Оценка земель сельскохозяйственного отношения

 

Отличия эти заключаются:

 

• в определении структуры и состава издержек;

 

• в определении статей дохода и способов его оценки;

 

• в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

 

• в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

 

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов. 
Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота. 
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов -- затратного, сравнительного и доходного.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Метод сравнения продаж

 

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы, наличие мелиоративных сооружений, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы. 
В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

 

 

 

 

 

 

 

 

Методы доходного подхода

 

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка -- при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

 

 

 

 

 

 

 

 

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы

 

При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и др. Бал бонитета почвы -- интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв. 
Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Капитализация чистого операционного дохода.

 

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах. 
Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади. 
Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия. 
В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции. 
Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. 
Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%. 
Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде: Fo = 'L Ci х yi x xi --> max, X xi = S, Ai < xi < Bi, где: yi -- урожайность i-ой культуры, Ci -- рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры, xi -- искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры, S -- общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных угодий. Ai Bi --максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i определяется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельхозпродукции. 
В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства. 
В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку. 
Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

 

 

1. Прямые производственные  расходы:

 

• - покупка семян;

 

• - покупка удобрений;

 

• - покупка кормов;

 

• - покупка горючего;

 

• - покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов;

 

• - амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

 

• - текущий ремонт средств производства.

 

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда  оплаты.

 

3. Возврат кредитов  и проценты по обслуживанию  долга.

 

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные  затраты).

 

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

 

6. Налог на землю, другие налоги.

 

7. Затраты на  создание резервов оборотного  капитала.

 

8. Другие виды  издержек.

 

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в  состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий. 
Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций. 
Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования. 
Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов. 
Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

 

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции себестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве. 
Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей площади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц Ч 60 га Ч 100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соответственно себестоимость получения сельскохозяйственной продукции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.: 180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га). 
Приведенные затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их необходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определены исходя из общего количества тонно-километров, оплаты труда работников автотранспорта, стоимости горюче-смазочных материалов, амортизации, текущего ремонта автомашин, гаража и др. Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин -- комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно -- 45-60% 

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оценка различных видов угодий

 

Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возделываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, пастбищ. Для их оценки могут применяться методы, описанные выше. Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем. 
При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе. 
При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность скота, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеемкость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводства по обеспеченности сенокосами  и тд.

 

 

 

 

 

 

 

 

Сельскохозяйственный имущественный комплекс.

 

Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимается любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства. 
Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущественного комплекса является суммирование стоимости его составных частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое целое, состоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений. 
Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственного имущественного комплекса являются:

 

• Сельскохозяйственные угодья.

 

• Жилые дома.

 

• Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства угодий.

 

• Лесные участки (если лес имеет значение для получения дохода).

 

• Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).

 

• Многолетние насаждения.

 

• Объекты хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими методами оценки недвижимости, вытекающими из понимания особенностей формирования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенциальных покупателей. 
Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением общей стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия к числу долей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные понятия  в оценке земель

 

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость. 
Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначения, а другая не обязана принимать исполнение;- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;- оцениваемая земля сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;- платеж выражен в денежной форме. 
Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. 
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

 

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о земле сельскохозяйственного назначения, по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли сельскохозяйственного назначения. 
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку. 
Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйственного назначения - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельхоз. земли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельхоз. землю на условиях, не соответствующих рыночным. 
Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйственного назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 
Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи 
объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. 
Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества. 
В МСО дается определение стоимости ипотечного кредитования. 
Стоимость ипотечного кредитования - это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками. 
Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. 
Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин: