Земельное право РФ

Задача 1.

Администрация поступила  правомерно, отказав ОАО «Полюс»  в оформлении земельного участка  на праве постоянного (бессрочного) пользования. Не смотря на то, что в  соответствии с ст. 35 ЗК РФ  при  переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 4 ст.20 ЗК РФ юридические лица, а в данном случае ОАО «Вымпел», обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в  собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном  управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные  участки, в том числе право аренды. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся  в федеральной собственности, - уполномоченным  Правительством Российской Федерации  федеральным органом исполнительной  власти;

2) земельных участков, которые  находятся в собственности субъектов  Российской Федерации или государственная  собственность на которые не  разграничена, - органами государственной  власти субъектов Российской  Федерации;

3) земельных участков, находящихся  в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков  не может превышать их кадастровую  стоимость.

ОАО  «Полюс» может  приобрести участок в аренду согласно ст. 22 и ст. 65 ЗК РФ. При этом аренда земельного участка будет происходит в соответствии с принципами¹, а именно:

1. принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
6. принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Арендная плата за пользование  земельными участками,  взимается  исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права  страны, где такие земельные участки  находятся, если международными договорами не установлено иное. Размер арендной платы при аренде земельных участковопределяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении  таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих  способов:

а) на основании кадастровой  стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими  указаниями по ее расчету, утвержденными  Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности.

3. Арендная плата определяется  на основании кадастровой стоимости  земельного участка и рассчитывается  в процентах:

а) 0,01 процента

б) 0,3 процента

в) 0,6 процента

г) 1,5 процента

д) 2 процента

В г. Воронеже и Воронежской  области Цена земли при продаже  находящихся государственной

или муниципальной собственности  земельных участков собственникам  расположенных на них зданий, строений, сооружений определяется законом Воронежской  области от 13 мая 2008 года N 25-ОЗ «О регулировании  земельных отношений на территории Воронежской области». В соответствии с ст. 16²:

1) коммерческим организациям  и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных  на таких земельных участках  зданий, строений, сооружений, в том  числе возведенных на месте  разрушенных или снесенных либо  реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из  государственной или муниципальной  собственности;

2) гражданам и некоммерческим  организациям, являющимся собственниками  расположенных на таких земельных  участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных  лиц на эти здания, строения, сооружения  возникло до вступления в силу  Земельного кодекса Российской  Федерации и если федеральными  законами для указанных собственников  не установлен иной порядок  приобретения земельных участков  в собственность.

 При приобретении указанными  лицами таких земельных участков  их цена устанавливается в  размере двух с половиной процентов  кадастровой стоимости земельного  участка.

2. До 1 января 2012 года лица, не указанные в части 1 настоящей  статьи и являющиеся собственниками  зданий, строений, сооружений, расположенных  в городе Воронеже на земельных  участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  приобретают такие земельные  участки по цене в размере  семикратной ставки земельного  налога за единицу площади  земельного участка.

 Цена земли в других  населенных пунктах и за границами  населенных пунктов на территории  Воронежской области при продаже  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, собственникам расположенных  на них зданий, строений, сооружений, не указанным в части 1 настоящей  статьи, устанавливается в размере  пятикратной ставки земельного  налога за единицу площади  земельного участка.

3. Оплата цены земельных  участков, установленная настоящей  статьей, осуществляется заинтересованными  лицами путем безналичного внесения  соответствующих сумм в кредитные  организации после принятия решения  о продаже земельных участков.

4. Лица, являющиеся собственниками  зданий, строений, сооружений, расположенных  в городском округе город Воронеж  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретают такие  земельные участки по цене  в размере семикратной ставки  земельного налога за единицу  площади земельного участка.

Цена земли в других населенных пунктах и за границами  населенных пунктов на территории Воронежской  области при продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений устанавливается  в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади  земельного участка.

Задача 2.

Статья 77 ЗК РФ дает четкое понимание  того, что такое  земли сельскохозяйственного  назначения:

1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

  Порядок выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ ''Об обороте земель сельскохозяйственного назначения''.

Таким образом, участник или  участники долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения вправе выделить земельный  участок в счет своей земельной  доли или своих земельных долей  для создания либо расширения личного  подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также  для передачи земельного участка  в аренду или распоряжения им иным образом. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, то участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения земельного участка.

Указанные извещение или  сообщение должны содержать описание местоположения земельного участка, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной  доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. В случае, если в течение 30 дней со дня уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Если возникаю споры о местоположении выделяемого земельного участка, то они разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

Ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ ''Об обороте земель сельскохозяйственного назначения'' характеризует особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. А именно:

• Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
• условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный капитал или доверительное управление;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
• Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В данном случае, с точки зрения законодательства РФ, а именно Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ ''Об обороте земель сельскохозяйственного назначения'', участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения действовали правомерно, сообщив о своем желании выделить земельный участок в письменной форме и опубликовав сообщение в средствах массовой информации о намерении провести общее собрание участников долевой собственности. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решением общего собрания участников долевой собственности может быть определено местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка для различных целей (п. 1.2 ст. 14 ФЗ N 101-ФЗ). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Таким образом, исковые требования должны быть удовлетворены в виду того, что на собрании решаются вопросы только о местоположении земельных участков и только при голосовании лицами, обладающими более 50% долей на этот участок от общего числа присутствующих.