2.6. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

      Индивидуальный  жилищный фонд принадлежит на праве  собственности гражданам и юридическим  лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.

      Самыми  массовыми участниками гражданских, в том числе — жилищных, правоотношений являются граждане. Однако для того чтобы выступать в них в качестве субъектов того или иного правоотношения, они должны обладать правоспособностью и дееспособностью. В соответствии со ст. 17 ГК РФ под правоспособностью граждан понимается способность иметь права и нести обязанности. Она возникает в момент рождения гражданина, неотделима от него и признается в равной мере за ним, независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

      Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как  способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские  права, создавать для себя гражданские  обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении гражданином восемнадцатилетнего возраста, и включает в себя способность гражданина к совершению им различных сделок, не нарушающих права других лиц (сделкоспособность), и способность нести ответственность за совершенные им неправомерные действия (деликтоспособность). Так же как и правоспособность, она не зависит от пола граждан, их социального положения, отношения к религии и т.п., но зависит от возраста гражданина и психического состояния его здоровья.

      Легальное определение юридического лица закреплено в ч. 1 ст. 48 ГК РФ. Юридическим лицом  признается организация, которая имеет  в собственности, хозяйственном  ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде [9].

      Жилищный  фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

      В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России [11].

3. Государственный учет жилищного фонда и государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

      Согласно  части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*. Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

      Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

      Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

      Раздел I. Сведения о принадлежности.

      Раздел II. Экспликация площади квартиры.

      Раздел III. Техническое описание квартир.

      Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

      Государственный учет жилого помещения имеет большое  практическое значение: если помещение  не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении. 

      Жилищный  кодекс  предусматривает  государственный  контроль  за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных  услуг установленным требованиям,  что осуществляется  уполномоченными  федеральными  органами  исполнительной  власти,  органами  государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ст. 14, ст. 20 ЖК РФ).

      Одним  из  специально  уполномоченных  органов,  осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда,  была  обозначена  государственная  жилищная  инспекция, которая подлежала образованию в соответствии с постановлением  Правительства РФ  от 26.09.94 № 1086 «О  государственной жилищной инспекции в Российской Федерации».  Постановлением  определены  органы  государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Постановлением  также утверждено  Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

      Данным  Положением установлено, в какой  области инспекция осуществляет  контроль (круг  вопросов).  Так,  в  ее  компетенции согласно  Положению:  контроль  за  техническим  состоянием  жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию  и  ремонту;  обоснованностью  установления  нормативов потребления  коммунальных  услуг;  осуществлением  мероприятий по  подготовке жилищного  фонда  к сезонной  эксплуатации  и т.д.

      Органы  инспекции  вправе  проводить  инспекционные  проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья  и т.п.

      Государственная  жилищная  инспекция  обозначена  в  КоАП в качестве специального уполномоченного органа по контролю за содержанием, использованием и сохранностью жилищного фонда.

      Статья 20 ЖК РФ посвящена вопросу государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его собственности, который должны осуществлять уполномоченные федеральные органы исполнительной  власти, органы государственной власти субъектов РФ.

      Контроль  за  использованием  и  сохранностью  жилищного фонда  осуществляет  также каждый  собственник такого  фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы  государственной власти субъектов РФ — за использованием и сохранность жилищного  фонда  субъекта  РФ (п. 8  ст. 13 ЖК РФ);  органы  местного самоуправления — за  использованием  и сохранностью  муниципального жилищного фонда (п. 9 ст. 14 ЖК РФ).

      Следует  отметить,  что Жилищный Кодекс содержит  значительное  число положений, определяющих ответственность за нарушение установленных правил  использования и сохранности жилищного фонда и иные нарушения жилищного законодательства [12].

      В  ряде  случаев  предусматривается  столь  серьезная мера,  как расторжение  договора  социального найма. Так,  расторжение договора предусматривается ст. 29 ЖК РФ в определенном статьей порядке в случае  самовольного  переустройства  и перепланировки жилого помещения; ст. 83 ЖК РФ — в случаях разрушения или повреждения  жилого  помещения,  несвоевременного  внесения  платы  за жилье и  коммунальные услуги, нарушения прав и интересов  соседей,  использования  жилого  помещения  не  по  назначению.

      Статьей 101  ЖК РФ предусмотрено расторжение договора  найма специализированного жилого  помещения в случае  виновного поведения пользователей жильем.  Расторжение договора «коммерческого» найма в качестве  ответственности за  неисполнение возложенных законодательством обязанностей  по  пользованию жилым помещением предусматривается ст. 687 ГК РФ.

      Следует  упомянуть  ст. 293  ГК РФ,  которой предусматривается принудительное  изъятие жилого  помещения у собственника в случаях и порядке, установленных данной статьей.

Заключение

      Таким образом, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Данное определение дано в ч. 1 ст.19 ЖК РФ.

      В зависимости от формы собственности  жилищный фонд подразделяется на:

       1) частный жилищный фонд;

       2) государственный жилищный фонд;

       3) муниципальный жилищный фонд.

      В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

       1) жилищный фонд социального использования;

       2) специализированный жилищный фонд;

       3) индивидуальный жилищный фонд;

       4) жилищный фонд коммерческого  использования. 

      Подводя итог, можно сделать вывод, о том, что задачи курсовой работы решены, раскрыто понятие жилищного фонда, а также рассмотрены различные виды жилищных фондов, кроме того был рассмотрен вопрос государственного учета жилищного фонда и государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Таким образом, цель курсовой работы также считаю достигнутой.