом недвижимого имущества68.

Противоположная позиция основывается на ст.262 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе огородить или иным способом ясно обозначить, что вход на принадлежащий ему земельный участок без его разрешения не допускается.

По смыслу данной нормы можно сделать вывод, что забор не имеет самостоятельного значения как объект права, его назначение – обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.

Такой вывод подтвержден судебной практикой: ФАС Поволжского округа отказал в удовлетворении иска о признании права собственности, так как пришел к выводу, что «забор не является самостоятельным объектом недвижимости, предназначен для обслуживания основного здания и является служебной постройкой»69.

В этом постановлении ФАС Поволжского округа также делает вывод, что «забор может быть перемещен на новое место; затраты по демонтажу, перевозке и укреплению на новом месте не наносят несоразмерного ущерба ценности забора»70.

До настоящего времени нет ясности в отношении и  такого объекта, как колодец.

С одной стороны, о колодце можно говорить как о принадлежности земельного участка, участке недр.

Согласно ст. 7 ФЗ «О недрах» колодец можно отнести к разновидности горных отводов, представляющих собой геометризированный блок недр;     Статья 19 этого закона,  устанавливающая правила добычи полезных ископаемых, не содержит требований получения лицензии для устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт (до 5 м)71.

 А.П.Анисимов, А.В. Кодлова, рассуждая о правовом режиме  колодца, подчеркивают, что «на практике  же используемый для бытовых  нужд колодец или скважина  уходят в землю на глубину более 5 м, попадая, соответственно, на второй водоносный горизонт. Отсюда, в соответствии с действующим законодательством, колодец есть форма пользования недрами и по общему правилу для осуществления деятельности по бурению скважины или копанию колодца глубже 5 м должна получаться лицензия»72.

Думается, что контроль соблюдения этой нормы будет трудноосуществим на практике, учитывая количество и местонахождение колодцев в масштабах страны.

Недостатком является и тот момент, для использования недр ниже отметки 5 м собственнику земельного участка необходимо получить лицензию, но недра находятся в собственности федеральной, поэтому частью земельного участка быть не могут.

Вторая позиция относит колодец к объектам недвижимого имущества.

Колодец  является «сложным инженерным сооружением, неразрывно связанным с землей и участком недр и не перемещаемым в пространстве»73.

В пользу такого вывода говорит и то, что колодцы предполагают длительную эксплуатацию для получения питьевой воды, т.е. это сооружение не временного характера, данный признак, в совокупности с вышеуказанным, также свидетельствует, что колодец есть недвижимый объект.

В отношении буровых скважин так же существуют мнения среди цивилистов.

По мнению В.Г. Цыганова: «буровая скважина является сложным инженерным сооружением, неразрывно связанным с землей и участком недр и не перемещаемым в пространстве. Исходя из этого, буровую скважину необходимо признавать объектом недвижимости по признаку сооружения, и, соответственно, на буровые скважины должен распространяться общий правовой режим сооружений как объектов недвижимости. При этом, говоря о скважинах как об объектах недвижимости, В.Г. Цыганов отмечает, что таковыми являются не все разновидности скважин, а только эксплуатационные и разведочные глубокого бурения, имеющие научное значение. Специальные и вспомогательные скважины (например, водоотливные или вентиляционные) представляют собой элементы тех объектов недвижимости, для обслуживания которых они создаются, и рассматриваться в качестве отдельной вещи не могут»74.

Думается правильно относить скважины к объектам недвижимого имущества ведь для таких объектов характерна прочная связь с землей, участком недр, к тому же скважины рассчитаны на длительную эксплуатацию и предназначены для добычи подземных вод.

Нет единообразной практики среди судов, относительно таких объектов, как машино-место и автостоянка.

Представляется, что эти два объекта соотносятся как часть и целое соответственно. Автостоянка, по сути, это совокупность машино-мест. Рассмотрим каждый из объектов отдельно.

Практика одних судов основана на признании автостоянки объектом недвижимости, поскольку «необходимо регистрировать право собственности на автостоянку; а также необходимо соответствующее оформление документов: постановление местной администрации о выделении земельного участка для организации постоянной автостоянки, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта и др.»75.

Некоторые суды не относят автостоянку к объектам недвижимого имущества.

Так, ФАС Волго-Вятского округа по одному из дел указал, что «из описания конструктивных элементов здания, следует, что фундамент объекта является кирпичным, ленточным, стены металлические, поэтому суд пришел к выводу об отсутствии признаков недвижимого имущества у объекта - стоянка на 200 автомобилей»76.

Получается, что у такого объекта нет главного признака недвижимой вещи:  прочная связь с землей.

В другом случае ФАС Центрального округа постановил:  «в материалах дела нет доказательств, что автостоянка создавалась именно как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил»77.

Можно сделать вывод, что автостоянка должна изначально создаваться именно как недвижимое имущество, с последующей регистрацией такого объекта, в противном случае, если лицу предоставлен  земельный участок (например, в аренду), и он использует его для размещения автостоянки, то перед нами уже движимый объект.

Ни для кого не секрет, что в связи с увеличением автомобильного парка в последнее время обострилась проблема с парковками. Уже привычной картиной становится двор многоквартирного дома, полностью заставленный автомобилями. Пока государственные органы запрещают парковаться в определенных местах и штрафуют граждан, застройщики новых домов решают данную проблему путем строительства подземных парковок, на которых жильцам отведены конкретные места (машино-места).

Однако на практике существуют проблемы в оформлении права собственности на машино-места.

 В законодательстве  отсутствует определение термина  «машино-место», но  данное понятие  встречается в некоторых нормативно-правовых актах.

Так, согласно Постановлению Правительства Нижегородской обл. от 08.12.2008 N 580 «О парковках в муниципальных образованиях Нижегородской области» содержит свое определение: машино-место - часть земельного участка, предназначенная для размещения одного автомототранспортного средства без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки78.

Из вышеуказанного  определения следует, что машино-место прочно связано с землей, соответственно, является недвижимым объектом.

Однако противники признания машино-места недвижимостью ссылаются на то обстоятельство, что такой объект не может быть индивидуализирован в соответствии с требованием законодательства о регистрации прав.

Обосновывают они это тем, что «чаще всего машино-место, расположенное на открытой автостоянке, обозначается лишь разметкой на асфальте и не ограничивается какими-либо строительными конструкциями. К тому же в подземных автостоянках, согласно СНиПам, не допускается разделение машино-мест на отдельные боксы»79.

Однако более широкое распространение получила позиция, которая позволяет отнести машино-место к числу объектов недвижимого имущества.

Пермский краевой суд в апелляционном определении указал: согласно техническому учету и инвентаризации машино-место является частью помещения (паркинга), предназначено для постоянного хранения единицы автотранспорта в пределах границ машино-места, не имеет физических границ, но выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, в месте его расположения отсутствуют инженерные коммуникации, которые являются общим имуществом жильцов жилого дома80.

Таким образом, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества, определяют машино-место в качестве части нежилых помещений, руководствуясь ст.23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.

Президиум ВАС РФ к машино-местам прямо применяет термин «объекты недвижимости»81.

Рассуждение относительно правовой природы машино-мест стоит заключить словами А.В.Мандрюкова: «Проблема машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы - на рассмотрении находится Законопроект N 174235-682 «О внесении изменений в статью 2 и статью 20 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в соответствии с которым машино-место - часть помещения, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенной площади для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. В пояснительной записке к данному законопроекту указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости»83.