Документы, необходимые для государственной регистрации

3. Документы, необходимые  для государственной  регистрации

1. Заявление  о государственной регистрации. 

2. Правоустанавливающие  документы на недвижимое имущество,  которыми в соответствующих случаях  являются следующие документы: 

· акты, изданные органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в  порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов недвижимого  имущества на момент совершения сделки;

· акты (свидетельства) о приватизации жилых  помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

· свидетельства  о праве на наследство;

· вступившие в законную силу судебные акты;

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными  органами государственной власти в  порядке, установленном законодательством, действовавшим на месте издания  таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте передачи на момент ее совершения;

· иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Указанные документы должны:

· cоответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;

· содержать  описание недвижимого имущества;

· содержать  вид регистрируемого права;

· в  установленных законодательством  случаях должны быть нотариально  удостоверены, скреплены печатями;

· иметь  надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных  лиц.

Тексты  представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических  лиц - без сокращения, с указанием  их мест нахождения. Фамилии, имена  и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию  прав документы, имеющие подчистки  либо приписки, зачеркнутые слова  и иные не оговоренные в них  исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы  с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

3. Кадастровый  план земельного участка, план  участка недр и (или) план  объекта недвижимости с указанием  его кадастрового номера (в зависимости  от объекта недвижимости).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого  недвижимого имущества - соответствующим  государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Уточненные  данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в  Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в  письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка  или на основании заявления правообладателя.

При наличие спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

4. Документ  об оплате регистрации. 

На практике учреждения юстиции по государственной  регистрации прав требуют документы, подтверждающие правоспособность для  юридических лиц и удостоверяющие личность для физических лиц.

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гк РФ.

Таким образом, Гк РФ установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер. 

регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет  несколько функций:

придание  законной силы право устанавливающим  документам;

учет  прав на недвижимость;

учет  сделок с недвижимостью.

Характер  функций обусловливает, с одной  стороны, юридическую значимость государственной  регистрации, а с другой стороны  ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами. 

     2. СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

     Для обеспечения этих гарантий система  государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ними должна была обеспечить:

     развитие  рынка недвижимости в Российской Федерации и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком;

     защиту  конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

     эффективную экономическую деятельность участников гражданского оборота на рынке недвижимости;

     возможность предоставления любому заинтересованному  лицу достоверной информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество;

     привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;

     упорядочение  сбора налогов, связанных с объектами  недвижимого имущества и их обладателями;

     создание  дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости.

     Сформированное  к этому времени законодательство создавало условия для формирования государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде совокупности отдельных  систем и соответствующих им органов, каждый из которых регистрирует (учитывает) отдельные группы сведений о недвижимом имуществе в собственном банке  данных.

     Правительством  Российской Федерации определены три  группы таких органов:

     учреждения  юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют правовые характеристики объектов недвижимости в Едином государственном реестре  прав (ЕГРП);

     комитеты  по земельным ресурсам и землеустройству  осуществляют учет (инвентаризацию) земель и фиксируют их пространственно-площадные, физические характеристики и стоимостные  характеристики в государственном  земельном кадастре (ГЗК);

     органы  технической инвентаризации (БТИ) проводят техническую инвентаризацию зданий и государственный учет объектов недвижимости жилищного фонда и  фиксируют технические характеристики учитываемых зданий и сооружений, а также их стоимостные оценки в инвентарных делах этих объектов, образующих в совокупности реестр зданий и помещений.

Принципы  построения российской системы государственной  регистрации прав соответствуют  мировому опыту. Для нее характерны следующие особенности:

а) установлена  государственная регистрация права  собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п.1 ст.131 и ст.164 ГК РФ; ст.4 Закона о  регистрации). Недействительна, т. е. ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК РФ);

б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или  сделки с ней в Единый государственный  реестр прав (п.7 ст.16 Закона о регистрации);

в) сведения о государственной регистрации  прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст.131 ГК РФ, ст.7 Закона о регистрации);

г) государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права, оно  может быть оспорено только в суде (п.1 ст.2 Закона о регистрации);

д) государственная  регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п.1 ст.131 ГК РФ, п.2 ст.2 Закона о регистрации);

е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре  прав (ст.12 Закона о регистрации);

ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст.13 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат следующие  права на недвижимость и их ограничения (обременения): право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного  пользования, ипотека, сервитуты, доверительное  управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных  законодательными актами. При этом регистрация является обязательной, что подтверждается многими нормами  Гражданского кодекса РФ. 

           Стратегическая цель государственной  политики в сфере земли и  иной недвижимости — обеспечение  условий для эффективного использования  и развития недвижимости в  интересах удовлетворения потребностей  общества и граждан. Указанная  цель сформулирована и, по-видимому, принята в качестве целей государственной  политики лишь в середине 2000 г.

           Предшествовавшее развитие рынка  недвижимости и его правовой  базы не определялось какой-либо  четко сформулированной целью  и отличалось известной непоследовательностью.  В результате проводимых в  России реформ — либерализации  цен, приватизации, развития частного  предпринимательства получили заметное  развитие рынок товаров и услуг,  рынок капитала, рынок труда. Однако  в части рынка недвижимости  пока можно говорить лишь о  неравномерном и нестабильном  развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается  только рынок квартир; значительно  отстает предложение коммерческой  недвижимости, в зачаточном состоянии  рыночный оборот промышленной  недвижимости, практически отсутствует  рынок земельных участков.