Жерге меншік құқығы

Бұл схемадан көрініп тұрғандай, жеке меншікке немесе жер пайдалануға берілетін жер учаскелерінің құқықтық режимі тек жер туралы заңнамамен қарастырылған, азаматтық заңнамада осыған ұқсас нормалар жоқ. Егер жер учаскелерінің аталған құқықтық режимдерінің түрлерін заттық құқықтың нормалары ретінде азаматтық заңнамаға енгізетін болсақ, бұл азаматтық құқықпен реттелетін заттық құқықтың табиғатына кайшы келетін еді.

Қазақстан Республикасындағы жерге меншік ҚР жер заңдарының міндеттеріне, нарық жағдайындағы экономиканың даму шарттарына жауап береді.

Қазақстан Республикасындағы жерге меншіктің, ҚР Конституциясы мен Жер кодексінде аталғандай, екі түрі бар: мемлекеттік және жеке меншік.

Мемлекеттік меншік — бұл Қазақстан Республикасы аумағының шегін қамтитын және оның меншігі болып танылған жерлер.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығы — азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың өздеріне тиесілі жер учаскесін осы Кодексте белгіленген негіздерде, шарттар мен шектерде иелену, пайдалану және оларға билік ету құқығы (ҚР ЖК 12-бабының 32-тармағы).

2. Жерге мемлекеттік меншік құқығының және жер учаскелеріне жеке меншік құқығының пайда болу негіздері

Жоғарыда аталып кеткендей, жерге жеке меншік құқығы Қазақстан Республикасы Конституциясында және 2003 жылғы 20-маусымдағы Жер кодексінде бекітілген. Бұл құқық меншік иесінің  ҚР Жер кодексінде көзделген құқықтарының барлығын жүзеге асырудың заңды негізі болып табылады.

Жер учаскесіне меншік құқығы мына жолдар арқылы туындайды:

меншік құқығын табыстау;

меншік құқығын беру;

меншік құқығының әмбебап құқықтық мирасқорлық (мұраға қалдыру, заңды тұлғаның қайта ұйымдастырылуы) тәртібі бойынша ауысуы.     

Меншік құқығын табыстау, беру және оның ауысуы жер учаскесінің нысаналы мақсаты ескеріле отырып жүзеге асырылуға тиіс.

Жер учаскесіне меншік құқығы келесі негіздерде туындайды:

мемлекеттік органдар актілер негізінде;

азаматтық-құқықтық мәмілелер негізінде;

Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген өзге де негіздерде (ҚР ЖК 22-бабы).

Азаматтар мен заңды тұлғаларда тиісті жер учаскесіне қатысты сәйкес құқықтардың туындауының негізі болып табылатын құжаттар ҚР ЖК 12-бабының 33-тармағында құқық белгілейтін деп аталған. Құқық белгілейтін құжаттарға атқарушы органдардың жер учаскесіне  құқықты табыстау туралы құқықтық актілері, сату-сатып алу шарттары (айырбас, сыйға тарту және жер учаскесін беру туралы басқа да мәмілелер) және сот органдарының жер учаскесіне меншік құқығын, жер пайдалану құқығын және жерге қатысты басқа да құқықтарды тануы туралы шешімдері жатады. Құқық белгілейтін құжаттардың негізінде жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар (ҚР ЖК 14-бабында көзделген) жер учаскесінің өзіндік сипатын көрсететін құқық куәландыратын құжаттарды бекітеді. Құқық куәландыратын құжаттарға жер учаскесіне жеке меншік құқығы актісі, тұрақты жер пайдалану құқығы актісі және уақытша жер пайдалану құқығы актісі жатады (ҚР ЖК 12-бабының 33-34 тармақтары).

Қазақстан Республикасы жерге меншік иесінің құқықтары жерге меншік құқығының аталған мазмұнымен шектелмейді. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасында мемлекет жерге рента құқығын иеленіп, мемлекеттік билік арқылы бүкіл мемлекет аумағында жердің иелік ету, пайдалану және билік ету тәртібін бекітеді.

Егер де мемлекеттік меншікті иелену, пайдалану және билік ету ҚР Жер кодексімен реттелетін болса, ал жерге қатысты ренталық қатынастар ҚР Жер кодексімен қоса ҚР 2001 жылғы 12-маусымдағы  «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» заңымен (Салық кодексі) реттеледі.

Меншік пен жер пайдаланудың нысанына қарамастан жерді иеленудің, пайдаланудың және билік етудің жалпы ережелерін мемлекет, ҚР Жер кодексі және басқа да заң шығарушы актілер, соның ішінде, «Жер құқығының қайнар көздері» тарауында аталған ҚР заң шығарушы актілері анықтайды.

Мемлекеттің мұндай жалпы өкілеттіктерін мемлекеттің жер қорын басқару, соның ішінде, ҚР жер қорын мемлекеттік реттеу өкілеттіктерінің қатарынан қарастыруға болады.

ҚР Жер кодексінің 27-бабына сәйкес, мемлекеттік меншік құқығын жүзеге асыру мынаны білдіреді: мемлекеттік меншіктегі жерден жер учаскелері:

жеке меншікке сатылуы немесе ақысыз берілуі;

тұрақты немесе уақытша жер пайдалануға берілуі;

Жер кодексінде, Қазақстан Республикасының өзге де заң актілерінде немесе халықаралық шарттарда көзделген жағдайларда өзге де құқықтық нысандарда жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы, ҚР Жер кодексінің 43-бабының 8-тармағына сәйкес, мемлекеттік меншіктегі жер учаскелері және ол жер учаскелерін жалдау құқығы аукционда сату объектілері болуы мүмкін. Аукционда сатуға ұсынылатын жер учаскелерінің тізбесін немесе жер учаскелерін жалға беру тәртібін  жергілікті атқарушы органдар анықталып, жергілікті өкілді органдардың сәйкес шешімдерімен бекітіледі.

Бұлардың барлығы мемлекеттің билік жүргізу функциялары болып табылады. ҚР Жер кодексінің 21-бабының 2-тармағына сәйкес, жердің меншік иесі ретіндегі мемлекеттің құқықтарын ҚР ЖК 13-19 баптарында, ҚР Үкіметінің 1999 жылғы 23-қарашадағы № 1776 жылғы «Қазақстан Республикасының жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігі туралы» ережесінде[1 және өзге де заң актілерінде белгіленген өз құзыретіне сәйкес мемлекеттік органдар жүзеге асырады. ]

ҚР ЖК 22-бабының 1-тармағында көзделген, жер учаскесіне меншік құқығын табыстау мемлекеттік органдар актілерінің негізінде туындайды.

ҚР Жер кодексінде меншік құқығындағы жер учаскесін табыстау тәртібі туралы арнайы бап жоқ. Дегенмен, ҚР Жер кодексінің 22-бабының 1-тармағында («Жер учаскесіне меншік құқығының туындауы») меншік құқығы жөнінде ережелер қарастырылған. Бұл бапты «Меншік құқығындағы жер учаскесін табыстау» деп атаған жөн болар еді. Сонымен, Жер кодексінде жер учаскесін жер пайдалануға табыстаудың күрделі жүйесі орын алған. Сол себепті, Жер кодексінің жер учаскелерін меншікке табыстау тәртібі туралы нормаларын талдау қажет.

Жер кодексінде жер учаскелерін табыстау тәртібін көздейтін екі бап бар. Біріншісі — бұл 32-бап — «Жер пайдалану құқығын табыстау», ал екіншісі — 43-бап — «Жер учаскесіне құқықты табыстау тәртібі». 32-баптың мазмұны 43-баптың мазмұнына қарағанда өзгеше. Бұл мынадан көрініс табады — ҚР ЖК 32-бабы негізінен жер пайдалану құқығындағы жер учаскесін жергелікті атқарушы органдардың табыстау тәртібін қарастырса, 43-бап жер пайдалану және жеке меншік құқығындағы жер учаскелерін жергілікті атқарушы органдардың табыстау тәртібін, соның ішінде, құқық белгілейтін және құқық куәландыратын құжаттарды дайындау процесін де қарастырады.

Сонымен қатар, ҚР Жер кодексінің «Жер учаскесі — меншік құқығының, жер пайдалану құқығының және өзге де заттық құқықтардың объектісі ретінде» атты 5-тарауында мынадай ережелер қарастырылған:

Жер учаскелерін объектілер құрылысы үшін беру (44-бап);

Құрылысқа байланысты емес жер учаскелерін беру (45-бап);

Оралмандарға жер учаскелерін беру (46-бап);

Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтар алу (47-бап);

Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтарды сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) алу (48-бап);

Мемлекет меншігіндегі жер учаскелерін төлеу мерзімін ұзартып сату кезінде оларға құқықтар алу (49-бап);

47, 48, 49— баптарының атауы ҚР ЖК 5-тарауының атына  сәйкес олардың орналасу ретіне қарай аталуы тиіс — мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін беру; мемлекеттік меншіктегі сауда-саттықтағы (конкурстардағы, аукциондардағы) жер учаскелерін беру; меншік құқығының, жер пайдалану құқығының және басқа да құқықтардың объектісі ретінде төлеу мерзімін ұзартып сату кезінде мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтар алу.

Сонымен, жер учаскесіне меншік құқығының пайда болуының бірінші негізі ретінде ҚР ЖК 43-бабының нормаларын атауға болады.

Жерге орналастыру жобаларын ҚР Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігінің құрылымдық бөлімшелері жаса, ал комиссияның қорытындысы — бұл жергілікті өкілдік органның депутаттары, жер ресурстарын басқару, сәулет және қала құрылысы жөніндегі аумақтық органдар мен жергілікті өзін өзі басқару органдарының өкілдері қабылдаған құжат.

Жер учаскелерін таңдау нәтижелері құрылыс салу үшін, ал қажет болған жағдайларда оның күзет немесе санитарлық-қорғау аймағын белгілеу үшін жер учаскесін таңдау туралы актімен рәсімделеді. Осы актіге әрбір жер учаскесін таңдаудың ықтимал нұсқаларына сәйкес олардың шекарасының жобалары қоса беріледі.

3. Жерге мемлекеттік және жеке меншік құқығының объектілері

Мемлекеттік меншік құқығының объектілері болып жеке меншікке берілмеген жерлердің барлығы табылады. Бұл мәселені ҚР Жер кодексінің 26-бабы толығырақ ашады. Оған сәйкес, мемлекеттік билік органдарына, мемлекеттік ұйымдар мен мекемелерге берілген, қорғаныс қажеттеріне пайдаланылатын, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар алып жатқан, сауықтыру және тарихи-мәдени мақсаттағы, орман және су қорларының, елді мекендер жеріндегі ортақ пайдаланудағы, босалқы жер, оның ішінде арнайы жер қорының жер учаскелері, кенттер мен ауылдық елді мекендердің маңындағы жайылымдық және шабындық алқаптар, сондай-ақ, жеке меншікке берілмеген шалғайдағы жайылымдар мен басқа да жерлер меншікте болады.

Жеке меншіктің объектілері болып ҚР Жер кодексінде көзделген тәртіпке сәйкес елді мекендер, ауыл шаруашылық мақсатындағы, орман және су қорларының жерлері табылады.

ҚР Жер кодексі жеке және мемлекеттік меншік объектілерін нақты ажыратады. ҚР Жер кодексінің 26-бабында жеке меншікте болуға тыйым салынатын жер учаскелері аталған.

Ерекше қорғалатын табиғи аумақтарды, магистральды темір жолдарды, ортақ пайдаланудағы автомобиль жолдарын және магистральдық құбырларды кеңейте түсу үшін белгіленген тәртіппен резервке қойылған, сондай-ақ, сәулет-қала құрылысының және (немесе) құрылыстың бекітілген құжаттамасына сәйкес әкімшілік және әлеуметтік маңызы бар объектілер (әуежайлар, әуеайлақтар, вокзалдар, станциялар, ортақ пайдаланудағы жолдар, мемлекеттік органдардың әкімшілік ғимараттары, ауруханалар, мектептер, мемлекеттік тұрғын үй қоры, парктер, бульварлар, гүлзарлар және қоғамдық пайдаланудығы басқа да объектілер) құрылысына арналған жер учаскелері олардың жобалық игерілуіне дейін жер пайдаланушыларға басқа мақсаттар үшін уақытша пайдалану құқығымен берілуі мүмкін.

Өнеркәсіп, көлік, байланыс және ауыл шаруашылығынан өзге мақсатқа арналған объектілер орналасқан жерлер жеке меншікке мемлекеттік меншік объектілерін мемлекетсіздендірумен және жекешелендірумен байланысты берілуі мүмкін.

4. Жерге мемлекеттік меншік құқығының мазмұны

Мемлекет — Қазақстан Республикасы меншік құқығының субъектісі ретінде белгілі бір әрекеттерді өз бетімен жүзеге асыру құқығына ие. Заң бұл әрекеттерді жерге меншік иесінің құқықтары шегінде анықтайды. ҚР Жер кодексінің 21-бабына сәйкес, меншік иесінің өзіне тиесілі жер учаскесін иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқығы бар. Жер учаскесінің меншік иесі ҚР Жер кодексіне және ҚР өзге де заң актілерінде көзделген негіздерде, шарттар мен шектерде меншік иесі құқығын жүзеге асыра алады.

Жер иелену құқығы — жерді іс жүзінде иеленуді жүзеге асырудың заңмен қамтамасыз етілген мүмкіндігі.

Жер пайдалану құқығы — тұлғаның мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін ақылы және (немесе) ақысыз негізде шектеусіз мерзімге (тұрақты жер пайдалану) немесе белгілі бір мерзім ішінде (уақытша жер пайдалану) иелену және пайдалану құқығы.

Жерге билік ету құқығы — мемлекеттің Қазақстан Республикасы аумағындағы жердің заңдық тағдырын айқындаудағы заңмен қамтамасыз етілген құқығы, сондай-ақ жердің жеке меншік иесінің өз жер учаскесіне қатысты Қазақстан Республикасының заң актілерінде тыйым салынбаған мәмілелер жасауға құқығы (ҚР ЖК 12-бабының 28, 30, 31-тармақтары).

Аталған меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтары, жер учаскелеріне жеке меншік субъектілерінің және жер пайдаланушылардың құқықтары мемлекеттің құқықтарына қарағанда өзгеше. Олардың құқықтары Жер кодексімен және Қазақстан Республикасының басқа да заң актілерімен шектелуі мүмкін.

Мемлекет жердің меншік иесі ретінде барлық жер қорына, соның ішінде жеке меншікке берілген жер учаскелеріне қатысты айырықша билік ету құқығына ие. Яғни, мемлекет билік ету функциясын жер құқығының субъектілерінің шаруашылық жүргізу және меншік нысандарына қарамастан жүзеге асырады.

Жер пайдалану құқығы субъектілерінің билік ету құқығы да жер учаскелеріне жеке меншік субъектілерінің құқықтарына қарағанда басқаша. Мысалы, ҚР Жер кодексінің 39-бабының 4-тармағына сәйкес, мемлекеттік жер пайдаланушы үйлер (құрылыстар, ғимараттар) орналасқан жер учаскесін басқа тұлғаға жалға берген жағдайда, үйдің (ғимараттың, құрылыстың) өзін тиісінше жалға бермей тұрып, осы жер учаскесін басқа тұлғаға жалға беруіне болмайды. Сонымен қатар, жер учаскесі қызметтік жер телімі тәртібімен берілетін жағдайларды қоспағанда, мемлекеттік жер пайдаланушының өзіне тиесілі жер учаскесін уақытша ақысыз жер пайдалануға жол берілмейді.

Мемлекеттің жер қорына билік етуге қатысты жоғарыда аталған құқықтарын, яғни Қазақстан Республикасының барлық жеріне билік етуін шексіз деп тануға болмайды. Мемлекет өзі заң шығару тәртібінде жер туралы заңнамада және басқа да құқықтық актілерде көзделген шектерде және тәртіпте уәкілетті органдары үшін барлық мүмкін әрекеттерін қарастырады. Мысалы, ҚР Жер кодексінің 84-бабы жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюдың барлық негіздерін қарастырады.

ҚР Жер кодексінде және Қазақстан Республикасының өзге де  заң актілерінде белгіленген негіздерден басқа реттерде ешкімді де жер пайдалану құқығынан айыруға болмайды (ҚР ЖК 29-бабының 2-тармағы).

Демек, егер мұндай әрекеттер заңдарда көзделмесе немесе құқықтық негізі болмаса, мемлекеттік басқару органдары ешкімді жер пайдалану құқығынан айыруға құқығы жоқ.