Купля-продажа земельных участков и ее особенности

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного  должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости.

Описание  земельного участка  и определение  его стоимости  методом прямого  сравнительного анализа  продаж

Земельный участок  прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Кадастровый номер  земельного участка 63:07:02-02-008:0007.

Фронтальная граница  земельного участка расположена  на расстоянии

примерно 30 м  от обочины шоссе. На противоположной  стороне шоссе

расположен лесной массив и, примерно, в 1 км река Сок.

Ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 0,5 км.

Участок расположен на землях населенного пункта Красный  Яр. Согласно договору купли-продажи  земельного участка с жилым домом  от 15 декабря 1999 года, удостоверенного  нотариусом Красноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780

земельный участок  предоставлен в собственность Смирнову В.С. для индивидуального жилищного  строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

Участок обременен  сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными  зонами.

На участке  расположены одноэтажный жилой  дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок  имеет ограждения по периметру.

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой  дом представляет собой одноэтажное  крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется  следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

Определение стоимости  земельного участка методом прямого  сравнительного анализа продаж.

Данный метод  основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы  процедуры оценки по данному методу включают:

1. Исследование  рынка недвижимости с целью  сбора информации о совершенных  сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор сопоставимых  объектов, по которым заключены  договоры купли-продажи.

3. Сравнение  оцениваемого объекта с отобранными  сопоставимыми объектами и внесение  поправок в цены сопоставимых  объектов.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов. [26]

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках  купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенных сделки, которые позволяют  достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи.

Сравниваемые  сделки были совершены в течение  последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого  объекта и оцениваемого существенно  различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая  возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с  тем, что стоимость земельного участка  в общей стоимости объекта  недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного  участка.

В поселении  Красный Яр земельные участки  имеют рыночную стоимость в среднем  около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь  жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное  обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в  рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует  средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с  изложенным поправки за качество постройки  вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете  на

1 кв. метр общей  площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж. 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок  — часть земной поверхности  на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения  сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных  категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский  и земельный кодексы РФ, Федеральные  Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- самый большой перепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;

- значительный  перепад цен произошел в Безенчукском  районе, там в декабре и январе  произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел  опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост  цен в апреле в Приволжском  районе, практически на 35 тысяч рублей  за сотку;

- произошел рост  цен в Хворостянском районе  в апреле порядка 30 тысяч рублей  за сотку;

- в остальных  районах цены практически стабильны.

Из третьей  главы можно сделать вывод, что  для совершения сделки купли-продажи  земельного участка необходимо наличие  следующих документов:

- правоустанавливающий  документ на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический  паспорт БТИ, если на участке  есть зарегистрированное строение;

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной  регистрации договора о купле-продаже  земельного участка.

Рассматривался  земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого  земельного участка проводилась  методом прямого сопоставления  продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании этого метода выяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.