Стоимость воспроизводства здания на основе сметной стоимости строительства

Министерство  образования и науки Самарской  области

Министерство  имущественных отношений Самарской  области

Государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего  профессионального образования

Тольяттинский индустриально-педагогический колледж (ГБОУ СПО ТИПК)

 

 

 

 

 

 

 

 

Дисциплина: «Оценка недвижимого имущества»

Профессиональный  модуль «Определение стоимости недвижимости»

Практическое  задание №5

Тема: «Стоимость воспроизводства здания на основе сметной

стоимости строительства»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил                                                                                                                  студент гр. Э-211

Инжеватова  Елена Александровна

 

 

Проверил                                                                                                     Преподаватель Гурчева Г.Б.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ТИПК

Тольятти 2012

Цель  работы: рассчитать стоимость воспроизводства (замещения) методом количественного  обследования с учетом сметной стоимости  строительства, прямых затрат, косвенных  затрат, с учетом прибыли подрядчика, затрат инвестора и нестабильности экономической ситуации.

Ход работы:

1. Изучить основные понятия.

• Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

• Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.
• Накладные расходы – это расходы которые включаются в себестоимость продукции (работ, услуг), не по прямому счету, а путем распределения.
• Прибыль застройщика – это предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
• Заработная плата основных рабочих – это размер денежных средств который рассчитывается, как правило в процентах от стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.
• Эксплуатационные затраты – это размер денежных средств, включающий стоимость коммунальных услуг эксплуатации машин и механизмов (их амортизации), стоимость доставки, хранение материалов и т.д.
• Стоимость сопутствующих расходов – это размер денежных средств на строительство временных сооружений (рабочие, бытовые и т.д.), строительство временных сетей, заборов и т.д.
• Косвенные затраты инвестора: включают инвестиции (стоимость выкупа ЗУ и размер арендной платы), стоимость услуг проектно-сметных организаций: маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между покупкой участка и продажей готового построенного объекта, налоги и прочие затраты.

2. Расчет стоимости воспроизводство методом сравнительных единиц.

• Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (например: 1м², 1м³). Стоимость сравнительной единицы в аналогичных здания должна быть скорректирована в зависимости от имеющихся различий в сравнительных объектах (планировка, оборудование, права собственности, престижность и т.д.).

Из  расчета стоимости воспроизводства  методом сравнительной единицы, площадь объекта умножается на стоимость  сравнительной единицы, причем для  расчета, как правило, используются различные справочники и нормативы (например: УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС –  укрупненных показателей восстановительной стоимости).

В большинстве  случаев базой для сравнения  является стоимость сравнительной  единицы близкого аналога, которая  определяется по методу сравнительной  единицы  стоимости замещения  объекта.

Информацию  о данной методики и о динамике текущих, и прогнозных цен на здание, сооружение, строительно-монтажной работы, материалы, конструкции и т.д., можно получать из ежеквартальных бюллетеней и зданий компаний.

3. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования.

 

Расчет  стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

Метод количественного обследования основан  на детальных количественном и стоимостном  расчетах затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования –  база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной  стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление  ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На  основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также  формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База  для расчета сметной стоимости  строительства:

• Проект и рабочая документация;
• Действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
• Отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
• Строительные работы;
• Работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• Затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
• Прочие затраты.

Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, состоящая из локальных  смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных  расчетов, сметных расчетов  на отдельные  виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные  документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также  по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных  смет и позволяют формировать  сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные  виды затрат и состоят из 12 глав:

1. Подготовка территории строительства;
2. Основные объекты строительства;
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения;

 

Общая структура затрат при расчете  сметной стоимости ресурсным  методом.

1. Строительно-монтажные работы
1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации нормативными материалами и на основе данных предприятий готовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки
2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном соотношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе
3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.
4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ  ЗАТРАТЫ

5. Накладные расходы ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
6. Прибыль подрядчика

ЦЕНА  ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость  строительно-монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
1. Инвестиции в землю
2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты
4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта
5. Прочие затраты
6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВВЕСТОРА – ВСЕГО 

4. Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ)

Ресурсно-индексный  метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Из  множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к  применению метод определения сметной  стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. №12146.

Базисно-индексный  метод – перерасчет  затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущей уровень цен  при помощи индексов. Принципы использования  данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 341 мая 1993 г. №12133.

Пример, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных  в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. Производится следующим  образом:

ПЗ"99=М"91•КМ"99+ЗГГ91•Кзп"99+ЭМ и М"91•КЭМ и М"99,(6.3)

где ПЗ"99 – прямые затраты, приведенные  к текущему уровню 1999 г.;

М"91 – материалы в ценах 1991 г.;

КМ"99  индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;

ЗП"91 – заработная плата в ценах 1991 г.;

К"99 – индекс пересчета заработанной платы к уровню 1999 г.;

ЭМ  и М"91 – эксплуатация машин  и механизмов в ценах 1991 г.;

КЭМиМ"99 – индекс пересчета для ЭМ и  М к текущему уровню 1999 г.

Базисно-компенсационный  метод суммирование стоимости, исчисленной  в базисном уровне сметных цен, и  определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен  и тарифов на используемые ресурсы  в процессе строительства.

Необходимо  учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур, наиболее приоритетными методами расчета  сметной стоимости являются ресурсный, и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей  популярностью пользуется базисно-индексный  метод расчета сметной стоимости.