Автор: Пользователь скрыл имя, 16 Февраля 2012 в 12:36, курсовая работа
Метою даної роботи є систематизація, аналіз та виділення на основі чинного законодавства основоположних засад правового регулювання у сфері відносин оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, визначенння основної проблематики вищевказаних відносин, виокремлення та виділення, в тому числі і виходячи з позицій судової пракики,основних шляхів їх усунення.
ВСТУП
Актуальність даної теми обумовлена тим, що правове регулювання суспільних відносн, пов’язаних з орендою земельних ділянок комунальної та державної власності у сфері господарювання, залишається нагальною проблемою як для юристів-теоретиків, юристів-практиків, так і для спеціалістів аграрного сектора економіки, та потребує подальшого її вирішення.
На сьогодні в Україні виникла така ситуація, коли суб’єкти господарювання для здійснення підприємницької та інших видів діяльності, вступаючи в договірні відносини та орендуючи земельні ділянки державної та комунальної власності - стикаються з тим, що Земельний кодекс не містить чіткої регламентації ні порядку укладання, ні розірвання договору оренди земельної ділянки, зміни та пролонгації, у зв’язку з чим виникають суперечки, і вирішення їх, шляхом захисту своїх порушених прав не завжди є можливим, навіть у судовому порядку.
Актуальним завданням є навіть не просто вдосконалення законодавства щодо регулювання відносин, що виникають у сфері оренди державного та комунального майна, а й чітке визначення неузгодженостей в ньому, пошук, систематазація та закріплення шляхів їх подолання.
Відносинам оренди земельних ділянок державної та комунальної власності приділяли у своїх працях вчені юристи такі як: Возняк Р.П., Голіченіков А.К., Корнєєв Ю.В., Мірошніченко А.М., Мисник Н.Н., Суханов Е.А.
Метою даної роботи є систематизація, аналіз та виділення на основі чинного законодавства основоположних засад правового регулювання у сфері відносин оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, визначенння основної проблематики вищевказаних відносин, виокремлення та виділення, в тому числі і виходячи з позицій судової пракики,основних шляхів їх усунення.
Відповідно до мети були поставлені такі завдання:
визначення поняття оренди земельної ділянки та її правового закріплення;
аналіз чинного законодавства та судової практики з питань укладення, зміни, пролонгації та розірвання договорів оренди земельної ділянки державної та комунальної власності;
виділення та систематизація основних проблем, які виникають на грунті неузгодженості положень чинного законодавства у сфері оренди земельної ділянки державної та комунальної власності;
сформулювати висновки та пропозиції щодо усконалення та усунення проблем, які виникають при укладанні, зміні, розірванні договору оренди земельної ділянки, зміни та його пролонгації.
Об’єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають при укладанні, зміні розірванні, пролонгації договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності , їх нормативно-правові регулювання у сучасних умовах.
Предметом дослідження були нормативно-правові акти, які закріплюють правовий механізм регулювання договірних відносин оренди земельних ділянок, наукові праці та судова практика.
Наукова новизна отриманих результатів полягає в тому, що в висновках внесені пропозиції щодо покращення правового регулювання договірних відносин оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, які можуть бути враховані при прийнятті поправок як до Земельного кодексу України, так і до Закону України «Про оренду майна».
Практичне значення проведених досліджень полягає у тому, що дана робота може використовуватися як при проведенні занять викладачами з дисципліни «Земельне право», так і юристами-практиками.
Під час написання ланої роботи, ми використовували комплекс загальнонаукових та спеціально-правових методів дослідження, серед яких діалектичний, формально-логічний, метод аналізу та синтезу. За допомогою діалектичного та формально-логічного методів здійснено дослідження правової природи орендних відносин щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, порядку їх укладення, та припинення договору оренди земельної діяльнки державної та комунальної власності. За допомогою методу аналізу та синтезу виявлено недоліки та прогалини чинного господарського та земельного законодавства щодо договору оренди земельної діяльнки державної та комунальної власності і обґрунтовано напрямки його вдосконалення.
Робота виконана на 32 сторінках, складається зі вступу, двох розділів, висновків та пропозицій, списку використаних джерел.
1. Правове регулювання відносин оренди земельних ділянок державної та комунальної власності
1.1. Загальне визначення поняття оренди земельної ділянки
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. У статті 13 Конституції України визначено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
На думку В. Андрейцева, землі як об’єкту правовідносин притаманні такі юридичні ознаки : а) земля має державно-територіальне значення у межах кордонів України як матеріальна основа територіальної цілісності, суверенітету та національної безпеки України; б) земля залежно від функціонального призначення, перебуває у власності Українського народу або уповноваженого на це законом суб’єкта держави, її органів, або належить іншим суб’єктам на праві державної, комунальної та приватної власності; в) вона є просторовою базою для адміністративно-
Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Використання землі здійснюється різними засобами, у тому числі і правовими. Земельно-правові норми регулюють усю сукупність і різноманіття земельних відносин в Україні. Ці норми встановлюють і закріплюють право власності на землю, умови та порядок за яким здійснюється її використання, визначають коло суб’єктів і обєкти права володіння, користування та розпорядження землею, встановлюють відповідальність за порушення законодавства тощо. Земля є предметом інтересу всіх без винятку категорій, груп і прошарків населення; це складний вузол загальнонаціональних, групових (відомчих, територіальних) та індивідуальних (приватних) претензій. З огляду на це і відносини у сфері освоєння та використання земельного фонду носять загальний, універсальний, багатосуб’єктний, багатомірний і багаторівневий характер [11, с. 14].
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року: оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Стаття 93 Земельного кодексу вiд 25.10.2001 року визначає право оренди земельної ділянки , як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Цивільний Кодекс від 16.01.2003 року дає визначення договору найму (оренди) у статті 759 таким чином : за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Стаття 792 вищезазначеного кодексу вказує на те, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
З урахуванням положень статті 3 Земельного Кодексу України (правове регулювання відповідних відносин здійснюється спеціальним земельним законодавством, а договір оренди землі не є тотожним зобов'язанням найму, визначеним у Цивільному Кодексі України.
Земельним Кодексом України, визначені такі головні принципи права тимчасового користування земельною ділянкою:
принцип строковості означає, що при оренді земельної ділянки завжди визначається строк її використання (не більше 50 років);
принцип платності означає, що при оренді земельної ділянки завжди визначається орендна плата за її використання у таких формах, як грошова, натуральна або відробіткова.
Характерними ознаками права оренди земельної ділянки є те, що: по-перше, підставою набуття права оренди земельної ділянки є укладення договору оренди земельної ділянки, по-друге, метою використання орендованої земельної ділянки є здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Взагалі у статті 13 Закону України «Про оренду землі», визначено, що договір оренди землі, як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Істотними умовами договору оренди землі є:
1. об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2. Строк дії договору оренди;
3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
5. Умови збереження стану об'єкта оренди;
6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
10. Відповідальність сторін;
11. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з вищезазначених істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Але проблема є в тому, що перераховані в ст. 132 Земельного кодексу вкрай невдало, замість того, щоб відштовхуватись від звичайного поняття істотних умов правочину, в деталях розробленого в Цивільному Кодексі [4, с. 125].
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
акт приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів.
Зокрема, договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.
1.2.Правове закріплення оренди земельної ділянки державної та комунальної власності
Як відомо, питання оренди державного та комунального майна регулюються загальними законами України : Конституцією України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Цивільним кодекс, Господарським кодекс, і спеціальними законами «Про оренду державного та комунального майна».
Вважаємо за потрібне зупинитися на Законs України «Про оренду державного та комунального майна» вiд 10.04.1992, який є спеціальним та регулює наступні відносини:
- організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів;
- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
При цьому слід зауважити наступне:
- відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об’єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України „Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України”;
- відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України „Про господарську діяльність у Збройних Силах України”;
- відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що є засновниками наукового парку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України „Про наукові парки”;
- оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди;
- оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства, в тому числі Українське державне підприємство поштового зв’язку „Укрпошта”.
Відповідно до статті 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Об’єктами оренди за цим Законом є:
- цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.
Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту, визначаються Кабінетом Міністрів України;
- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;
- майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
При цьому Закон визначає ряд об’єктів, які не можуть бути об’єктами оренди, зауважуючи при цьому, що законодавчими актами України може бути доповнено перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди.
Порядок укладення договору оренди виписаний в статті 9 Закону, відповідно до вимог якої фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві.
У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном, а у разі якщо:
- підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку;
- внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;
- сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - також до органу Антимонопольного комітету України.
Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.
У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво може без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Державне підприємство протягом п’яти днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.
За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.
Момент укладення договору оренди визначено наступним чином: договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. При цьому, у разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.
Термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п’ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
2. Проблемні питання захисту прав та інтересів учасників відносин у сфері оренди земельних ділянок державної та комунально власності
2.1. Основні неузгодженості положень чинного законодавства щодо правового регулювання відносин оренди земельних ділянок державної та комунально власності
Відповідно до статті 13 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють від імені Українського народу права власника в межах, визначених Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
З урахуванням визначеного статтею 8 Конституції України принципу верховенства права та встановлених статтею 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" завдань суду як державної правозахисної інституції суд, здійснюючи правосуддя у сфері земельних правовідносин, покликаний забезпечити захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод громадянина, інтересів юридичних осіб, суспільства і держави.
З положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України, статей 11, 16, 167, 169, 374 ЦК України, статей 2, 8, 133 Господарського кодексу України, статей 80, 84, 123, 124, 127, 128 ЗК України випливає, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у правовідносинах щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності, а саме надання земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність або у користування, відчуження земельних ділянок державної або комунальної власності, укладення, зміна, розірвання договорів купівлі-продажу, ренти, оренди земельної ділянки, про встановлення сервітуту, суперфіцію, емфітевзису та інших договорів щодо земельних ділянок, в тому числі прийняття державними органами та органами місцевого самоврядування відповідних рішень? діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок.
Громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб. Відносини щодо набуття та реалізації громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та цивільного обороту земельних ділянок ґрунтуються на засадах рівності сторін і є цивільно-правовими.
Право користування на правах оренди земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості, винятково за умови, якщо в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно вимог земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене [14, с. 685].
Позиція вищого господарського суду на сьогодні полягає в тому, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України.
При цьому, реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне за собою перехід права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.
Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне за собою безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладання чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташована будівля, проте визначає переважне право власника об'єкта нерухомості на ділянку, на якій він розташований.
Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Таким чином, важливим є не тільки досліджння умов договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості та наявність у особи - продавця визначених законом правовстановлюючих документів на землю, а й визначення правового режиму об'єктів та чи підпадає дане майно під категорію нерухомого, а якщо так, то чи було проведено державну реєстрацію права власності на нього відповідно до чинного законодавства, враховуючи положення статей 331, 376 ЦК України та статей 116, 123, 124 ЗК України, якщо земельна ділянка під спірним об'єктом знаходиться у державній або комунальній власності.
Оскільки зі змісту статті 12 ЗК України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому судовому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, що належить до земель державної та комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування.
З урахуванням того, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу у судовому порядку укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної передбаченої Конституцією України компетенції.
Згідно із статистичними відомостями, наданими судами першої інстанції, починаючи з 2006 року щорічно зростає кількість розглянутих господарськими судами України справ, що виникають при вирішенні спорів у сфері земельних правовідносин. Так, протягом 2008 року закінчено провадженням 5237 справ, що на 14 % більше, ніж у 2007 році (4482 справи); їх кількість, порівняно з 2006 роком (4063 справи), також збільшилася на 10 % [9].
Проведене узагальнення свідчить про ряд проблемних питань, що виникають у судів під час розгляду спорів про встановлення юридичного факту - визнання права на оренду земельної ділянки, в тому числі і щодо збору, розробки та підготовки в установленому порядку всієї документації, необхідної для укладення договору оренди).
Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 Земельного Кодексу:
а) визнання прав;
б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;
в) визнання угоди недійсною;
г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;
ґ) відшкодування заподіяних збитків;
д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Відповідно до вказаної норми захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення прав юридичних і фізичних осіб, порушених внаслідок прийняття неправомірних рішень, дій чи бездіяльності державних органів або посадових осіб органів місцевого самоврядування [9, c. 53].
Законодавець, у ст. 152 Земельного кодексу не просто механічно продублював традиційні способи захисту цивільних прав, що само по собі було б просто невиправданим збільшенням правового масиву, але і спотворив їх. Для прикладу такий, такий спосіб захисту прав, як відновлення становища, яке існувало до порушення, відомий цивільному праву більше двох тисяч років (лат. «іn intrgrum restituere»), у ст. 152 Земельного кодексу було відтворене як «відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав», що, звичайно, незрівняно вужче. Результатом такого невдалого «копіювання» до земельного законодавства положень законодовства цивільного може бути тільки помилкове враження про те, що «загально цивілістичними» способами захисту земельні права захистити не можливо [6, с. 118].
Водночас, не можна погодитися із думкою Є.О. Суханова, за якою із земельного законодавства необхідно вилучити всі цивільно правові норми [12, с. 19]. Як слушно вказує М.М. Мисник, Цивільний кодекс просто не витримує поповнення земельно-правовими нормами, вилученими із земельного, водного, лісового та іншого законодавства «без ризику втратити свою сутність» [10. с. 18].
Згідно із статтею 93 Земельного Кодексу та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, суб'єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише у разі укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Відповідно до статті 377 ЦК та статті 120 ЗК до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Разом з тим, слід враховувати, що у разі виникнення спору стосовно прав на земельну ділянку у зв'язку з придбанням у власність об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, наданій у користування, правочин щодо переходу права власності на такий об'єкт водночас є передумовою для переходу відповідного права на землю, а набувач з огляду на приписи статей 182, 657 Цивільного Кодексу вправі вимагати переоформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.
Так з прикладу справи за позовом Товариства до міської ради про розірвання договору оренди землі та визнання його таким, що припинив дію з моменту фактичного припинення користування позивачем земельною ділянкою.
Рішенням господарського суду Харківської області у задоволенні позовних вимог було відмовлено з посиланням на відсутність підстав для розірвання договору.
Апеляційний господарський суд не погодився з вказаним рішенням місцевого суду та прийняв у справі нове рішення - про задоволення позовних вимог. При цьому апеляційний суд врахував, що між сторонами спору було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, у пункті 40 якого сторони визнали, що перехід права власності на будівлі до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель. Метою оренди земельної ділянки була експлуатація будівель автозаправної станції, яка належала позивачу на праві приватної власності. З матеріалів справи вбачалось, що за договором купівлі-продажу позивач продав автозаправну станцію у власність іншій особі.
З урахуванням викладеного та з посиланням на статтю 120 Земельного Кодексу колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що перехід права власності на будівлі та споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель. Вищий господарський суд Укрвїни погодився з висновком апеляційного господарського суду [10].
Але проблема полягає в тому, що позов був поданий про визнання договору оренди земельної ділянки таким, що припинив дію з моменту фактичного припинення користування позивачем земельною ділянкою. Вищий господарський суд погодився з тим, що відповідно до статті 120 Земельного Кодексу у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача та ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Аналогічне положення містить і стаття 377 Цивільного кодексу України. А якже бути з положенням чинного законодавства про те, що Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Суди ігнорують даний момент, навіть коли існує рішення відповідного органу про вилучення земельної ділянки з користування та передачу її іншому користувачу. Для судових органів це не є додатковим аргументом і договір оренди залишається діючим, нівіть виходячи з того, що права користування виконує зовсім інша особа. Гіршим є те, що сплачувати кошти повинна особа, яка вже не має фактичного відношення до земельної ділянки. Більш того, Земельний Кодекс не передбачає такого способу захисту права, як визнання договору таким, який є припиненим з чіткого моменту – укладення договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості, який знаходиться на даній земельній ділянці. Такі справи проходять всі інстанції судів і Вищий господарський суд «надає» відповідь : «Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору справі є вимога ПП про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки № 3755 від 27.07.2005 р., укладеного між ПП та Сумською міською радою з 18.12.2009 р., з посиланням на приписи статті 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України та статті 7, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", з підстав відчуження нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці наданій позивачу в оренду за спірним договором [10].
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. У випадках, передбачених законодавчими актами України, до господарського суду мають право також звертатися державні та інші органи, фізичні особи, що не є суб'єктами підприємницької діяльності.
За приписами вказаної норми, до господарського суду вправі звернутися кожна особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється. Тобто, в контексті цієї норми має значення лише суб'єктивне уявлення особи про те, що її право чи законний інтерес потребує захисту. Водночас, порушення права чи законного інтересу або спір щодо них повинні існувати на момент звернення до суду.
Статтею 54 вказаного Кодексу визначено, що позовна заява повинна містити, зокрема, виклад обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги; зазначення доказів, що підтверджують позов; обґрунтований розрахунок сум, що стягуються чи оспорюються; законодавство, на підставі якого подається позов. При цьому, позивач самостійно визначає в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, і обґрунтовує позовні вимоги, а суд повинен перевірити доводи, на яких ґрунтуються ці вимоги, зокрема, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і залежно від установлених обставин вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.
Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. , але не здыйснюють цього. Тим самим не доводячи до логічного висновку і не вказуючи, як потрібно вирішувати дану категорію справ. Дійсно це є дуже нагальною проблемою для України насьогодні, до судів звертаються особи, які потребують захисту прав, а ні які права поришені, ні яким чином їх захистити ні Земельний, ні Господарський, ні Цивільний кодекси не знають. І виникає грандіозна прогалина, яка потребує нагального вирішення, шляхом внесення в статтю 152 Земельного кодексу, такий спосіб захисту, як визнання правовідношення припиненим фактичного моменту визначеним чинним законодовством.
2.2. Проблемні питання укладення договорів оренди щодо земельних ділянок державної або комунальної власності
У тимчасове користування на умовах оренди земля надається громадянам України, підприємствам, установам і організаціям, громадським об'єднанням і релігійним організаціям, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських та іноземних юридичних осіб і громадян, підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземним державам, міжнародним організаціям, іноземним юридичним особам та фізичним особам без громадянства. Умови, строки, а також плата за оренду землі визначаються за угодою сторін і обумовлюються в договорі.
Право на оренду і відповідне користування земельною ділянкою виникає на підставі укладеного у встановленому законом порядку договору оренди, за яким між сторонами виникають відповідні права та обов'язки.Згідно з частиною 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", проект відведення земельної ділянки не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків, а лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки.
Отже, проект відведення не є підставою визнання права користування земельною ділянкою, оскільки такою підставою згідно з чинним законодавством є укладений та зареєстрований договір оренди земельної ділянки.
Оскільки зі змісту статті 12 Земельного кодексу вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, яка належить до земель комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган місцевого самоврядування, а розгляд справи, наприклад.
Слід також зазначити, що, з'ясувавши, що на час прийняття органом місцевого самоврядування рішення стосовно зменшення земельної ділянки, яка передається в користування (попередньо визначеної виконавчим органом), особа не мала документів, котрі посвідчують право на таку земельну ділянку, потрібно враховувати, що виходячи з таких обставин орган місцевого самоврядування діє в межах передбачених законом повноважень, оскільки фактично не припиняє права особи на землю, тому що така особа відповідного права ще не набула.
Для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, стосовно якої органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення, зокрема, у разі наявності різних адрес розташування спірної земельної ділянки, потрібно вжити заходів для визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат і кадастрових номерів, встановлених у межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристик [13, c.185].
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від його імені права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Відповідно до частини 1 статті 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Таким чином, оскільки необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, то зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК, з обов'язковим дотриманням норм чинного
Доволі типовою є ситуація, коли місцева рада або відповідна державна адміністрація не надає згоду на укладення договору оренди землі або ухиляється від розгляду даного питання, що стає приводом для звернення суб'єкта господарювання до суду з відповідними позовними вимогами, або ж місцева рада надає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки, але в подальшому ухилялась від розгляду питання про затвердження вже розробленого проекту відведення, місцеві та апеляційні господарські суди задовольняли позови про визнання права оренди і укладення договору оренди.
У справі господарського суду міста Києва за позовом Товариства до Міськради та Головного управління земельних ресурсів про визнання права на оренду земельної ділянки, визнання укладеним договору оренди вказаної земельної ділянки, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір Вищим господарським судом скасовано рішення суду першої інстанції, залишене без змін постановою апеляційного суду, яким позов було задоволене в повному обсязі. При цьому суд касаційної інстанції, зокрема, зазначив, що згідно з вимогами законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак, визнання такого договору укладеним за відсутності вказаного рішення є порушенням передбаченого Конституцією України виключного права органу місцевого самоврядування на управління землями та здійснення права власності від імені Українського народу.
Задовольняючи позовні вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, суди не з'ясували, у чому полягало порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема не встановили фактичні обставини щодо ухилення від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки. Суди не надали належної правової оцінки доводам Головного управління земельних ресурсів про відсутність у нього правових підстав для реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки до вирішення спору щодо його укладення по суті.
Висновок суду першої інстанції, що частина 9 статті 123 ЗК передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом, ґрунтується на довільному тлумаченні цієї правової норми. Згідно з частиною 9 статті 123 ЗК (в редакції на момент виникнення спору) відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Такий спосіб захисту прав передбачений, зокрема, у пункті 10 частини 2 статті 16 ЦК. Вказані норми передбачають оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів, у тому числі затвердження проекту відведення.
Як свідчить судова практика, відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання укладеними договорів оренди земельних ділянок, господарські суди правомірно керувались приписами статей 124 - 126 ЗК, статтею 638 ЦК, статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій", статтею 15 Закону України "Про оренду землі".
У справі господарського суду Харківської області за позовом Товариства до Міськради про визнання такими, що укладені, договорів оренди земельної ділянки постановою апеляційного суду (залишеною в силі постановою ВСУ) скасовано рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та прийнято нове рішення, яким у задоволенні останніх відмовлено.
Приймаючи рішення, місцевий господарський суд посилався на статті 641, 642 ЦК, статтю 181 ГК. За висновками місцевого господарського суду, договори оренди землі були належним чином погоджені та підписані Товариством і відповідно до чинного законодавства надані для підписання до Міськради. Суд першої інстанції вказав, що, оскільки Міськрадою договори підписані не були, як і не були повернуті позивачу із зауваженнями, то вона безпідставно ухиляється від укладення договорів оренди земельних ділянок, чим перешкоджає Товариству реалізовувати свої права на будівництво, а також здійснювати відповідні платежі за користування земельними ділянками.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив із того, що Товариство у встановлений рішенням міської ради "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" тримісячний строк не оформило в Управлінні земельних ресурсів акти про встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди цих ділянок, тому рішення Міськради про надання спірних земельних ділянок в оренду втратило чинність згідно зі статтею 24 Закону України "Про планування та забудову територій". З посиланням на статтю 638 ЦК та статтю 15 Закону України "Про оренду землі" апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність між сторонами згоди щодо істотних умов договору оренди, а отже, безпідставність позовних вимог про визнання спірного договору укладеним [5, c.40].
Як свідчить судова практика, поширеною є категорія спорів з вимогами щодо оформлення користувачами відповідних правовстановлюючих документів на займану земельну ділянку. Позовні вимоги у таких спорах, по суті, спрямовані на встановлення орендних відносин між позивачем і відповідачем.
Типовою є ситуація, коли органом місцевого самоврядування (виконавчої влади) приймається рішення про надання земельної ділянки в оренду, а договір оренди тривалий час не укладається, що дає можливість користувачу не сплачувати орендну плату за цей період, що, в свою чергу, призводить до звернення з позовами про зобов'язання господарюючого суб'єкта оформити правовстановлюючі документи на користування земельною ділянкою та відшкодувати збитки.
Спори названої категорії вирішуються залежно від формулювання позовних вимог і зазначення певних правових підстав для таких вимог. Таким чином, у справах з фактично однаковими обставинами спору приймалися рішення як про відмову, так і про задоволення позовних вимог.
Проблемним є те, що ні Господарський кодекс, ні Цивільний кодекс, ні Закон України "Про оренду землі" не визначають самої процедури укладення договору оренди землі. Тому окремі суди при вирішенні відповідних спорів керуються загальним порядком укладення договорів, визначеним статтею 181 ГК, і як правило, відмовляють у задоволенні позовів виходячи з недотримання вимог до порядку укладення господарських договорів, зокрема ненадання відповідного проекту договору відповідачу.
2.3. Проблемні питання пролонгації та розірвання договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності
Останнім часі у законодавстві України, як і у інших країнах близького зарубіжжя, починає складатися тенденція щодо врегулювання всіх земельних відносин, у тому числі цивільно-правового характеру, земельним законодавством [3, c.63]. Зокрема, слушною є теза про те, що «при регулюванні цивільно-праових за своєю суттю відносин, ЗК у низці випадків або просто не використовує традиційні цивілістична категорії, або йде «своїм шляхом», «винаходячи» невідомі раніше юридичні категорії…» [3, c.51]. Хоча дана теза була висловлена, щодо ЗК Російської Федерації, вона є повністю справедливою і для чинного земельного кодексу України.
Через неузгодженість норм Закону України "Про оренду землі", Цивільного та Господарського кодексу з питання пролонгації договору оренди виникають проблемні питання щодо розгляду справ, у яких суб'єкти господарювання - орендарі подають до господарського суду позови про спонукання орендодавця - власника землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору щодо його продовження тощо.
Основними причинами неоднорідності судової практики та виникнення численних спорів відповідної категорії є різне тлумачення сторонами статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що після закінчення строку договору оренди землі орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, останній підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Очевидно, що вказаною нормою не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення органу місцевого самоврядування (виконавчої влади), яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених у ньому строків оренди.
Однак проведений аналіз свідчить, що в ряді випадків суди вважають поновлення тотожним продовженню (пролонгації), а договір оренди землі - чинним у зв'язку з виконанням господарюючим суб'єктом умов, визначених частиною 3 статті 33 вказаного Закону.
Однак Верховний суд України та Вищий господарський суд України переважно дотримуються думки, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а реалізація визначеного законом переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування та потребує додержання порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі.
Слід наголосити, що згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються на пленарному засіданні ради - сесії. Отже, враховуючи, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Таким чином, зважаючи на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його передбаченої Конституцією України виключної компетенції, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК, якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії [8, с. 19].
Чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушеного права землекористувача, як спонукання органу місцевого самоврядування до прийняття рішення про поновлення договору оренди землі. Щодо позовів про визнання за господарюючим суб'єктом (позивачем) переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, то у разі якщо у справі відсутні докази про укладення договору оренди спірної земельної ділянки з іншою особою або про намір відповідача (органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади) укласти такий договір, а з наявних документів вбачається, що земельна ділянка перебуває в землях запасу міста і використовується ним для власних потреб, правові підстави для задоволення визначених позовних вимог відсутні, оскільки в даному випадку право позивача відповідачем не порушено.
Питання розірвання договорів найму (оренди) державного та комунального майна є досить складним і суперечливим з погляду його різного нормативного тлумачення в Цивільному кодексі України та законі України «Про оренду державного та комунального майна», закону України «Про оренду».
Різне тлумачення питання розірвання договорів оренди негативно позначається на процесі вироблення єдиного підходу до вирішення цього питання. У правозастосовній практиці виникають такі питання : чи є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку несвоєчасне внесення орендарем плати за користування майном із простроченням в один день
Однією з найпоширеніших підстав звернення з вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки є використання землі не за цільовим призначенням.
При вирішенні таких спорів судам рекомендується брати до уваги, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону, та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.
Часто умовами договору передбачається, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва, при цьому визначається конкретний строк, у який такий об'єкт має бути введений в експлуатацію; цей строк може змінюватись за подальшими угодами сторін.
У відповідних спорах слід враховувати, що факт невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням має бути підтверджений відповідними доказами (наприклад актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією), які свідчать, зокрема, що будівельні роботи на об'єкті не проводяться.
Судам слід враховувати, що спеціально уповноваженими органами виконавчої влади, які організовують і здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, згідно зі статтями 5, 9 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" є спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, повноваження яких визначені статтями 6 та 7 цього Закону.
На підставі пунктів "г", "ґ" статті 141 та пунктів "а", "б" статті 143 ЗК, якщо земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою у разі невиконання умов договору та вимог законодавства договір може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін, мають правові підстави для висновку про використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже, й задоволення вимог про розірвання договору оренди.
Слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Часто позивачами як на підставу вимог про розірвання договору оренди землі вказується на невиконання або несвоєчасне виконання орендарем визначеного договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію в установлений граничний строк.
Розглядаючи подібні спори, суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку із зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може стати підставою для його розірвання.
Судами також мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, підлягає розгляду судом.
Дослідження даних обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості.
Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки позивачами є заборгованість з орендної плати.
За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.
Доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі. Слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Аналіз удової практики Вищого господарського судуУкраїни та Верховного суду україни за 2011, 2010 року свідчить про непоодинокі випадки спонукання до виконання орендарем зобов’язань за договором, зокрема щодо сплати заборгованості та страхування орендованого майна, перед зверненням орендодавця до суду з позовом про розірвання договору оренди.
Ігор Боліщук зазначає, що особа має право звернутися до суду лише за захистом цивільних прав у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Проте, якщо на момент прийняття рішення у справі зобов’язання повністю виконані, право орендодавця не може вважатися порушеним, а отже не підлягає захисту у судовому порядку [2, с. 8].
Наразі вищевказані проблеми розглядаються Верховним судом України з метою надання чіткого розяснення щодо однакового застосування норм матеріального права.
Висновки та пропозиції
Можна з впевненістю стверджувати, що правове регулювання суспільних відносин, пов’язаних з орендою земельних ділянок комунальної та державної власності у сфері господарювання, залишається нагальною проблемою як для юристів-теоретиків, так і для юристів-практиків.
Тому, проаналізувавши чинне законодавство та судову практику з регулювання відносин оренди земельних ділянок, ми виділили контретні проблеми, неузгодженості та запропонували методи їх подалання:
Все більше випадків, коли у зв’язку з укладенням цивільно-правових договорів, орендар, який не є користувачем земельної ділянкки, але фактично відповідає за всіма зобов’язаннями, що з нього випливають, навіть ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, та ст.ст. 120 Земельного кодексу, 377 Цивільного кодексу, які містять анологічні положення, не впливають на рішення суду. Тому вирішено, доповнити вищевказані статті словами : До особи, якій перейшло право оренди на земельну ділянку, повинен у трьох місячний термін зобов’язана оформити всі необхідні документи для підтвердження права оренди.
Через неузгодженість норм Закону України "Про оренду землі", Цивільного та Господарського кодексу з питання пролонгації договору оренди виникають проблемні питання щодо спонукання орендодавця - власника землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору щодо його продовження тощо. Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що після закінчення строку договору оренди землі орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, останній підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Але суд не може спонукати вілповідну раду укласти додаткову угоду до договору оренди землі, оскільки це є порушення його виключної компетенції. Тому потрібно в даній статті передбачити відповідальність вищезазначиних органів, у вигляді адміністративного стягнення за прострочення виконання покладеного на них обов’язку.
ні Господарський кодекс, ні Цивільний кодекс, ні Закон України "Про оренду землі" не визначають самої процедури укладення договору оренди землі, тому є доцільним внести зміни в Закон Украни «Про оренду землі», а саме в статтю 16 порядок укладення договору оренди землі, та доповнити її словами : договір оренди земельної ділянки викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся);
статття 152 Земельного Кодексу не є повною, позбавляє особу повноцінної можливості захисту своїх прав та інтересів, тому її потрібно доповнити такими словами : визнання договору оренди припиненим з моменту чітко визначеним в законі, напиклад з момету продажу об’єкту , припиняється договір оренди земельної ділянки на якому він знаходиться.
Використана література
Нормативно-правові акти:
1. Конституція України. - Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1996, N 30, ст. 141.
2. Цивільний Кодекс України. - Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356
3. Земельний Кодекс України - Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27
4. Господарський кодекс України - Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 18, N 19-20,N 21-22, ст.144.
5. Закон України «Про оренду землі». - Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1998, N 46-47, ст.280
6. Закон України «Про ренду державного та комунального майна»- Про оренду державного та комунального майна
7. Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні». – Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1997, N 24, ст.170
8. Президія Вищого господарського суду України. Рекомендації «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства» від 02.02.2010 N 04-06/15
9. Вищий господарський суд «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами вiд 01.01.2010 року.
10. Єдиний держивний реєстр судових рішень. - http://reyestr.court.gov.ua/
Література:
1. Андрейцев В.І. Земельне право і законодавство суверенної України : Актуальні проблеми практичної теоріїю. – К., 2005. – 445 с.
2. Боліщук І. М. Правові аспекти роірвання договорів найму (оренди) державного та комунального майна. – «Державний інформаційний бюлетень про приватизацію». - № 11. – 2011. – 35 с.
3. Голіченіков . А.К., Кодирь О.М. Концепция феодального закона о земле. – Государство и право. – 1994. - №7. С. 60-69
4. Возняк В.П., Ступень М.Г., Педняк І.М. Земельно-правовий процес : навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. – 2ге видання, стереотипне. Львів «Новий світ – 2000». 2007. – 224 с.
5. Ковальський Д.В. «Про розірвання договору оренди земельної ділянки та припинення та припинення правовідношення за договором оренди». – Вісник господарського судочинства. - № 5. – 2011. – 60 с.
6. Корнєєв Ю. В., Мацелик Н. О. Земельне право : Навчальний посібник. – К. : Центр учбової літератури. – 2009. – 240 с.
7. Мірошніченко А.М. Земельне право України. К., 2007. – 432 с.
8. Мірошніченко А.М. Марусенко Р.І. Науково-практичний коментар земельного кодексу України. – К. : Правова єдність . – 2009. – 496 с.
9. Мірошніченко А.М. Колізії в правовому регулюванні земельних відносин в Україні. – 2ге віид., перероблене і доповнене – К. : Алерта; КНТ; ЦУЛ. – 2010. – 270с.
10. Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений. – Государство и право. – 2006. №9. – С. 18-25.
11. Сидор В. «Про характер взаэмодії конституційних земельних положень і земельного законодавства». – Право України. - №5 – 2011.
12. Суханов Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской федерации. Экологическое право. 2003. – №9. с. 18-25
13. Третяк А.М. Політичні та земельні відносини : соціально-економічний та духовний аспекти розвитку . - А.М. Третяк, В.М. Другак. – К. – 2007. – 437 с.
14. Фурса С.Я. Договори, суд, законодавство. - Науково практиний посібний (видання третє перероблене та доповнене). – К. : Видавець Фурса С.Я., КНТ. – 2008. – 832 с.
35