Оценка износа зданий и сооружений

Рост  цен на недвижимость от даты продажи  аналогов до даты оценки принять согласно п.2.5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Методические указания для  выполнения практической части  курсовой работы

 

Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных  величин стоимости, для получения  которых применяется три стандартных  подхода:

- затратный  подход;

- рыночный  подход (метод сравнения продаж);

- доходный  подход.

При наличии  достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять  все три метода.

 

3.1. Расчет стоимости объекта оценки  затратным подходом

 

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности.

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление или замещение  оцениваемого объекта с учетом всех видов износа и предпринимательской  прибыли.

Стоимость недвижимости затратным методом рассчитывается по формуле:

С=СЗ+ВС-И

где С –  стоимость объекта недвижимости ;

СЗ – стоимость  земельного участка (при определении  Стоимости квартиры не учитывается);

ВС – восстановительная  стоимость объекта;

И – накопленный  износ по данному объекту.

Восстановительная стоимость представляет собой сумму  прямых и косвенных затрат по возведению объекта, а также прибыли предпринимателя.

Данные для  расчета восстановительной стоимости  оцениваемого объекта следует свести в таблицу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 7 - Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта в ценах 2013 года

Восстановительная стоимость 1куб  куб., руб.	Объем , куб.м.	Поправочные коэффициенты						Восстановительная стоимость объекта, руб. в ценах 1969 г.				Восстановительная стоимость в ценах 2013 г.
		По климатическому району	По сейсмичности	По инженерному обеспечению	По различию в объеме	По группе капитальности	По различию в конструкциях		1984	х	2013
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10		11	12
54,42	164,7	1,07	1,04	1,02	1,00	1,00	1,00	9612,64	1,21		129,82	1547412

 

Полная  восстановительная стоимость объекта  с учетом косвенных затрат и прибыли  определяется по формуле;

 

ПВС 1 куб.м = ПЗ*КИ*КП

где ПЗ прямые затраты, связанные с созданием  объекта,

КИ – коэффициент  косвенных издержек, доли ед.

КП – коэффициент  прибыли, доли ед.

ПВС 1 куб.м = 24,8*1,62*1,28=54,42

 

V=S*H

где V объем

S - площадь общая

H – высота помещения по внешнему объему

V=61,0*2,7=164,7

 

ПВС₁₉₆₉=ПВС 1 куб.м*V*K1*K2*K3*K4*K5*K6

ПВС₁₉₆₉= 54,42*164,7*1,07*1,04*1,02*1,00*1,00*1,00=9612,64

 

Полная восстановительная  стоимость объекта (ПВС) на дату оценки определяется по формуле:

ПВС₂₀₁₃=ПВС₁₉₆₉*_И69-84*И_84-13,

ПВС₂₀₁₃=9612,64*1,24*129,82=1547412

где ПВС₁₉₆₉ – полная восстановительная стоимость объекта в ценах базисного года

И_69-84 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 1984 г.,

И_84-13 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 2013 г.

 

Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В  зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний износ.

 

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Физический  износ объекта недвижимости следует  определить по формуле:

 

 

где Fф. – физический износ объекта недвижимости, %,

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, % ,

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания, %

n – количество конструктивных элементов.

Оценка технического состояния конструктивных элементов  объекта приведена в исходных данных.

 

 

 

 

Признаки функционального износа являются несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения оцениваемого объекта современным стандартам. Функциональный износ с учетом затрат на проведение ремонта принимается во варианту №3

Ифунк=3%

 Внешний  (экономический) износ представляет  собой обесценивание объекта,  обусловленное негативным по  отношению к объекту оценки  влиянием внешней среды: рыночной ситуацией, окружающей инфраструктурой, законодательными решениями в области налогообложения и т.п. По мнению оценщика на стоимость оцениваемого объекта не влияет экономическое устаревание, поскольку объект оценки расположен в одном из престижных районов г. Иркутска с развитой инфраструктурой, поэтому внешний износ следует принять равным 0.

 

Иобщ=Ифиз+Ифунк+Ивнеш=13,4%+3%+0%=16,4%;

Иобщ(руб.)=ПВС2013*И%/100=1547412,02*16,4/100=253775,57;

Сзатр=ПВС2013-Иобщ=1547412,02-253775,57=1320936.

 

Вывод: таким образом, стоимость объекта, оценки определили затратным подходом, составило 1320936 (Один миллион триста двадцать тысяч девятьсот тридцать шесть).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию и доходу которые они приносят. В цену аналогов вносятся поправки таким образом, чтобы определить, за какую цену объекты-аналоги были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Сведения  об объектах-аналогах приведены в  исходных данных. За единицу сравнения  принимается 1 кв.м. площади объекта.

Корректировку цен продаж объектов-аналогов приведена в таблице:

 

Таблица 8 - корректировка цен продаж объектов-аналогов.

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена  предложения 1 кв.м., руб.		37936	35542	36557
Поправка  на цену предложения		0,95	0,95	0,95
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	354729
Права собственности	Полное  право	Полное  право	Полное  право	Полное  право
Поправка  на право собственности		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	35729
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Поправка  на условия продажи		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	34729
Дата  продажи (предложения)	Дата  оценки: 6 февраля 2013 г.	6 декабря 2012 г.	6 декабря  2012 г.	6 декабря  2012 г.
Поправка  на дату продажи*		1,02	1,02	1,02
Цена с учетом поправки, руб.		36760	34440	35424
Местоположение	Октябрьский р-н.	Ул. Трилиссера	Ул. Волжская	М. –н. первомайский
Поправка  на местоположение		1	1	1,05
Цена с учетом поправки, руб.		36760	34440	37195
Этажность	4	2	4	1
Поправка  на этажность		0,90	1	1,15
Цена с учетом поправки, руб.		33084	34440	42774
Экономические характеристики (условия финансир.)	Стандарт- ные	Стандарт- ные	Стандарт- ные	Стандарт- ные
Поправка  на экон. характеристики		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		33084	34440	42774
Качество, состояние	Евроремонт	Требуется ремонт	В ванной установлена душевая кабина	Соответствует объекту оценки
Поправка  на качество и состояние		1,05	0,9	1
Цена с учетом поправки, руб.		34738	30996	42774		42774
Общая площадь, кв.м.	61	63	83	61
Поправка  на размеры объекта		1,05	1,15	1
Цена с учетом поправки, руб.		36475	35645	42774
Наличие балкона	Имеется, застеклен	Имеется, застеклен	Имеется, не застеклен	Отсутствует
Поправка  на наличие/отсутствие балкона		1,01	1	1,03
Цена с учетом поправки, руб.		36840	35645	44057
Риэлтерские услуги	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует
Поправка  на услуги		0,97	0,97	0,97
Цена с учетом поправки, руб.		35735	34576	42735

 

Следует учесть рост цен на недвижимость от даты продажи до даты оценки.                                               

 

 

        где Сi скорректированной стоимости объекта-аналога

n – количество объекта аналогов  

С₁м²=(35735+34576+42735)/3=37682 

Рыночная  стоимость методом сравнения  продаж находится путем умножения  средней скорректированной стоимости 1 кв.м. по объектам-аналогам на площадь  оцениваемого объекта.

 Cсравн. С₁м^2*S=37682*61=2298602

Вывод: таким образом стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом по состоянию на 6 февраля 2013 г.составило 2298602 (Два миллиона двести девяноста восемь тысяч шестьсот два руб.)   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода основан на принципе ожидания, который связывает полезность объекта недвижимости с величиной прогнозируемых будущих выгод, другими словами инвестор приобретает приносящий доход недвижимости на сегодняшние деньги в обмен на право получать доходы  в будущем от сдачи её в аренду и от последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо с помощью метода прямой капитализации, либо с помощью  метода дисконтирования. Метод дисконтирования  денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. В данной работе применяется метод ДДП.

 Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

       n

PV=∑ЧД_t /(1+r)^t+M

где PV – текущая стоимость объекта;

ЧДi – чистый доход (денежный поток) периода t;

r – ставка дисконтирования денежного потока t,

M – стоимость реверсии или доход от продажи объекта,

n – число лет получения дохода,

1/(1+r)^t – дисконтный множитель периода t.

PV=ЧД₁*Д₁+ЧД₂*Д₂+ЧД₃*Д₃

PV=377010*0,82645+418476*0,68301+464505*0,56447=311580+285823+262199=859602 руб.

 

 

M=FV_n /(1+r)ⁿ

где FVn – будущая стоимость продажи объекта по истечению последнего года n.

1/(1+r)n – дисконтный множитель для года n

 

M=FVn*Дn

M=3317893*0,56447=1872851 руб.

 

Определение текущей стоимости объекта с  помощью чистого операционного  дохода определяется по формуле:

V=I/R

где V – текущая стоимость объекта;

I – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации ( в долях единицы).

 

V=464505/0,14=3317893 руб.

 

Информация  для доходного приведена в исходных данных. Прогноз потоков доходов на 3 года необходимо сделать в таблице: 

 

 

 

 

 

Таблица 9 –  прогноз денежного потока на 2014-2016 годы

Показатель	2014	2015	2016
1)Площадь объекта, кв.м.	61	61	61
2)Арендная  плата за 1 кв.м. в год*, руб.	10656	11828	13129
3)Потенциальный валовой доход (1)*(2)	650016	721508	800869
4)Потери  от недозагрузки помещения	-	-	-
5)Действительный валовой доход (3)-(4)	650016	721508	800869
6)Условно-переменные  расходы: -эксплуатационные издержки 7,5% -резерв на ремонт 10% -расходы по управлению 5%	48751   65002   32500	54113   72150   36075	60065   80087   40043
7)Условно-постоянные  расходы 5%	32500	36075	40043
8)Всего  расходов (6)+(7)	178753	198413	220238
9)Прибыль  (5)-(8)	471263	523095	580631
10)Налог  на прибыль (20%)	94253	104619	116126
11)Чистый доход (9)-(10)	377010	418476	464505

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласование  результатов

 

Полученные  разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе  подлежат процедуре согласования. На основе характеристики объекта, анализа  текущей рыночной ситуации определяется значимостью (весовой коэффициент) каждого полученного значения стоимости  и с учётом этого определяется окончательное расчётное значение рыночной стоимости.