Оборотоспособность земель

Тема: Оборотоспособность земель

Оборотоспособность земель определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

В соответствии со ст. 260 ГК собственник земли свободно владеет, пользуется, распоряжается ей постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Изъятые из оборота земли  не могут предоставляться в частную  собственность, а также быть объектами  сделок, предусмотренных гражданским  законодательством. Ограниченные в  обороте земли не предоставляются  в частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые  находящимися в федеральной собственности  объектами:

государственными природными заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев, предусмотренных  ст. 95 ЗК);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные  суды;

объектами организаций федеральной  службы безопасности;

объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

исправительно-трудовыми  учреждениями и лечебно-трудовыми  профилакториями соответственно Минюста  и МВД России;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы  РФ.

ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в  обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных  федеральными законами;

занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

занятые особо ценными  объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд и  не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том  числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и  судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической  инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется Законом об обороте земель (вступил в силу 27 января 2003 г.).

 

 

Ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сельскохозяйственного  назначения;

- особо охраняемых природных  территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается  указом Президента РФ.

 Следовательно, сделки, направленные на приобретение  в собственность указанных земельных  участков, запрещены.

Установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

2. Под сделками понимаются  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских  прав и обязанностей. В зависимости  от числа участников сделки  они могут быть двусторонними  (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается  воля одного лица или одной  стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются  договорами. Для заключения договора  необходимо выражение согласованной  воли двух и более сторон. Общие  требования к совершению гражданско-правовых  сделок с землей содержатся  в главе 9 Гражданского кодекса  РФ.

3. Сделки с земельными  участками совершаются в письменной  форме. Единственным исключением  является аренда на срок до  одного года, заключение которой  Гражданский кодекс РФ допускает  в устной форме.

 Так как предметом  договора может быть только  индивидуально определенное имущество,  к договору в обязательном  порядке прилагается кадастровый  паспорт земельного участка. Отсутствие  паспорта влечет признание сделки  недействительной.

 Нотариальное удостоверение  сделок с земельными участками  на сегодняшний день является  обязательным для ипотеки, ренты  и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме).

 Иные сделки также  могут быть удостоверены нотариусом  по желанию сторон.

 Все сделки с землей  подлежат обязательной государственной  регистрации. До введения в  действие Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним", т.е. до 1 февраля 1998 г., учет сделок  с землей находился в ведении  райкомземов, а учетные записи вносились в Поземельную книгу.

 С 1 марта 2009 г. государственная  регистрация сделок с землей  осуществляется территориальными  органами Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра  и картографии. Данные о совершении  сделок вносятся в Единый государственный  реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.