Оценка износа зданий и сооружений

Неустранимый функциональный износ- вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости  от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами: 
1)  капитализацией потерь в арендной плате; 
2)  капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения  необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации  и др.) используют скорректированные  данные по сопоставимым аналогам. При  этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине  устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации  потерь в арендной плате.

Расчет  неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального  износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы: 
·  капитализации потерь в арендной плате; 
·  сравнительных продаж (парных продаж); 
·  срока экономической жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Моральный износ  здания и сооружения

Моральный износ – потеря зданиями, сооружениями, машинами, автоматами и другим оборудованием своей стоимости вследствие научно-технического прогресса ( первая форма, или первый род морального износа) .  Технологическое старение вызывает потребность в улучшении благоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий (вторая форма, или второй род морального износа).  О моральном износе можно говорить в том случае, когда появляются более современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которое повышают культурно – бытовой уровень проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания.

 

1. Моральный износ первого рода вызывается повышением производительности труда в отраслях, производящих основные фонды. Производство ранее выпускавшихся машин осуществляется с меньшими затратами, и они становятся дешевле. Размер уменьшения стоимости зависит от темпа роста производительности общественного труда и периода времени от изготовления основных фондов до определения величины морального износа и представляет собой разность между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов:

 

2. Моральный износ второго рода определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивны элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция и др.), в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.

 

 

При капитальном ремонте здания и сооружений устраняют и моральный, и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым износом требует замены из-за их морального износа. Если моральный износ и физический износ совпадают , то это идеально , т.е. отношение физического износа к моральному износу равно единице.

Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере изменения социальных требований. Физический износ меняется плавно (в  действительности – микро шагами в процессе утраты-восстановления функций конструктивных элементов). Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, а продолжительность периодов известной стабилизации морального износа прогрессивно сокращается.     
    Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут быть сведены в три большие группы: 
    1) физический износ здания (не использование здания, объем и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность эксплуатации, характер протекания инфляционных и аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, плотность застройки.); 
    2) моральный износ здания (использованные материалы, решение санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр., наличие проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.); 
    3) другие факторы (демографические, размеры здания и его расположение на городской территории, качество отделочных работ и др.).      
    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание на практическую часть

   Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ ( в ред. от 03.12.2011 г.), с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ( ФСО № 1)»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ( ФСО № 2 )»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ( ФСО № 3 )»».   

Работа выполняется по варианту № 3

Задание на оценку.

 

1. Указать цель оценки и задачи оценки.
2. Дать характеристику оцениваемых прав собственности.
3. Описать наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки.
4. Описать проведенные исследования и источники получения информации.
5. Привести описание объекта оценки, указать его основные характеристики.
6. Произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
7. Определить итоговую стоимость объекта оценки путем согласования результатов.
8. Отразить преимущества и недостатки трех подходов к оценке.

 

Исходные  данные для выполнения практической части

 

Таблица 1- основные характеристики объекта оценки

Объект оценки	2-комнатная квартира, расположенная  в многоквартирном жилом доме
Местоположение	Октябрьский район г. Иркутска
Год постройки	1985
Техническое состояние	Удовлетворительное
Этажность дома	5
Размещение объекта	4 этаж
Оцениваемые права на недвижимость	Полное право собственности
Строительные характеристики
Фундамент	Железобетонные блоки
Наружные стены	Панельные
Перегородки	Гипсолитовые
Перекрытия	Железобетонные плиты
Полы	Линолеум
Окна	Пластик,двойные,створчатые,деревянные
Дверные проемы ( арки )	ГВЛ
Двери	Деревянные , металлические
Внутренняя отделка	Евроремонт ( обои (шелкография), керамическая плитка, подвесные потолки
Системы инженерного обеспечения
Отопление	Центральное
Электроснабжение	+
Канализационная сеть	+
Горячее водоснабжение	+
Балкон (лоджия)	Застеклен
Телефон	+
Радио	+
Телевидение	+
вентиляция	+
Внешнее благоустройство
Транспортная доступность	Хорошая
Стоянка для автомашин	+ (две)
Уличное освещение	+
Экспликация площади (кв.м)
Площадь общая	61,0
Жилая	40,0
Коридор	7,0
Ванная, туалет	6,5
Кухня	7,5
Высота помещений по внешнему обмеру	2,7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 - оценка технического состояния строительных конструкций квартиры

Конструктивный элемент	Удельный вес	Износ в %
Фундаменты	8	10
Стены	24	10
Перекрытия	14	10
Полы	9	10
Проемы	10	15
Отделочные  работы	14	20
Внутренние  санитарно- и электротехнического устройства (СЭУ)	15	20
Прочие  работы	6	10

 

Таблица 3 - данные по вариантам всех подходов и согласования

результатов

Показатели	1-2	3-4	5-6	7-8	9-10
Затратный подход Косвенные издержки, %	56	62	71	83	92
Прибыль, %	25	28	30	35	40
Функциональный износ, %	2	3	1	2	2,5
Сравнительный (рыночный) подход Дата оценки	6 января	6февраля	6 января	6февраля	6 января
Рост цен на недвижимость за  1 мес., %	1	1	1	1	1
Доходный подход Рост арендной  платы  в год, %	10	11	12	13	14
Согласование результатов: весовой коэффициент для затратного подхода	0,21	0,20	0,20	0,19	0,20
сравнительного подхода	0,41	0,42	0,43	0,44	0,42
доходного подхода	0,38	0,38	0,37	0,37	0,38

 

 

 

Цель  и задачи оценки

 

     Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта жилой  недвижимости в соответствии  с ФЗ РФ №135 «об оценочной  деятельности в РФ».

     Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

      Задачи оценки ставятся  и решаются  на отдельных этапах процесса оценки которые приведены на рисунке.

 

Определение объекта
Описание объекта	Права на объект	Дата оценки	Цель оценки	База оценки	Ограничивающие условия

 

Заключение договора об оценке
Предвари- тельный осмотр объекта	Определение типа и источников требуемых  данных	Подбор персонала	Разработка плана проведения оценки	Составление и под писание договора об оценке	Оплата

 

Сбор и проверка данных
Внешняя информация	Внутренняя информация

 

Финансовый анализ
Корректировка финансовой отчетности в целях оценки	Анализ финансовых отчетов	Анализ финансовых коэффициентов