Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

2.  
   ^ Жилье повышенной комфортности. 

 
Потребительский спрос на жилье  этого типа предполагает наличие  следующих основных характеристик: 
 
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; 
 
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); 
 
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; 
 
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. 
 
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями. 

3.  
   ^ Типовое жилье. 

 
Для него характерно: 
 
• размещение в любом районе города; 
 
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; 
 
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. 
 
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. 
 
4. ^ Жилье низких потребительских качеств 
 
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: 
 
• размещение в непрестижных районах; 
 
• удаленность от основных транспортных коммуникаций; 
 
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; 
 
• размещение в первых этажах домов других типов; 
 
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д. 
 
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. 
 
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик. 
 
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа. 
 
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. 
 
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. 
 
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. 
 
Формы дохода от недвижимости: 
 
1) будущие периодические потоки денежных средств; 
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.  
 
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: 
 
^ 1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. 
 
В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.  
 
Класс А: 
- центральное местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- новое строительство или капитальная реконструкция; 
- высокопрофессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.  
 
Класс В: 
- хорошее местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- выборочный капитальный ремонт; 
- профессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.  
 
Класс С: 
- удачное местоположение; 
- отдельно стоящее здание; 
- косметический ремонт; 
- менеджмент; 
- услуги.  
 
Класс D: 
- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий. 
 
Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить: 
 

 
 2. Гостиницы.  
 
^ 3. Гаражи-стоянки (автопаркинги)  
 
4. Магазины и торговые комплексы. 
 
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: 
 
- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания. 
 
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).  
 
Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки. 
 
Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты. 
 
^ 5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития.  
 
4- 5. Правовые основы недвижимости и право собственности 
 
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости. 
 
Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. 
 
Право собственности состоит из трех прав: 
 
·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; 
 
·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; 
 
·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. 
 
Субъектами права собственности могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).