Рынок недвижимости

    Программы экономического  и социального развития на  рынке недвижимости, в частности  жилья, разработаны в настоящее  время по следующим основным  направлениям:

 1. Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

    Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является новая федеральная целевая программа «Жилье», в которой предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

    Федерально-целевой программе (ФЦП) «Жилье» придан статус национальной. Она включает в себя федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 гг., национальный проект «Доступное, комфортное жилье — гражданам России на 2006- 2010 гг.» (в 30 раз увеличит число граждан, имеющих возможность взять кредит).

    Новая ФЦП «Жилье» предусматривает двукратное увеличение объемов жилищного строительства и снижение ставки по ипотечным кредитам в 2 раза Программой предполагалось к 2010 г. увеличить ежегодные объемы строительства жилья с 40 до 80 млн м², благодаря этой программе более 200 тыс. семей должны быть обеспечены жильем. Предусмотрено сокращение времени ожидания тех категорий граждан, которым государство обязано предоставить жилье. Результатом реализации программы должно стать создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы, рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, повышение качества жилищного строительства, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения. [1, с. 331].

    Основой национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является федеральная целевая программа «Жилище». Она включает в себя четыре подпрограммы:

• обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;
• модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
• обеспечение жильем молодых семей;
• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством (см. табл. 12.2).  

 

Таблица 2.1

Основные  показатели  национального жилищного  проекта

Показатель	2004 г.	2010 г.
Объёмы жилищного строительства, млн	40	80
Количество ипотечных  кредитов, шт.	46 тыс.	1 млн
Ставки ипотечного кредитования (в валюте), %	14 – 15	8
Износ коммунальной инфраструктуры, %	60	50
Время нахождения в очереди на социальное жильё, лет	20	7

Продолжение табл. 2.1

Доступность приобретения жилья  для населения, %

9

30

Источник: [1, с. 332]

 

    Реальные средства  пойдут по двум направлениям: на стимулирования спроса и  предложения. Первый путь –  это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Второй – механизмы, регламентирующие продажу земли и её инженерную подготовку.

    ФЦП «Жильё»  предусматривает две формы государственной  поддержки застройщиков: предоставление  гарантий РФ и субсидирование  процентов по банковским кредитам. В целом гарантии государства  по кредитам составляет 88,5 млрд  руб. (см. табл. 2.2).

 

Таблица 2.2

Объёмы государственных  гарантий по банковским кредитам, млрд руб.

2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
12,5	17,5	18,6	19,5	20,4

Источник: [1, с.332]

 

    Предполагается, что этот национальный проект обеспечит дополнительный ввод жилья (см. табл. 2.3).

 

Таблица 2.3

Дополнительный ввод жилья, млн 

2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
4,3 (8,5)	7,8 (13,9)	11,8 (18,7)	16,4 (23,2)	21,3 (26,6)

Источник: [1, с.332]

 

    Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится на несколько этапов, ответственным за реализацию которых является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному комплексу — Росстрой.

 2. Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

 3. Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка жилой недвижимости. Так действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке недвижимости. [5, с. 154].

4. Развитие отдельных  территорий. Например, в Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.

5. Развитие малоэтажного  строительство объектов недвижимости. Действует государственная программа «Комплексное освоение территорий (малоэтажное строительство)», нацеленная на организацию малоэтажного строительства «под ключ». В результате реализации программы предполагается внедрить  легкокаркасные системы малоэтажных домов. В качестве типового индивидуального жилого дома принят дом общей площадью 100-120 м² и стоимостью не более 400 тыс. руб. [1, с. 333].

6. Формирование предпосылок  для развития рынка недвижимости  в сельской местности. Предоставляются ипотечные кредиты с правом натуральной формы возврата кредита и процентов (например, сельскохозяйственной продукцией). [5, с. 154].

7. Регламентация и правовое  фиксирование особенностей развития  объектов недвижимости в городах  России, не имеющих статуса крупных.  Для каждого малого и среднего города разрабатывается собственная структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

8. Реализация концепции  развития объектов недвижимости  как источника блага для отдельных  категорий  граждан. Для обеспечения постоянным жильем семей военных, уволенных или увольняемых со службы, в настоящее время работает подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» (программа «Жилье»). В реализации программы участвуют все территориальные отделения Сбербанка России и их филиалы. Федеральные и региональные органы исполнительной власти организуют работу по выдаче сертификатов и формированию очереди. Безвозмездная субсидия составляет 80% от расчетной стоимости жилья по социальной норме площади, установленной для семей разной численности. В отдельных случаях субсидия может достигать 100%. [1, с 334].

9. Создание предпосылок для привлечения собственных средств населения на рынок недвижимости. Примером может служить программа «Свой дом», которая реализуется в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Ее цель — создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан, в том числе в сельской местности, с привлечением их собственных средств. В число задач программы входят: разработка и применение механизмов долгосрочного кредитования застройщиков; обобщение и использование опыта субъектов РФ по привлечению средств населения; снижение стоимости I м² жилья до среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в субъектах РФ; установление величины стоимости 1 м² общей площади жилья в индивидуальном доме с автономными источниками обеспечения — не выше среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в соответствующем регионе РФ; обеспечение приемлемой для семей со средним достатком системы финансирования строительства дома. [1, с 335].

    Как видим из  приведённых примеров, большая часть  программ в России основана  на приоритетности решения проблем  и развития жилищного строительства.  Такой подход обусловлен высокой  значимостью жилых объектов как  определённого вида товаров, удовлетворяющего  одну из самых насущных потребностей  человека – право на жильё,  которая определена Конституцией  РФ.

    Различные социально-экономические программы РФ во многом положительно повлияли на развитие рынка жилой недвижимости. Так успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг низкодоходных граждан. В настоящее время такие субсидии получают более 6% семей, в городской местности доля таких семей составляет около 8%. Также новая ФЦП «Жильё» предусматривает снижение банковской ставки по ипотечным кредитам с 14-15 до 7-8% в 2010 г.

    Наиболее эффективно реформы протекали в тех секторах, где отказ государства от выполнения не свойственных ему функций сопровождался развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры (приватизацией и развитием рынка купли-продажи жилья).

    Итак, по мнению автора, для успешного развития рынка жилой недвижимости необходимо решение следующих задач:

• Переход к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджетных источников финансирования и содержания жилья. Для стимулирования инвестиций в развитии недвижимости необходимо: упростить процедуры и сократить сроки получения прав на земельные участки для строительства; развить конкуренцию на рынке услуг по формированию и техническому описанию земельных участков и иной недвижимости; расширение границ действия  ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости. Для снижения рисков инвестиций в строительство нужно вовлечь в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности, развить системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.
• Создание условий для привлечения российских предпринимателей в развитие рынка недвижимости через учреждение Фондов жилищного строительства, предоставляющие товарные кредиты в виде материальных ресурсов, полученные от предприятий-недоимщеков по налогам и платежам в государственный бюджет. Таким образом, к развитию рынка жилья  привлечены предпринимательские силы. Кредит на завершение строительства жилого дома должны предоставляться в виде строительных материалов. Это способствует увеличению спроса на строительные материалы,

развитию их производства и создание более долговечных  и качественных объектов недвижимости.

• Вовлечение в оборот неиспользованных участков земли для увеличения объёмов строительства.
• Т.к. основную массу покупателей жилья составляет средний класс, то для удовлетворения спроса необходимо строить жильё эконом класса.
• Для предоставления более доступного жилья необходимо установить более низкую цену на стройматериалы, что соответственно снизит себестоимость жилья. Если подешевеет цемент и другие стройматериалы, у застройщиков будет возможность строить дома с низкими затратами, и на рынке появится много дешевого жилья.
• На рынке жилья необходимо внедрить разные механизмы ценообразования для первичного и вторичного жилья и, соответственно, сформировать два самостоятельных рынка с собственной системой индикаторов и регуляторов государственного управления и планирования. Если на вторичном рынке жилья необходимо сохранить свободное ценообразование на основе соотношения спроса и предложения, то приоритетным способом формирования рыночной цены первичного жилья должен стать затратный метод, при котором рыночный механизм работает на снижение его себестоимости. Формирование стоимости первичного жилья по затратному методу исключит из ценообразования факторы перманентного роста и, соответственно, качества эквивалентного актива для предпринимательского спроса.
• Снижение бюджетных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда.
• Для повышения платёжеспособного спроса граждан необходимо развивать системы ипотечного жилищного кредитования. Для этого необходимо снижение ипотечной ставки, смягчение условий для предоставления кредита, внедрение льгот для менее обеспеченных слоёв населения. Через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья.
• Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличить объёмы вводимого нового жилья, но и, главным образом, повысить его качество. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование современных строительных технологий, использование прогрессивных строительных материалов и конструкций с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов, выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.