Ценообразование на рынке недвижимости

Министерство образования РФ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат на тему

“Ценообразование  на рынке недвижимости” 
 
 
 
 

Работу  выполнила:

Преподаватель: 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011 
 
 
 
 

Оглавление 

Введение 3 c

1. Сущность рынка недвижимости                                             4 c
2. Методы ценообразования                                                        6 c
1. Сравнительный метод оценки                                       6 c
2. Доходный метод оценки                                                8 c
3. Затратный метод оценки                                                8 c
3. Ценообразование и ценообразующие факторы                     9 c

Заключение 16 c

     Приложение 17 c

     Список литературы 19 c 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных  секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 

При любом  общественном устройстве особое место  в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. 

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: 

уникальность  и неповторимость; 

стационарность; 

длительность  создания и долговечность. 
 
 
 
 
 
 

     1. Сущность рынка  недвижимости 

     «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Более полным будет определение рынка  недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых  и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка  недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Национальный  рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных и локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

     Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

Рынок недвижимости  определяется отношением спроса и предложения, от этого зависит цена. В свою очередь, высота цены определяет отношение спроса и предложения.

На ценообразование  влияют внешние и внутренние факторы.

Предложение превышает  спрос – « рынок покупателя»; цена падает. Спрос превышает предложение –« рынок продавца»; цена растет.


Цена – есть денежное выражение стоимости  товара, это очень сложная  экономическая категория, связанная практически со всеми элементами экономических отношений в обществе. На формирование цены влияют внешние и внутренние факторы развития общества в целом, как политическое, так и экономическое развитие.


При  любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. 

     С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки. 
 

     Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

       
 
 
 

     2. Методы ценообразования 

     Оценка  недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым  занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

     Оценка  производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать  между собой. «Процедура согласования»  полученных разными методами результатов  не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания  значимости каждого подхода для  конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

     Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный. 
 

     2.1 Сравнительный метод 

     Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

     Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

     Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
• независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
• инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

     Основные  критерии выбора объектов-аналогов при  оценке недвижимости:

1. Права собственности  на недвижимость.

     Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

2. Условия финансирования сделки.

     При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

     Но  одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное  информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает  ожидания. 
 

     2.2 Доходный метод  оценки 

     Данный  метод оценки основывается на постоянно  повторяющихся наблюдениях –  чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

     Доходный  подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

 
 

     2.3 Затратный метод  оценки

     Затратный подход – это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

     Преимущества  затратного подхода:

     При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.