Плата за землю

Тема 7. Плата за землю

а) В чем заключаются  различия между нормативной, кадастровой  и рыночной стоимостью земельных  участков?

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости  земли: кадастровая (ст.66 ЗК РФ), нормативная (ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1),  рыночная (ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость земли  определяется в границах оценочных  зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Она необходима для целей  налогообложения. Когда кадастровая  стоимость земли не определена, применяется  нормативная стоимость земли, которая  устанавливается для покупки  и выкупа земельных участков в  случаях, предусмотренных законодательством  РФ, например из государственных и  муниципальных земель, а также  для получения банковских кредитов под залог земли. Рыночная стоимость  земельного участка находится в  прямой зависимости от спроса и предложения  на рынке и от характера конкуренции  продавцов и покупателей.

Кадастровая стоимость земельных  участков – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации  по целевому назначению. В «Правилах  проведения кадастровой оценки земельных  участков» и «Методике государственной  кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость  земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки  в границах поселений (принимаются  во внимание как застроенные, так  и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой  стоимости вновь образованных земельных  участков в 2006 году был разработан специальный  документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости  вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории  земель, вида разрешенного использования  или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость  указанных земельных участков будет  определяться сотрудниками ФГУ «Кадастровая палата» по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли  является не только основой для расчета  налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные  в Земельном кодексе РФ (выкуп  земельного участка, аренда земельного участка и т. п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким  образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и  другие нормативы.

Рыночная стоимость земли  – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости  земельных участков, необходимо иметь  в виду, что она характерна в  основном для вторичного рынка. Первичный  рынок земли в большинстве  случаев характеризует нормативная  стоимость (выкуп государственных  и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может  определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая  стоимость земельных участков —  два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как  рыночная и инвентаризационная стоимость  зданий и сооружений.

Разница между этими показателями порой весьма значительна. Некоторые  собственники и арендаторы земельных  участков считают земельный налог  и арендные платежи за земельные  участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и  кадастровой стоимости. В одних  случаях кадастровая стоимость  ниже рыночной, в других – наоборот. Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время, земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

Нормативная стоимость –  показатель, характеризующий стоимость  участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости 

Из определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, нормативная  цена земли характеризует не качество земли как таковой, а скорее ее степень пригодности для определенных видов деятельности.

б) Как определяется размер земельного налога?

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами  платы за использование земли  являются земельный налог и арендная плата.

Земельный налог определяется на основе кадастровой стоимости  земельных участков и ставок земельного налога.

Земельный налог устанавливается  Налоговым кодексом Российской Федерации  и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных  образований.

Объектом налогообложения  признаются земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных  участков, признаваемых объектом налогообложения  в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве  пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками  организации и физические лица в  отношении участков, находящихся  у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных по договору аренды.

Налогоплательщики-организации  определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом участке, принадлежащем на праве собственности  или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для  использования) ими в предпринимательской  деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем  им на праве собственности, праве  постоянного (бессрочного) пользования  или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база для каждого  налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими  кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации  установлены налоговые льготы.

В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации  налоговые ставки устанавливаются  нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении  земельных участков:

- отнесенных к землям  сельскохозяйственного назначения  или к землям в составе зон  сельскохозяйственного использования  в населенных пунктах и используемых  для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении  прочих земельных участков.

в) Охарактеризуйте основные особенности системы арендных земельных  отношений в России. Каковы пути ее совершенствования?

Арендные отношения земельного участка между арендодателем  и арендатором регулируются российским законодательством, т.е. в соответствии с правилами Гражданского кодекса  РФ с учетом особенностей, предусмотренных  Земельным Кодексом. В договоре аренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Только в результате государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый  номер - а значит, он может стать  объектом аренды.

В последние годы наблюдается  активизация сделок, связанных с  арендой государственных и муниципальных  земель. Это свидетельствует о  росте заинтересованности населения  и юридических лиц в развитии различных форм предпринимательской  деятельности, фермерства, строительства, общей активизации экономической  деятельности.

В экономической литературе среди специалистов по данной проблематике сложилось мнение о том, что в  отечественной практике использования  земельных ресурсов соотношение  собственников и арендаторов  должно составлять равные доли. Только соблюдение такого соотношения, по мнению исследователей, может обеспечить должный  уровень эффективного использования  городских земель и соответствующую  эффективность инструментов арендных отношений. Кроме того, это способствует возникновению и поддержанию  необходимого уровня конкуренции на рынке земельных ресурсов.

В России установление арендной платы за использование земельных  ресурсов в государственной и  муниципальной собственности является основной организационно-экономической  формой функционирования земельного рынка. Показатели отчетности свидетельствуют  о том, что большая часть сделок относится к государственным  и муниципальным землям. При этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений  в России.

Для определения степени  развитости земельного рынка России необходимо установить удельный вес  совокупного объема земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот по всем видам сделок. В соответствии с распределением земельного фонда  региона представляется целесообразным производить расчеты исходя из учета  только двух категорий земельных  ресурсов: сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов.

Как считает автор, методически  неверно учитывать в расчетах: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи; земли обороны, безопасности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса. Оптимальная доля сделок должна приближаться к 50%. Это может обеспечить должный  уровень эффективного использования  сельскохозяйственных и городских  земель и соответствующую эффективность  инструментов земельных арендных отношений.

Кроме того, необходимо рассматривать  снижение арендной платы, как стимул для развития важных отраслей. В  связи с этим представляется целесообразным рассчитать потенциал, исходя из оптимальной  доли вовлеченных в рыночный оборот земельных ресурсов в соответствии с приведенной выше структурой этих земель и применяемой для каждой из этих категорий арендной платы. Это  позволит определить возможный объем  поступлений в бюджет доходов  от повышения эффективности использования  земельных ресурсов и сравнить его  с фактически получаемым сегодня  доходом бюджета территории.

Государственные органы ведут  активный поиск эффективных механизмов использования инструментария арендной платы за использование государственных  и муниципальных земель.

Так, за прошедшие три  года существенно понижались ставки для предприятий торговли, общественного  питания, бытового и сервисного обслуживания вне населенных пунктов, что способствует существенной активизации этих видов  деятельности. Стимулирующие функции  несет в себе и снижение арендных ставок на государственные и муниципальные  земли для сельскохозяйственных предприятий в населенных пунктов.

Кроме того, представляется возможным определить расчетным  путем, применяя средние размеры  арендной платы за использование  государственных и муниципальных  земель в России, объемы денежных средств, получаемых бюджетом территории по каждой категории земель. Однозначно, что  при активизации механизмов аренды только государственных и муниципальных  земель на рынке земельных ресурсов до оптимальных объемов позволит дополнительно привнести в бюджет территории немалый доход. Эти средства могут быть использованы на дальнейшее социально-экономическое развитие регионов.