После начала реформ
и до 1998 г. в России была создана базовая
правовая основа, необходимая для начального
развития рынка недвижимости: Гражданский
кодекс, законодательство о приватизации
квартир и создании кондоминиумов, о приватизации
предприятий, правовая база для выкупа
участков под предприятиями. Подготовке
создания рынка недвижимости в сельской
местности служили Указы президента: о
наделении сельских жителей земельными
долями, о выкупе участков под объектами
в сельской местности.
Первичный
рынок объектов недвижимости (этим
термином сегодня в России принято
обозначать рынок, создаваемый предложением
государственного и муниципального
имущества) был создан благодаря
бесплатной приватизации квартир и
массовой приватизации предприятий. Сформировался
и активно работает вторичный
рынок квартир (рынок, где предложение
формируется частными собственниками).
Ограничителем здесь были проблемы,
которые возникали главным образом
по причине нежелания властей
передавать участки в собственность
домовладельцев — членов товариществ
собственников жилья в кондоминиумах.
Преобладание государственной собственности
на землю оставалось главной
проблемой, тормозящей продвижение
реформ. Органы власти, обладая и
фактической монополией на землю,
и властными полномочиями, могли
навязывать арендаторам условия
договоров с непрогнозируемым
экономическим эффектом. Административная
аренда земли делала землепользователя
бесправным перед возможными
решениями властей. Расплывчатыми
и негарантированными были права
по использованию недвижимости.
Административно устанавливаемые
ограничения не сопровождались
компенсацией ущерба собственнику,
владельцу недвижимости. Каждый
проект застройки превращался
в долгий процесс переговоров
и согласований со множеством инстанций
при отсутствии законодательных норм,
гарантирующих прозрачность процедур
и объективность решений. Использовались
устаревшие рычаги административного
управления и контроля за рынком недвижимости:
внеконкурсное предоставление участков,
совмещение государственных функций с
коммерческой деятельностью, преобладание
муниципальной аренды, сохранение административно
устанавливаемых арендной платы и налога
на землю, которые не имели никакого влияния
на структуру землепользования, не позволяли
ввести механизмы эффективного использования
недвижимости.
Формирование рынка коммерческой
и промышленной недвижимости
шло медленно. Главной причиной
была и остается трудность
выкупа участков под предприятиями
и строениями. На начало 1998 г. участки
удалось приобрести в собственность
лишь 2-3% приватизированных предприятий.
Впоследствии из-за возросшей
стоимости выкупа их число
увеличилось незначительно. Неполноценность
имеющихся у владельцев прав
на объекты недвижимости —
без прав собственности на
земельный участок — не позволяет
финансировать строительство посредством
ипотечного кредитования, создает
препятствия для инвесторов. В
сельской местности завершилась
в основном кампания по выдаче
документов о праве на земельные
доли1. Получение гражданами на основе
земельных долей и имущественных паев
реальных активов оказалось крайне затруднено.
Рекомендованные правительством процедуры
разделения имущества и земли прежних
колхозов и совхозов реализованы лишь
в нескольких десятках хозяйств. Выделить
участки в натуре удалось лишь незначительному
числу фермерских хозяйств.
Вторичный оборот недвижимости
сдерживался высокими издержками
при совершении сделок (в частности,
длительные и дорогостоящие процедуры
подготовки и оформления документов,
регистрации прав на недвижимость).
Оценка недвижимости для налогообложения
и иных государственных целей
не была основана на рыночных
ценах. Информация о сделках,
в том числе об их ценах,
была недоступна для участников
рынка. Высокая государственная
пошлина нотариальных сборов
вынуждала участников рынка занижать
реальные цены сделок. Налог на
недвижимость, который способен
создать необходимые экономические
регуляторы для эффективного
управления недвижимостью, не
вводился из-за несовершенства
законодательства.
Инженерная инфраструктура городов
и поселений находилась в плохом
состоянии. Источники средств для
ее поддержания и развития отсутствовали,
поскольку муниципальная аренда и право
бессрочного пользования земельными участками
не обеспечивали необходимых размеров
поступлений в бюджет. В этих условиях
местные власти пытались решить проблемы
поддержания и развития инфраструктуры
за счет дополнительных требований к инвесторам,
что ухудшало условия для инвестирования.
За период с 1998 по 2000
г. принят ряд новых законов, касающихся
рынка недвижимости. Важнейшими новациями
стали принятие Закона "О регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", нормы Градостроительного кодекса,
позволяющие развивать правовое территориальное
зонирование. Тем не менее базовые проблемы
законодательства, проявившиеся в предыдущий
период, сохранились.
Во всех, кроме одного, субъектах
Российской Федерации созданы
учреждения юстиции по регистрации
прав на недвижимость и сделок
с ней, которые начали налаживать
свою деятельность.
В практическом же плане темпы
создания рынка недвижимости
затормозились из-за непоследовательности
политики властей. После снижения
цены выкупа участков под приватизированными
предприятиями с 200-кратной величины
земельного налога до 10-кратной
последовал Указ Президента №
485 (1997), в котором была введена
формулировка "не менее 5", отменившая
верхний предел такой цены. Начиная
с 1998 г. во многих регионах
за этим последовало увеличение
выкупной цены, которое практически
остановило выкуп участков.
Проведенные в Нижнем Новгороде
и ряде других городов торги
по продаже прав на участки
под жилую застройку подтолкнули
Правительство Российской Федерации
к принятию нормативных правовых
актов о конкурсной продаже
прав собственности или аренды
на участки для строительства.
Такие процедуры получили развитие
в от дельных регионах.
В Нижнем Новгороде, Казани
и Иркутске в качестве нормативных
правовых актов приняты и успешно
реализуются правила и регламенты
правового зонирования территории;
в 9 городах началась разработка
таких документов.
В Сфере Налогообложения недвижимости
сохраняется разделение на налог
на землю, налоги на имущество
предприятий и физических лиц.
С 2000 г. налог с физических
лиц повышен многократно (с
0,1% до возможного максимума —
2%). Продолжено проведение эксперимента
по введению налогообложения
недвижимости в Великом Новгороде
и Твери.