Формы и виды права собственности на землю

о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка;

иной информации, которая  может оказать влияние на решение  покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами .

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права  покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.¹⁴ Эта обязанность закреплена в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение возможно вручить  под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если субъект  Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить  новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже  земельного участка, совершенная с  нарушением преимущественного права  покупки, признается Законом об обороте  земель сельскохозяйственного назначения ничтожной.¹⁵

Земельный кодекс РФ запрещает  продавцу земли навязывать покупателю заведомо ложную информацию о ней (ч. 3 ст. 37). Этот запрет распространяется также на случаи обмена землями и сдачи земли в аренду (ч. 4 ст. 37). Но кроме заведомо ложной информации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землю лицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своему партнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал об обязанности передающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка (и пока не исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно о заявленных исках и претензиях соседей или посторонних лиц, касающихся этого же участка (если такие предписания, иски и претензии существуют).¹⁶ Все такие обстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делается ссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов, умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а также о предъявленных исках и претензиях, основанных на земельных отношениях, следовало бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участок лица.

На основании вышеизложенного  можно сделать вывод о том, что существенные особенности договоров  купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти  особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано.

Например: кадастровый  план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок.

Таким образом, для правильного  толкования нормы закона устанавливающей  особенности купли – продажи  земельных участков предлагается внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра».

¹ Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О. И. М.: Дело. 2003. 98 с.

² Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник.  М.: ФОРУМ; М.: ИНФРА, 2005. 384 с.

³ Машукова В.А. Право собственности на землю граждан и юридических    лиц. М.: НАУКА. 2006. 78 с.

⁴ Чубуков Г. В. Земельное право России: Учебник . М.: Экзамен. 2008. 59 с.

⁵ Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / Крашенинников П. В.,  М.: Статут. 2002. 162 с.

⁶ Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект. 2010. 88 с.

⁷ Ельникова Е.В. Вопросы правового регулирования недвижимости // Юрист, №9, 2006. 45 с.

⁸ Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О. И. М.: Дело. 2003. 98 с.

⁹ Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 года

¹⁰ Гражданский кодекс Российской Федерации от 10 сентября 2008 года

¹¹ Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник.  М.: ФОРУМ; М.: ИНФРА, 2005. 384 с.

¹² Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 года

¹³ Гражданский кодекс Российской Федерации от 10 сентября 2008 года

¹⁴ Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков М.: Инфа. 2010. 44 с.

¹⁵ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Наука. 2006. 204 с.

¹⁶ Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками: М.: Новая правовая культура. 2006. 227 с.