Сделки. Понятия, виды и условия действительности сделок

     В Гражданском кодексе дан исчерпывающий  перечень случаев, когда разрешается  подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его  просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает. Он не становится ее участником. Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку – простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

     В законе установлена обязательность простой письменной формы для  целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

     1) Сделки юридических лиц между  собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юридических лиц, имеется в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации.

     В пункте 1 ст. 161 ГК РФ говорится о сделках  между юридическими лицами, между  ними и гражданами. Под действие этого пункта попадают и односторонние сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.

     2) Сделки граждан между собой  на сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Такой  размер оплаты устанавливается Государственной Думой и в условиях инфляционной экономики достаточно часто изменяется. Под суммой сделки  понимается цена встречного предоставления.

     3) Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ ), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ ), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК РФ ), поручительство (ст. 362 ГК РФ ) и др.

     А так же, в простую письменную форму  должны быть обличены сделки, для которых  эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ ).

     Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ ). Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при необходимости письменной формы договора, закон предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 877 ГК РФ передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельскими показаниями.

     Документы, представляющие собой письменную форму  сделок; следует отличать от так  называемых “гарантийных писем” юридических  лиц, в которых выражается воля одной  из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма,  не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта  совершения сделки, так и ее условий.

     В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ ).

     К сделкам, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность в силу прямого указания закона,  относятся внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ ), соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ ), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК РФ ), договоры дарения движимого имущества, заключаемые в определенных случаях (п.2 ст. 574 ГК), кредитные договоры (ст. 820 ГК РФ ), договоры страхования, за исключением договоров обязательного медицинского страхования (п. 1 ст. 940), договоры доверительного управления имуществом п. 3 ст. 1017 ГК РФ ), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ ).

     Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе,  соответствующим требованиям ст. 160 ГК РФ , удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ ).

     Документ, на котором совершается удостоверительная  надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

     Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ ).

     Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

     Согласно  п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной регистрации должно обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

     К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК РФ относят земельные участки, участки недр,  обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно предполагает их перемещение, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

     Исходя  из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ ), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения  (п. 2 ст. 574 ГК РФ ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ ), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 14028 ГК РФ ).

     Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ ). Детальный порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

     Условия действительности сделок. 

     Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Чтобы обладать качеством действительности, сделка не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном наличии следующих условий:

     а) содержание и правовой результат  сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.п.);

     б) сделка совершена дееспособным лицом. Если закон признает собственное  волеизъявление лица необходимым, но не достаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до1 8 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

     в) волеизъявление совершающего сделку соответствует  его действительной воле, т.е. с намерением проводит юридические последствия;

     г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для  данной сделки;

     д) воля лица, совершающего сделку, формируется  свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.). 

     Не  выполнение этих условий влечет недействительность сделки, если иное не предусмотрено законом.

     При несоблюдении требований, установленных  гражданским законодательством, сделка признается недействительной.  Это  значит, что обусловленные сделкой  права и обязанности не возникают, а наступают предусмотренные законодательством правовые последствия, которые неблагоприятны для участников сделки и являются санкцией за допущенное нарушение.

     Закон (п. 1 ст.166 ГК РФ ) подразделяет все недействительные сделки на два общих вида – ничтожные сделки и оспоримые сделки.

     Ничтожная сделка недействительна в силу права в момент ее совершения, поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется.  Ничтожная сделка не подлежит исполнению. На ничтожность сделки в праве ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица.

     Суд, установив при рассмотрении дела факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность и в праве применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ ). Закон предусматривает возможность признания судом в исключительных случаях (ст. 171, 172 ГК РФ ) ничтожной сделки действительной.

     Оспоримой называется сделка, которая в момент ее совершения порождает свойственные действительной сделке правовые последствия, но эти последствия носят неустойчивый характер, так как по требованию исчерпывающе определенного в законе круга лиц такая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным законом. В этом случае правовой результат сделки может быть аннулирован, так как в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, и решение суда по этому вопросу будет иметь обратную силу, если только из содержания оспоримой сделки не вытекает, что ее действие может прекращено лишь на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ ).

     Ничтожная сделка, исполнение которой не начато ни одной из сторон, не порождает  никаких юридических последствий. Если стороны намерены начать исполнять  ничтожную сделку, любое заинтересованное лицо, правом которого исполнение этой сделки может создать угрозу, вправе на основании ст. 12 ГК РФ предъявить иск о запрещении исполнения сделки как действия, создающего угрозу нарушения права.

     Оспоримая сделка до вынесения судебного решения  о признании ее недействительной создает гражданские права и обязанности для ее участников, но эти правовые последствия носят неустойчивых характер, так как по общему правилу она признается судом недействительной с момента ее совершения.

     Статьи 167-179 ГК РФ устанавливают различные правовые последствия частично или полностью исполненных недействительных сделок, при этом правовые последствия меняются в зависимости от оснований недействительности сделки.

     Основные  последствия недействительности сделки связаны с определением правовой судьбы полученного сторонами по сделке. Общее правило, регулирующая правовую судьбу полученного сторонами по сделке, установлено п. 2 ст. 167 ГК РФ .

     Гражданское законодательство предусматривает, что  сделка действительна при соблюдении следующих условий:

     а) содержание сделки законно,