Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки

17.3. Основания  возникновения, изменения и прекращения  прав граждан на земельные  участки 

 

 

Основания возникновения, изменения  и прекращения прав граждан на земельные участки представляют собой юридические факты, с которыми закон связывает динамику данных прав. В силу этого они обладают, как минимум, двумя правовыми свойствами: объективное и конкретное проявление и связь с законом. Например, смерть гражданина как основание прекращения права пользования земельным участком, во-первых, должна быть подтверждена соответствующим свидетельством о смерти; во-вторых, эти материалы должны быть представлены в соответствующий государственный или муниципальный орган для решения вопроса на предмет прекращения права пользования этим участком.

Как юридические  факты основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки  определены в законодательстве исчерпывающе и расширительному толкованию не подлежат. В частности, если основание изъятия земельного участка, используемого нерационально, определяют два признака (нецелевое использование участка либо ухудшение его состояния), то это основание нельзя расширять, включая в него, к примеру, отсутствие возрастания плодородия почвенного слоя этого участка.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки  являются:

1) события, т.е. обстоятельства, имеющие объективный характер, которые:

а) возникают помимо воли граждан, претендующих на получение земельного участка либо имеющих его в своем обладании. Например, возникновение в данной местности чрезвычайной экологической ситуации влечет за собой введение дополнительных обязанностей для граждан по устранению последствий этой ситуации и ограничения, вытекающие из необходимости безопасности для эксплуатируемых земель в виде, к примеру, ограничения распашки земельных участков и т. д.;

б) зависят от воли граждан  и являются следствием их поведения. Так, рациональное использование земельного участка зависит от лица, которое принадлежит ему, а поэтому ухудшение природных свойств этого участка является, как правило, следствием неправильного или неумелого использования этого участка;

2) поведение субъектов правоотношений, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение указанных юридических фактов. Оно может быть выражено в виде:

а) действий, т.е. поведения, состоящего из определенного рода поступков  тех или иных субъектов земельных  правоотношений. Так, обращение с  заявлением в соответствующий уполномоченный муниципальный орган включает заявителя в правоотношения по получению земельного участка; принятие решения данным муниципальным органом по предоставлению земельного участка является основанием возникновения прав на земельный участок;

б) бездействия, выражающегося  в непринятии определенных мер лицом, обязанным принимать данные меры. Например, невостребование земельной  доли работником реформируемого сельскохозяйственного  предприятия* влечет за собой сохранение этой доли за сельскохозяйственным предприятием на три года, а повторное в течение этих лет невостребование — сохранение доли за сельскохозяйственным предприятием еще на три года. 

 

*Пункт  9 Указа Президента РФ от 7 марта  1996 г. № 337 «О реализации конституционных  прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026. 

 

При этом для возникновения, изменения  и прекращения прав граждан на землю имеет значение поведение  как самих граждан, так и других лиц. Например, передачей своей земельной  доли на условиях ренты и пожизненного содержания граждане — работники сельскохозяйственного предприятия изменяют содержание своих прав на эту земельную долю; предъявлением иска об установлении сервитута на соседнем земельном участке другое лицо изменяет, в случае удовлетворения этого иска, содержание прав на земельный участок соседнего землепользователя.

Как юридические факты основания  возникновения, изменения и прекращения  прав на землю имеют преимущественно  сложный состав и состоят из целого ряда действий. Например, купля-продажа земельного участка состоит из действий, имеющих гражданско-правовую природу (заключение данной сделки, оформление ее соответствующим договором) и из действий, имеющих административно-правовую природу (регистрация совершившейся сделки в соответствующем специально уполномоченном государством органе).

При этом один и тот же юридический  факт может играть как правовозникающую, так и правоизменяющую или  правопрекращающую роль. Например, передача земельного участка по наследству играет одновременно правообразующую роль (возникновение прав наследника на земельный участок) и правопрекращающую роль (прекращение этого права у наследодателя участка).

Если события как юридические  факты, являющиеся основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граждан на землю, не поддаются юридически значимой классификации, то поведение людей, служащее в качестве таковых фактов, можно классифицировать на правомерные и неправомерные. В частности, правомерной является совершаемая с соблюдением всех процедурных правил сделка сдачи земельного участка в аренду; неправомерным поведением можно считать нарушение правил предпринимательской деятельности, повлекшее за собой приостановку в установленном порядке использования земельного участка, для которой он предоставлен.

Рассмотрим по отдельности основания, по которым происходит возникновение, изменение или прекращение прав граждан на землю.

1. Административные акты, издаваемые уполномоченными на то государственными или административными органами.

К числу правоустанавливающих можно отнести решения о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение или в постоянное пользование (ст. 265 ГК РФ).

Вместе с  тем к числу таких актов  могут относиться и решения администрации  соответствующего предприятия о  предоставлении земельного участка работнику в качестве служебного земельного надела.

К числу правопрекращающих актов  относится изъятие земельног  участка, используемого нерационально, т.е. либо не по целевому назначению, либо с возникновением негативных последствий (существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки на участке (ст. 285 ГК РФ).

2. Судебные решения  по земельным спорам также могут играть роль правовозникающих, правоизменяющих и правопрекращающих фактов. Так, признание судом незаконным факта отказа органом муниципального самоуправления в предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение является правоустанавливающим фактом, на основании которого данный орган обязан принять положительное решение о предоставлении земельного участка истцу. Признание же судом незаконным и нарушающим права других лиц решения муниципального органа управления о предоставлении гражданину земельного участка под строительство производственного помещения будет являться правопрекращающим фактом, поскольку решения судов являются обязательными к исполнению, и муниципальный орган обязан исправить свою ошибку. Наконец, удовлетворение иска соседнего землепользователя об установлении сервитута в виде права проезда по территории участка, принадлежащего гражданину, является правоизменяющим фактом.

3. В  определенной мере являются фактами,  влияющими на предоставление  земельных участков гражданам, решения местных сходов, референдумов и иных форм местной демократии, поскольку отрицательное мнение жителей данного местного самоуправления должно учитываться соответствующими государственными или муниципальными органами.

4. Сделки с земельными участками являются фактами, на основе которых возникают, изменяются и прекращаются права граждан на землю. С позиций объема земельных правомочий, эти сделки можно подразделить на две основные группы:

а) сделки, в результате которых  граждане приобретают весь круг правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками в рамках, предусмотренных законом или условиями договора. Например, в результате договора мены между собственниками земельных участков последние имеют собственность, а значит и весь спектр правомочий собственника в отношении вновь приобретенного участка; в результате передачи земельного участка в аренду правомочия арендатора практически сводятся к получению права владения и пользования земельным участком;

б) сделки, в результате которых  гражданин приобретает узкий  круг правомочий в отношении получаемого  по сделке земельного участка. Например, предоставление земельного участка в качестве строительной площадки по договору подряда на строительство здания, в котором впоследствии гражданин будет иметь право на пользование определенной частью этого здания, предоставляет подрядчику ограниченное право пользования участком, во-первых, на период строительства этого здания, во-вторых, для ограниченного круга действий: складирование материала, проведение строительных работ и др.* 

 

*См.: ст. 13 Закона «О введении в действие  части второй ГК РФ» от 22 декабря 1995 г., где к нормам, регулирующим сделки с земельными участками, применяются нормы этой части ГК РФ в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.  

 

5. Правовой режим объектов, являющихся недвижимостью и располагаемых на земельном участке, принадлежащем гражданам. Например, в существующей застройке в кондоминиуме земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в общую долевую собственность,* т.е. с началом возведения на указанном земельном массиве объектов меняется и правовой режим земельных участков. 

 

*Ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 15июня 1996 г. «О товариществах собственников  жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. 

 

В силу взаимосвязи объектов недвижимости с земельной территорией, на которой  располагаются эти объекты, на возникновение, изменение или прекращение прав граждан на землю влияет и состояние этих объектов. В частности, с возведением жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения земли, на которых возведено это жилье, переходят в категорию земель поселения, а у собственников или нанимателей этих домов возникают обязанности и права по содержанию придомовых территорий, обеспечению их санитарного благополучия; в случае бесхозяйственного содержания жилых домов последние могут быть изъяты (ст. 293 ГК РФ), а значит, к новому собственнику перейдут и права на земельный участок под этими бесхозяйно содержимыми домами.

6. Поскольку  земля представляет собой часть природной среды с находящимися на ней природными объектами (водоемами, лесами, иной растительностью), то права на данные объекты совпадают с правами на земельные участки с находящимися на них объектами. В силу этого возникновение, изменение и прекращение права природопользования могут служить и основаниями возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки. Так, водопользователь-гражданин вправе использовать водные объекты для собственных нужд или для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 27 Водного кодекса), а права на обособленные водные объекты определяются не только водным, но и земельным и гражданским законодательством (ст. 45 ВК), право водопользования порождает и право землепользования прибрежными полосами определенных размеров.

Таким образом, права граждан на земельные участки возникают, изменяются и прекращаются по основаниям, которые  не только имеют земельно-правовую природу, но и обусловлены правовым режимом объектов, расположенных  на этих участках. В результате земельно-правовые основания тесно переплетаются с имущественными (гражданско-правовыми) и природоресурсовыми основаниями, что накладывает определенную специфику на правовой режим земель, принадлежащих гражданам.

Кроме того, порядок  предоставления земельных участков гражданам можно подразделить на обычный и преимущественный. Если, к примеру, притязания нескольких граждан на садово-огородные участки возникают при дефиците земли в данной местности, то первоочередным правом на получение такого участка обладают многодетные семьи.* 

 

*Пункт «г» Указа Президента  РФ от 5 мая 1992 г. № 431 «О мерах  по социальной поддержке многодетных  семей» // Ведомости Совета народных  депутатов и Верховного Совета  РФ. 1992. № 19. Ст. 1043. 

 

В силу этого российское законодательство содержит значительное число нормативных актов об основаниях предоставления земельных участков гражданам.