Контрольная работа по "Земельному праву"

2

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Курский государственный университет»

Зачетная книга №: 0902281013

Контрольная работа по земельному праву.

Выполнил:

студент ­­­6 курса 63 группы

заочной формы обучения

Птицын Виктор Сергеевич

Проверил:

кандидат  педагогических наук,

старший преподаватель,

Коротких Михаил Николаевич

Курск 2011

13. Залог (ипотека) земельного участка: элементы договора, обращение взыскания на заложенное имущество.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств (гл. 23 ГК РФ) является залог. Содержание залога составляет преимущественно право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество в случае неисполнения должником своего обязательств.

Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ и в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По договору залога недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Правовые основы залога земельных участков (ипотеки) регулируется двумя основными правовыми актами: Гражданским кодексом РФ (§3 гл. 23) и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В п. 4 ст. 1 рассматриваемого закона предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Следовательно, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо его части.

Особые правила залога такого земельного участка установлены в ст. 64 Закона об ипотеке.

Если в договоре не предусмотрены условия о том, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, которое принадлежит залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Перечень обязательств, для обеспечения исполнения которых может быть использована ипотека земельного участка, определен в статьях Закона об ипотеке. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть определено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залогодержателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).

Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора. Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным Законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Практическое значение применения закладной заключается в упрощении процедуры оборота недвижимого имущества при ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

В случае невыполнения обязательств заложенный земельный участок может быть в принудительном порядке взыскан по закладной. Следует отметить, что продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет него требований, вызванных ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Согласно законодательству РФ при невыполнении такого обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые квалифицируются как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8).

Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности - при отсутствии вины, т.е. при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая.

В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество:

-ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст. 35 Закона об ипотеке);

-нарушение правил отчуждения имущества (ст.39);

-принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41).

В соответствии с п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Однако суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество суд должен определить и указать в нем (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке):

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении – должна быть указаны сумма, на которую начисляются проценты;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге. В данном случае суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;