Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Капитализация — пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение.

В методических рекомендациях предлагаются два способа определения данного коэффициента:

1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

2. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премий за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

В первом способе, если имеется достаточный объем показателей о величине земельной ренты по аналогичным объектам и о ценах продажи, можно использовать эти данные для применения метода сравнения продаж (по данным о ценах продаж аналогов) или метода капитализации земельной ренты (капитализируя усредненный показатель земельной ренты), что упростит задачу оценщика.

Во втором способе необходимо обратить внимание на то, что ставка капитализации должна учитывать не только доход на капитал, но и возврат самого капитала. Согласно этого, ставка капитализации должна учитывать надбавку на низкую ликвидность и надбавку на инвестиционный менеджмент. Надбавку на низкую ликвидность необходимо в обязательном порядке учитывать в расчетах, т.к. земля обладает более низкой ликвидностью, нежели ценные бумаги. Кроме того, во многих случаях для реализации земельного участка может потребоваться достаточно продолжительный промежуток времени. Необходимость учета поправки на инвестиционный менеджмент обусловлена тем, что чем рискованнее инвестиции, тем более они нуждаются в компетентном управлении.

Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.

Рыночная стоимость земельного участка определяется путем согласования результатов оценки, полученных методами сравнительного и доходного подходов. Средняя взвешенная величина итоговой стоимости земельного участка определяется путем взвешивания (оценки преимуществ и недостатков) каждого метода и полученных по нему результатов. Степень доверия к величинам стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, их весовое значение определяется оценщиком исходя из суждений обоснованности этих величин и реальности на рынке недвижимости.

Степень совпадения цены продажи земельного участка с его расчетной ценой на дату продажи является показателем объективности методики и исполнения оценки и, особенно, тенденции рынка земель. Поэтому оценщику весьма важно отслеживать через заказчика дату и цену продажи оцененных земельных участков, выделять в цене влияние условий продажи и других неучтенных в оценке факторов стоимости (цены). Уверенность оценщика в объективности определения рыночной стоимости земельного участка и тенденции роста цены земель дает ему основание помочь заказчику рассчитать наиболее вероятную цену участка на дату его продажи.

Этапы проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения

Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие этапы:

1) Заключение договора на оценку земли сельскохозяйственного назначения;

2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемой земли. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации о земли сельскохозяйственного назначения производится по следующим направлениям:

- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения;

- местоположение земли сельскохозяйственного назначения;

-физические характеристики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, включая информацию о плодородности и бонитете почв;

- информация о текущем использовании данной земли сельскохозяйственного назначения.

3) Анализ рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке земли, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли сельскохозяйственного назначения и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных о земле производится по следующим направлениям:

- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость земли сельскохозяйственного назначения;

- социально-экономическая ситуация в районе расположения земли сельскохозяйственного назначения;

- состояние рынка земли, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные земельные участки;

- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки земли сельскохозяйственного назначения.

4) Анализ наиболее эффективного использования земли сельскохозяйственного назначения. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения и типичных способов ее использования Оценщик делает вывод о ее наиболее эффективном использовании.

5) Применение подходов и используемых в рамках этих подходов методов оценки земли сельскохозяйственного назначения. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке земли сельскохозяйственного назначения трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемой земли.

7) Предоставление Отчета Заказчику оценки земли сельскохозяйственного назначения и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.

Виды стоимости земли сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначения, а другая не обязана принимать исполнение;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- оцениваемая земля сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;

- платеж выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о земле сельскохозяйственного назначения, по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли сельскохозяйственного назначения.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку.

Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйственного назначения - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельхоз. земли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельхоз. землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйственного назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Заключение

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка земли сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект. Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п. Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке. Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год). К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль. Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка.

Список использованной литературы

1.Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: Интерреклама, 2003.

2. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И., И.Г. Ушачев., - Москва-2009

3. Оценка недвижимости и бизнеса. Федотова М.А., Уткин Э.А.-Экмос-2000г.

4. Оценка недвижимости. Грязнова А., Федотова М. 2005 г.