Малоэтажная застройка: основные проблемы и перспективы развития

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ЛИПЕЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» 

Кафедра строительного производства

 
 
 
 
 
 
 
 
Реферат по дисциплине «Муниципальное управление»

на  тему:

«Малоэтажная  застройка: основные проблемы и перспективы  развития» 

Студент

группы  СХ-08                __________________________        Кувшинова Ю.С.

Руководитель                 __________________________        Чесноков А.В. 
 
 
 

Липецк 2011

Перспективы т проблемы малоэтажного строительства

Жилой фонд большинства развитых стран  представляет собой малоэтажные  дома, коттеджи, таун-хаусы. Высотные здания, как правило, образуют торгово-офисные центры. Москва же долгое время отставала от мировых тенденций, с стремительно развивая строительство многоэтажных жилых комплексов. Огромная территория Российской Федерации теоретически позволяет большому количеству жителей страны обзаводиться собственными домиками и участками, а не гнаться за жилплощадью в многоквартирных домах крупных городов.

Тема  малоэтажного строительства сейчас активно рассматривается во властных структурах. Появляются новые программы  и проекты, призванные улучшить ситуацию со строительством малоэтажного жилья. В следствии этого в последние годы высотное строительство в столице ограничили. Зато президентом и правительством Российской Федерации была поставлена задача о развитии массового малоэтажного строительства.  

Подобные  тенденции объясняются рядом  аргументов. Во-первых, такое жилье  гораздо привлекательнее для  человека, ведь проживать на большой  высоте небоскреба для большинства  людей является не комфортным и противоестественным. Кроме того, дома с небольшим количеством  этажей имеют множество плюсов в  сравнении с высотными комплексами. Это и более удобные в отличие  от типовых планировки, и наличие собственной придомовой территории. К тому же, человек получает возможность проживать в более благоприятной экологической и социальной обстановке, в тишине и покое.

  Сегодня более 60% россиян проживают в многоквартирных многоэтажных домах, и только треть населения страны имеют либо свой собственный частный дом или половину дома. Мало того, даже в малых городах в индивидуальных домах постоянно проживает лишь треть жителей, в "миллионниках" - около 10%. Все остальные в многоэтажных домах. Сегодня в городах сосредоточено 73% населения. Опросы общественного мнения показывают, что 60-65% населения предпочли бы вместо городской квартиры индивидуальный дом в пригороде. Хотя на прямой вопрос, согласились бы они обменять свою квартиру на частный дом, лишь 20-30% ответили положительно, а остальные предпочли бы просто приобрести большую по размеру квартиру. Люди, желающие переехать в загородное жилье, называют среди преимуществ такого образа жизни удаленность от городской суеты, благоприятную экологическую обстановку, возможность вырастить здоровых детей, психологический комфорт, возможность ощутить себя собственником. Остаться в городе чаще всего предпочитают молодые люди до 35 лет, для которых важна близость к местам работы и учебы, для которых первостепенно наличие городской инфраструктуры, в т.ч. и развлекательной. Некоторым же попросту не хочется заботиться о содержании дома и земли, или которые вообще не представляют себе жизнь вне города, считая городской образ жизни единственно возможным для себя. 

Нельзя  не отметить и тот факт, что у  жителей малоэтажных жилых комплексов гораздо меньше расходов на эксплуатацию и содержание дома: нет необходимости  оплачивать дорогостоящие инженерные системы, используемые в небоскребах  для подведения жизненно важных коммуникаций, лифт. При этом здесь гораздо более  качественное и эффективное обеспечение  инфраструктурой. Ведь при многоэтажной застройке возводимые объекты социально-бытового обслуживания, образования не могут  в полной мере обеспечить многочисленных жителей высоток (например, местами  в детском саду). В случае малоэтажной  застройки подобная проблема стоять не будет.  

Если  говорить о сроках строительства, то и здесь малоэтажки имеют преимущества перед многоэтажными жилыми комплексами. Главное среди них — это скорость. Естественно, что таун-хаусы возводятся значительно быстрее при том, что качество превосходит дома высотной застройки. Да и всю необходимую разрешительную документацию на такое строительство оформить гораздо легче и менее затратно по времени.  

Однако  даже при всех преимуществах малоэтажного строительства, для его успешного  и динамичного развития требуется  соблюдение ряда условий. Основной проблемой  здесь является отсутствие отлаженного  и прозрачного механизма выделения  участков под застройку. Ведь не возможно говорить о доступном жилье при столь завышенных ценах на земельные площади.

Дом в чистом поле

Также одной из основных проблем, мешающей полноценному развитию малоэтажного строительства в России, считают отсутствие инфраструктуры. 

Отсутствие  инженерной инфраструктуры - самая  большая проблема, препятствующая массовому  развитию малоэтажного строительства  в России, комплексной застройке  территорий. Особенно остро стоит именно проблема (дороги России) транспортной инфраструктуры - подъездов к территориям, застроенным малоэтажными домами. Решение этой проблемы требует огромных капитальных вложений.

Отсутствие  больниц, школ, детских садов и  остального также является главным препятствием на пути малоэтажного домостроения. Многие люди готовы поселиться за городом, но опасаются возможных сложностей, связанных, в том числе, с неразвитой инфраструктурой.

Решение этой проблемы возможно только при  создании автономных систем жизнеобеспечения, когда источники тепла, воды, электричества, очистные сооружения станут локальными, произойдет отслоение сателлитов, жилых групп, живущих в закрытом цикле,тогда произойдет настоящий прорыв в области малоэтажного строительства. Развитие современных сопутствующих технологий — это главное правило для оживления рынка индивидуального строительства. Сегодняшнее же состояние инженерных сетей провоцирует более компактное, «вертикальное» развитие города.

Эта проблема техническая, а значит решить ее довольно просто — были бы деньги. Городская «экспансия» сегодня  простирается на сотни километров вокруг городов. Население стало более мобильным, высокий уровень автомобилизации подхлестывает процесс удаления от центра города, движения «к земле», в экологически более благоприятные условия. В отличие от технической части проблемы, которая в связи с доступностью любых современных технологий сейчас решается очень быстро, эстетическая составляющая индивидуального строительства явно отстает.

В индивидуальной застройке присутствует «заигранность сюжета», использование архаичных архитектурных форм и средств, неумение работать с современными материалами, абсолютно ненужные и затратные «навороты», превращающие дома в подобие замков или иных фортификационных сооружений. Как только начался процесс индивидуального строительства, все, кто мог себе это позволить, включились в своеобразное соревнование — кто возведет малоэтажное жилье более многоэтажным. Как грибы, стали вырастать уродливые башни воинственного вида. И они совершенно «загородили» собой истинную цель загородного малоэтажного строительства, которая состоит в оптимальном взаимодействии с природным окружением. Здание и ландшафт вокруг него должны не бороться между собой, а взаимно дополнять друг друга. Дом должен быть естественно вписан в окружающую его местность — это один из основополагающих принципов загородного жилища.

Сейчас  отношение к эстетике, архитектуре  и композиции стало несколько  изменяться, но «крепостная» эстетика еще довольно прочно «окопалась»  в головах российских жителей. Высокий забор, двускатная крыша, стены, отделанные неимоверно дорогим камнем и тяжеловесной лепниной, нелепые башенки — все эти архитектурные признаки «благосостояния» с завидным упорством смотрят на нас со страниц журналов и экранов телевизоров. Принято полагать, что тяга к обособленному жилью крепостного типа обусловлена прежде всего отторжением «колхозного» сознания, насаждавшегося долгие годы. Люди захотели уединенности. Но рано или поздно им захочется общения, и тогда возникнет вопрос создания соответствующей жилой среды. Это в особенности касается малоэтажных поселков, где, несомненно, должны присутствовать коллективные пространства со спортивными и игровыми площадками, бассейнами и так далее. А их создание возможно только при объединении средств людей, строящих дома в том или ином районе. При обособленном строительстве такого никогда не будет.

Современная малоэтажная архитектура — это как правило унылое тиражирование однообразных архитектурных штампов, без каких-либо явных попыток вырваться из круга сложившихся представлений. Конечно, есть исключения.

Для решения этой проблемы специалисты  рекомендуют, изучить лучшие достижения западной архитектуры, помня при этом, что ее корни находятся у нас, в России: наследие зодчества начала 20-х гг. , периода конструктивистов. Одна из самых светлых страниц отечественной архитектурной мысли, в которой не было никаких «комплексов», которая сочетала в себе высокую эстетику и максимальную функциональность всех элементов здания. Архитектура без нагромождений, обращенная к чистым и правильным формам, к стилизованной, хорошо читаемой геометрии, за которой четко прослеживаются функции объема. Если строить здания, основываясь на этих принципах, то можно прийти к гораздо более удобной и менее затратной архитектуре, а дома станут не только красивее, но и дешевле. Развитие современных строительных технологий и материалов открывает безграничные возможности для воплощения любых творческих идей.

Но  построить хороший дом — это  одно дело; надо сделать еще и  так, чтобы он вписался в окружающую среду. Важны не только сами здания, но и пространства между ними и  вокруг них. Ландшафтный дизайн —  это одна из важнейших составляющих современного малоэтажного строительства. К сожалению, большинство современных изданий по этой тематике в основной своей массе — это просто пособия по банальному цветоводству. На самом деле, формирование окружающего ландшафта порой требует не меньших усилий и затрат, чем строительство дома.

Также важно, чтобы при строительстве  использовались передовые технологии и материалы (каркасные дома, объемно-модульное  строительство), которые при сохранении высокого качества застройки позволяли  бы удешевить себестоимость и, следовательно, сделать жилье доступнее для  граждан со средним уровнем дохода.

Меньше  этажей - меньше выгоды

Серьезная проблема заключается и в том, что малоэтажное строительство  менее выгодно для инвесторов.

Есть  простая закономерность, чем больше этажей строится, тем больше прибыль. Кроме того, для многоэтажных проектов местные власти обычно используют схемы инвест-контрактов, согласно которым земля, можно сказать, бесплатно передается в проект: плата за нее берется в виде доли построенных квартир. Застройщик-инвестор не тратит средства на землю на начальном этапе и получает большую выгоду. В сегменте малоэтажного строительства применение схемы инвест-контрактов не очень выгодно. Если в многоэтажных домах часть квартир впоследствии может быть распределена между очередниками, то давать людям отдельные дома пока никто не готов".

Уровень доступа

На какие категории граждан будет рассчитано малоэтажное строительство?

Потенциальные потребители такого жилья могут быть совершенно разные. Тип жилья будет зависеть от многих факторов - от того, какие это проекты, от качества строительства, от себестоимости квадратного метра и стоимости земли. На недорогой земле, есть возможность строительства жилья эконом-класса. На более дорогой - можно планировать элитный район.

Говоря  о ситуации в Московском регионе, следует отметить что малоэтажная застройка - это дорогое жилье, так как из-за высокой стоимости земли застройщики стараются использовать максимально эффективно каждую сотку. При малоэтажном строительстве в общем практически нельзя построить дома эконом-класса. Выгодно строить поселки бизнес-класса и de luxe.

Эксперты  расходятся во мнениях относительно перспектив малоэтажного строительства. Большинство из них выражают сомнение по поводу быстрой реализации поставленной правительственной задачи. Однако, полагают специалисты, при решении всех бюрократических проблем и коррупционных нарушений, а также при соблюдении всех вышеперечисленных условий, вполне возможно, что со временем, малоэтажный жилой фонд станет достойной и доступной альтернативой многоэтажному.